외국인도 미국의 부동산을 살 수 있나요?(Q&A)

하와이를 관광차 방문하였다가 하와이의 아름다운 환경과 맑은 공기, 미국 땅이면서도 전혀 낯설지 않은 많은 동양계의 분위기, 푸른 하늘과 바다, 아름다운 골프장등에 반하여 이런 곳에 아파트나 콘도를 사두어 일년에 몇차례씩 들리고 싶다는 생각을 가진 분들이 많이 있습니다.  사실 하와이는 어느 휴양지 보다 정기적으로 일년에 한 두 번씩 들르는 방문객(Repeater)이 많습니다.  호텔이나 타임쉐어 보다는, 계속 오시는 분이면 콘도를 구입해두는 것도 경제성이 있고 효율적이 아닐까 생각합니다. 한국에서 오시는 분이면 외국인의 입장에서 부동산 구입이 가능할까하고 많이들 생각하시는 것 같습니다.
그래서 흔히 많이들 여쭈어보시는 질문들을 정리해 보았습니다.

질문 1: 외국인으로서 한국인도 미국에 부동산을 구입할 수 있나요?
답:  예. 가능합니다.

질문 2: 부동산 구입을 위해 한국에서 송금할 수 있는 한도액수는 얼마인가요?
답: 비지네스 목적으로 회사(Corporation) 명의로 가져올 경우 한도액은 없습니다.
 하지만 개인이 투자 목적으로 부동산을 구입할 경우 정부 승인 절차를 거쳐,
  3백만불 까지 가능합니다.

질문 3: 부동산 구입을 목적으로 할 경우, 한국의 은행에는 어떤 서류가 필요한가요? 
답: 구매자는 은행에 구매계약서 사본과,등기부 사본, 부동산 감정서와 경쟁 부동산의 마켓분석 자료, 에스크로 승인서 등을 은행에 제출해야 합니다. 

질문 4: 주택구매 최종 서명을 위해 반드시 하와이로 와야하나요?
 답: 아닙니다. 구매자는 서울에 있는 미대사관에서  모든 서류에 관한 서명을 하고,
 공증받으시면 됩니다.

질문 5: 미국에서 부동산을 취득하면 법적으로 체재가 가능한가요?
답: 아닙니다.  E-2 비자나, 영주권 취득을 위한 EB-5 비자의 경우에는 가능합니다.

질문 6:  미성년의 자녀 명의로 등기할 수 있나요?
 답: 가능하지만, 반드시 18세 이상의 성인과 함께 등기해야 합니다.

질문 7: 외국인도 주택구매 대출을 받을 수 있나요?
답: 물론입니다. 외국인 대출에 관한 은행의 가이드 라인에 따라 승인 가능합니다.
 보통 30%~40%이상의 다운페이먼트와 일반금리보다 높은 이자율이 적용됩니다.



  
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일본 최대의 재해로 인한 미국의 30년 모게지 이자율 하락

3월 11일 진도 9.0의 일본 동북부 해안의 지진과 이로 인한 사상 유래없는 끔찍한 쓰나미의 재앙은 이번 주의 미국 모게지 시장의 이자율을 하락시켰다. 프레디 맥의 경제 전문가인 프랭크 노태프트에 의하면, 일본의 재해로 인해 투자자들이 서둘러 미국의 국채를 매입하여, 결과적으로 고정 모게지 이자율이 하락하는 현상이 나타났다고 한다.
프레디맥의 주간 모게지율 조사에 의하면, 15년 고정이자율은 4%미만으로 떨어져, 지난 주의 4.15%에서 금주에는 3.97%로 2010년 12월 이후 최저 상태를 기록하고,  30년 고정 이자율도 하락하여, 지난 주의 4.88%에서 4.76%로 감소하였다고 한다.  참고로 작년 이맘때의 30년 고정이자율은 4.96%이었다.
또한 5년 변동 이자율도 3.73%에서 3.57%로 감소되었다.

Japan Crisis Causes Drop in U.S. Mortgage Rates

The 9.0 earthquake and subsequent tsunami that devastated Japan last week sent a ripple through the U.S. mortgage markets causing interest rates to lower this week.
"With the crisis in Japan, investors rushed to buy the security of U.S. Treasury bonds, which lowered its yields and other interest rates as well,” says Frank Nothaft, Freddie Mac’s chief economist. “This allowed fixed mortgage rates to drift lower this week.”
The 15-year fixed-rate mortgage dropped below 4 percent this week, reaching its lowest level since December 2010. The 15-year mortgage rate averaged 3.97 percent this week, compared to last week’s 4.15 percent, according to Freddie Mac’s weekly mortgage rate survey.
The 30-year fixed-rate mortgage also dropped this week, averaging 4.76 percent compared to last week’s 4.88 percent. Last year at this time, 30-year mortgages averaged 4.96 percent.
The 5-year adjustable-rate mortgage also inched downward, averaging 3.57 percent compared to last week’s 3.73 percent.

와이키키의 새로운 명소: Allure Waikiki 콘도

하와이 컨벤션 센터에서 칼라카우아 도로를 따라 와이키키로 들어오는 초입에 위치한 알루어 와이키키(Allure Waikiki) 콘도는 5 스타급 호텔과 동일한 시설과 설비를 갖춘 도시풍 콘도로, 18피트 높이의 하이실링을 갖춘 로비 시설이 한층 품격있는 고급스러움을 나타낸다.
2010년 6월 부터 입주를 시작해 아직도 프로젝트 분양이 끝나지 않은 상태이다. 
35층의 고급 빌딩에 전체 세대 수는 300 세대로 조성되어 있으며 1베드룸~3베드룸 유닛으로 대부분 의 유닛이 2베드룸이다.

빌딩 단면도

부대시설로는 인피니티 스타일의 수영장과 Heated Pool, 2200SF의 피트네스 시설, 사우나, 바베큐 가든, 파티룸 등이 있다.

18 피트 높이의 콘시어지 데스크 로비

인피니티 스타일 수영장과 Heated Pool, 정면으로 피트네스 센터가 보인다.

원목 소재의 거실바닥은 사철여름인 하와이의 날씨에  시원한 느낌을 준다

욕실바닥에 물이 내려가는 하수구가 설치되어 있어 한국식 샤워가 가능함

Corian Counter와 Vikings 고급주방설비

분양문의는 aimee.hawaii@gmail.com, (808)561-3050 에이미 김에게

분양가격표

마일리의 신흥주택단지:SEA COUNTRY

호놀룰루 시내에서 H-1 West 를 타고 시속 60마일로 45분 정도 달리면 코올리나 리조트를 지나 마일리 바다가 보이는 신흥 주택단지인 SEA COUNTRY에 다다른다.

SEA COUNTRY 단지 안에는 2006년도에 지은 Wailana 와 Holomua를 비롯하여, 내년인 2012년에 완공될 Makalae까지 합하여 약 800여 세대가 조성되어 있다.

11에이커에 달하는 공원부지는 축구장과, 야구장이 들어설 예정이며, Community Center, 수영장, 어린이 탁아소인 Keki House 설비도 되어 있다.

최근의 부동산 시장의 불황으로 인해, 분양 하자마자 된서리를 맞은 탓에 아직도 많은 세대의 주택이 숏세일이나, 은행매물로 많이 나와 있으며, 3~4 베드룸 하우스의 가격대는 30만불에서 40만불 선으로 딜만 잘하면 마음에 드는 좋은 주택을 구입할 수 있다. 

오아후 섬 주택 중간가격이 58만불 정도라고 볼 때, SEA COUNTRY는 가히 매력적이라고 할 수 있다.  SEA COUNTRY는 특히 VA loa이나, FHA Loan이 가능한 주택으로 Military가족이나, Military 은퇴자에게는 더없이 권장할 만한 주택이다.

호놀룰루 시내와는 떨어져 있지만 도시의 복잡한 생활을 떠나 좀 한적한 생활을 원하시는 분에게는 , 코올리나 골프장과 바다가 가까워 여러가지 취미 생활도 가능하다.

문의는 aimee.hawaii@gmail.com혹은 (808)561-3050 에이미 김에게.

단지 내의 Community 수영장

침실 라나이에서 바라보이는 마일리 오션 뷰

Wailana 주택

현관 입구

어린이 탁아소 시설

오아후섬 주택구입을 생각하시나요?

에이미 김에게 문의 하세요.

(808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com

2011년 2월 하와이 호텔의 객실 점유율 상승

2011년 2월 11일자 Pacific Business News에서, Smith Travel Research and Hospitality Advisors의 통계자료에 의하면  2011년 2월 5일 주말 집계에서 하와이 주 전체 호텔 객실의 4분의 3이 채워졌다고 하는데, 하와이 주 전체의 평균 객실 점유율은 평균 74.7%로 전년대비 7.3% 상승하였음을 알 수 있습니다.
호놀룰루가 있는 오아후 섬의 경우, 평균 객실 점유율은 81.3%(9.4% 상승), 마우이 섬은 77.4%(4.4% 상승), 빅아일랜드는 60.9%(8.2% 상승), 카우아이 섬은 51.9%(1.6% 상승)로 집계되었습니다. 
한편,평균 객실 사용료는 $184.33으로서 전년대비 8.7% 상승하였다고 하는데, 오아후 섬의 평균 객실 사용료는 $161.15(13.1% 상승),  카우아이 $191.38(8% 상승) 빅 아일랜드 $191.24(7.8%), 마우이 $230.17(4.6% 상승)로 집계되었습니다.
이는 하와이가 여전히 전세계인으로 부터 꾸준히 사랑을 받고 있으며, 하와이의 경기가 나아지고 있음을 보여주는 청신호로 받아집니다.
The weekly hotel report is based on a daily hotel survey of approximately 100 properties representing 40,744 rooms, which account for 71.5 percent of Hawaii’s total hotel rooms for properties with 20 units or more.

와이키키의 고급 콘도-The Watermark Waikiki

와이키키의 최고급 콘도 중 하나인 워터마크는 2008년도에 완공된 38층의 고급 아파트로 하와이 컨벤션센터와 알라와이, 요트하버 사이에 위치하여, 라나이에서 바라보는 바다, 알라모아나 비치공원, 운하, 도시전경이 뛰어납니다.
전체 212 세대로 펜트하우스를 제외한 210세대는 방2/욕실2/파킹2의 유닛으로 1,070SF~1,269SF 로 한국의 28평~36평 정도의 크기입니다.

내부시설로는 중앙집중식 에어컨과 최고급 브라질리안 주방카운터 탑, 아프리칸 마호가니 캐비넷, 바이킹 시리즈의 주방 시설, 돌로 된 바닥재, 투톤의 고급 벽, 8.5피트의 천정, 바닥에서 천정으로 이어지는 거실의 통 유리 글라스, walk-in closet 등 럭셔리한 감각의 콘도입니다.

요트하버를 바라보며 선셋을 즐길 수 있는 라나이도 하와이의 즐거움을 만끽하게 해줍니다.

동물 애호가들에게도

워터마크는 인기가 있습니다.

공동시설로는 정원시설이 아름답고, 최신식 인피니티 스타일의 수영장과 월풀 수영장, 피트네스 센터, 조깅, 산책 코스, 야외 바베큐 시설및 피크닉 에리어 등이 있으며 로비에서 바라보이는 요가 파빌리온과 바베큐 파빌리온은 운치있습니다.

카약이나 바이크 애호가들에게 워터마크의 storage는 정말 유용합니다.

매달 관리비는 2011년 현재, $851(2BD기준)이며, 관리비에 상,하수도세와 케이블, 에어컨, 온수 등이 포함되어 있으므로, 전기와 전화만 별도로 내시면 됩니다.

가격대는 1백만불~1백 25만불 정도로 현재 마켓에 거래되고 있습니다.

           플로어 플랜       E-메일 문의

하와이 부동산 현황 보고

Median Sales Price(2010년 12월 말 기준)

하와이의 주택거래 중간가는 $587,000로 전년도 대비 5.8% 상승하였고, 콘도미니움의 경우 $30,3000으로 0.2% 상승하였음을 알 수 있습니다. 바이어의 경우 중간가를 알고 하우스 헌팅을 하는 것이 여러모로 시간을 절약할 수 있습니다.

Date Of Market (2010.12월말 기준)

마켓에 나온 주택이 거래가 성사되어 에스크로에 들어가기 까지의 기간을 DOA(Date of Market)이라고 하는데, 단독 주택의 경우 36일, 콘도미니움의 경우 42일 정도 걸리는 것이 최근의 동향입니다. 셀러께서는 만약 자신이 내놓은 주택이나 콘도가 이 기간 보다 오래 마켓에 별 진전 없이 정체되어 있으면, 자신의 가격만을 주장하지 말고, 주변의 경쟁 주택과의 가격이나 조건들을 에이전트와 체크하셔서, 바이어의 눈길을 끌 수있도록 마케팅 전략을 바꾸어 보시는 것이 바람직합니다. 

Percentage of Sales Price Vs. List Price

(2010년 12월말 기준)

위의 도표를 미루어 볼때, 실 거래 가격은 마켓에 내 놓은 가격의 95.6%(단독 주택) 혹은 94.4%(콘도미니움)로 거래가 되었음을 알 수 있습니다. 바이어들께서는 이런 현황을 참고하셔서 오퍼를 넣을 때 지나치게 낮은 가격으로 딜 하려다가는, 정작 본인이 원하던 주택을 놓치게 되는 낭패를 보지 않도록 주의하시기 바랍니다.