에이미의 하와이 부동산/호놀룰루 경전철(HART) 첫 차 베일을 벗다

호놀룰루 경전철(HART) 공사의 꽃이라고 할 수 있는 경전철 4대가 

지난달 오아후 섬에 도착해서 드디어 리워드 칼리지 인근의 HART 작업장소에서 

베일을 벗고 그 첫차가 일반에게 공개되었습니다.

사진에서 보이는 이 전차는 한번도 운행을 해 본적이 없는 차로 

호놀룰루에 도착한 후 계속적으로 내장과 외장의 손길을 거친 후 

신부 화장을 마친 신부 처럼 수줍게 베일을 벗었습니다.

말도 많고 탈도 많았던 경전철 공사는 현재 오아후 섬 서쪽 부분 상당히 진행되고 있습니다.

그 시작점인 카폴레이에서 알로하 스타디움 구간 운행은 2018년 시작될 것이며, 

카폴레이에서 종착점인 알라모아나 샤핑센터 구간은 2021년 완공될 예정입니다.

현재 오아후 섬 서쪽 구간의 공사지역의 주민이나 사업장을 가진 분들은 

교통및, 생업 에 상당히 불편을 겪고 있지만, 

일단 전철이 완공 되면 섬 전체의 삶의 질이 향상되는 것은 당연한 일이겠지요.

호놀룰루 경전철은  총 1550억불의 예산을 들인 공사로 총 17대의 전차를 운행할 예정입니다.

                                                        경전철 공사 진행 현장 비디오

경전철 진행 구간과 기차역

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에이미의 하와이 부동산/오하후 주택 매매 동향 (2016년 4월말 집계)

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에이미의 하와이 부동산/호놀룰루 오피스 렌트 시장 안정적

최근 상업용 부동산 전문회사인 CBRE에 의하면, 

호놀룰루의 오피스 부동산 마켓의 점유가 늘어나, 

금년도 초반에 전년도 같은 기간 대비 공실율이 

15.1 %에서 14.2%로 줄어들었다고 보고되었습니다.

전년도 스퀘어피트당 평균 오피스 렌트비가 $3.02이던 것이 

금년초반에는 $2.99로 떨어졌습니다.


오피스렌트비는 어떻게 계산하는 걸까요?

스퀘어피트당 $2.99란 가격은 기본렌트(Base Rent)로서 빌딩에 따라 다르겠지만,
부동산세, 공공시설비, 공공관리비등은 별도로 계산합니다.

이것은 CAM(Common Area Maintenance)라고 하고,
부동산세는 RPT(Real Property Tax)로 기본 렌트와 별도로 

스퀘어피트당으로 계산합니다.

예를 들어 1,000 스퀘어피트의 오피스를 렌트할 경우,

기본렌트가 $2.99/SF, CAM 이 $1.00/SF, 월 부동산세가 $800이면,
($2.99/SF x 1,000 SF) + ($1.00/SF x 1,000 SF) + $800 = $2,990 + $100 + $800 = $3,890

즉 월 총 오피스 렌트비는 $3,890이 된다는 이야기입니다.

그러면 투자자에게 렌트비용은 어떻게 적용될까요?

일반적으로 투자자들에게 하와이 부동산은 

연 3-4%의 CAP을 순수익이라고 보시면 될 것 같습니다.

예를 들어 연 $100,000의 순수익을 가져오는 오피스 빌딩이라면,
이 빌딩의 마켓 가격은 $100,000 나누기 3% 혹은 4% 로 계산해보면 

약 250만불에서 333만불 정도가 나오게 됩니다.

하와이의 오피스, 상가 렌트 시장은 세입자들이 리스 만기가 되면, 

다른 곳으로 옮기기 보다는 재계약을 선호하는 경향이 높은 것으로 알려져 있습니다.

재계약시에는 물론 건물주와 내부시설의 수리나 업데이트등의 네고를 거쳐

새롭게 계약을 하는 것이 기존의 모든 시설 설비를 새로운 장소에서 

새롭게 시작하는 것 보다는 비용이 적게들기 때문입니다.

리스 갱신이 옵션으로 리스에 포함되어 있는 것은 상당히 중요합니다.

일반적으로 건물주들이 선호하는 리스계약 기간은 3년에서 5년 정도이지만,
옵션이 딸려 있으면 그만큼의 시간을 벌게 되는 것이라고 할 수 있습니다.

오피스나 상가를 렌트하실 경우는 리스계약서를 전문가를 통해 

꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.

부동산 에이전트에게만 의존하지 말고, 

변호사에게 리뷰를 요청하는 것을 권유드립니다.

한편, 쇼핑센터의 리테일 숍의 경우는 별도의 옵션 없이 

해마다 갱신하는 케이스도 많이 있습니다.

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에이미의 하와이 부동산/선셋타워 오피스 콘도 6층 전층 매물

Sunset Towers 오피스콘도

419 Atkinson Dr. 6F Honolulu HI 96814

$1,088,800 (FS)

아주 특이한 오피스 콘도 매물을 소개하겠습니다.
알라모아나 샤핑몰 맞은편
 와이키키 도보로 5분 거리
 하와이 컨벤션 센터 옆에 위치한
선셋타워 콘도 빌딩의 6층 전층 오피스 콘도를 리스팅하였습니다.

아래의 플로어플랜 사진 투어를 클릭하시면 6층 전체의 플로어플랜과 코너마다 찍은 사진들을 볼수 있습니다.

선셋타워는 주거용 아파트 이지만
6층만은 오피스 콘도로 상업용 목적으로 사용할 수 있는 공간입니다.

 총 실내면적은 6,272 스퀘어피트(179.2평)이고, 발코니가 2,115스퀘어피트(60.42평)입니다.

실내는 5개의 오피스룸과 컨퍼런스룸, 미팅 룸으로 구성되어있고, 

키친과 주방시설이 있으며, 남자 화장실, 샤워실, 여자 화장실 등이 구비되어있고,

다용도실에는 세탁기를 연결할 수 있도록 되어있습니다.

6층 전용의 에어컨 시스템이 별도로 되어있는데, 전 주인이 포우클로저를 하는 동안

6층을 오래동안 사용하지 않았기 때문에 이부분은 

수리나 보수가 필요하리라고 생각합니다.

에어컨 관련한 기계실이 총 4개가 딸려 있습니다.

주차 공간은 2대를 주차할 수 있습니다.

현재 은행이 소유하고 있는 매물로, 

상당히 시세보다 저렴하게 매물로 나와있습니다.

닥터오피스나, 요가실, 스파, 외국어 학원, 등등 여러 용도가 가능하리라 생각합니다.

선셋타워가 알라모아나 샤핑센터를 마주보고 있기 때문에 

고객 주차는 샤핑몰을 사용하면 될 것 같습니다.

남자 화장실, 샤워실

가운데 보이는 방이 오피스룸 1, 케이블 전화선 센터, 왼쪽으로 오피스룸2

오피스룸 1 내부

로비에서 오피스 룸 1, 2, 3으로 가는 통로

오피스룸 2

오피스 룸 3

다용도실. 세탁기 드라이기 연결 가능. 쓰레기 투하 장소

로비. 리셉션 데스크에서 키친을 바라본 방향

로비. 리셉션 데스크에서 컨퍼런스 룸을 바라본 방향

컨퍼런스 룸 입구

컨퍼펀스 룸 뒤편 복도. 8개의 라커캐비넷

오른쪽으로 라커 캐비넷, 왼쪽으로 다용도실 2와 에어컨 기계실 입구

다용도실 2와 에어컨 기계실. 6층에 에어컨 기계실이 또하나 있고, 5층에 2개 더 있음

컨퍼런스 룸(작은 다용도실이 딸려 있음)

컨퍼런스룸

키친. 오븐 레인지는 설치되어있지 않음. 은행매물의 특징임.

키친. 발코니 데크쪽을 바라보는 방향

키친에서 발코니데크쪽 복도

발코니복도

오피스룸 4

오피스룸 4 내부

오피스룸 5

오피스룸 5 내부

미팅 룸 

발코니 데크

발코니에서 바라본 풍경

발코니 다른 각도

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에이미의 하와이 부동산/케킬로하나 콘도 분양 시작/워드 빌리지

모델키친 (2베드룸)

하워드 휴즈의 리저브드 하우징인 케킬로하나 프로젝트의 분양이 

지난주 금요일 부터 시작 되었습니다.

신청서 배부는 3월 26일 토요일 부터 세일즈 갤러리에서 시작하여

 4월 3일 까지 계속 배부합니다. 

신청서의 기입란에 기입이 끝난 신청서는 4월 8일 에서 4월 13일 까지 접수하고, 

4월 15일 로터리 방식으로 당첨자를 선별하여 4월 16일 발표합니다.

로터리 당첨자들은 지정된 예약시간에 사무실로 가서 유닛을 골라 

계약을 할 수 있는데, 모든 연락 방법은 이메일 을 통하게 됩니다.

케킬로하나는 43층의 콘도빌딩으로 

이중 80% 375개의 리저브드 하우징 유닛이 있습니다.

원베드룸은  $323,475 to $442,246, 투베드룸은 $473,789 to $538,612,
쓰리베드룸은 $521,774 to $560,774 입니다.

리저브드 하우징은 하와이 로컬중 무주택자를 대상으로 하는 프로그램으로
여러가지 자격의 제한과 규정이 있습니다.

케킬로하나 타워는 이외에  일반 소비자를 위한 49 유닛의 

일반 마켓가격의 유닛도 포함되어있습니다.

한편 워드빌리지 는 지난 12월 이후 2월까지 

케킬로하나 프로젝트의 세미나에 참석한 인원이 약 3500명 정도 된다고 합니다.

관련게시물

케킬로하나 프로젝트 분양에 관심이 있으신 분은 

에이미 김에게 문의하시기 바랍니다. (전화 808-561-3050/이메일 aimee.hawaii@gmail.com)

프로젝트 모형. 가운데 중앙이 워드애비뉴.
오른쪽으로 케킬로 하나 콘도, 왼쪽 하단이 경전철 역 

리저브드 하우징의 인테리어 재료 샘플.
선택할 옵션은 없다고 함.

케킬로하나 프로젝트의 장점중 하나인 스카이 라운지 예상도.
입주자 모두에게 오픈되어있음.

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에이미의 하와이 부동산/와이키키 랭기지 스쿨자리 오피스 매물

와이키키 랜드마크 랭기지 스쿨 자리

피심플 오피스 매물 $548,000(FS)

915 스퀘어피트

사진애서 볼때 분수 상단의 2층으로 보이는 곳이
현재 랭기지 스쿨 이 소재한 오피스 매물

하와이에서 비지네스를 할때 일반적으로 상가 유닛을 직접 소유하기란 쉽지 않습니다.

대부분이 건물의 주인이 있고, 각 상가 유닛들을 리스계약으로 렌트하는 것이 일반입니다.

오늘 소개하는 새 리스팅은 와이키키 랜드마크 건물 안에 있는 커머셜 콘도 유닛입니다.

와이키키 랜드마크 빌딩은 3층까지는 상가이고, 

그 위로는 콘도인 복합상가 형식으로,

각 점포를 개인이 소유할 수 있습니다.

상가의 3층에 위치한 (실제적으로는 2층임) 951스퀘어피트의 오피스는 

지금까지 외국인 학생들의 랭기지 스쿨로 사용되어왔던 오피스입니다. 

915스퀘어피트(26평)의 실내는 리셉션 데스크, 2개의 교실, 

미팅룸 등으로 구성되어있습니다.

깨끗하고 쾌적한 환경, 상가용 파킹, 엘리베이터 등이 설치되어있고, 

학교용 가구들도 모두 포함되어 있습니다. 

전면 유리로 된 입구는 쇼우룸으로도 적합하기 때문에 

현재의 오피스 구조를 개조하여 사용 가능하기도 합니다.

한달 관리비는 $1,450.00, 재산세는 $546 입니다.

이 상가콘도를 투자용으로 구입할 경우, 

월 렌트는 약 $3,500~$4,000 정도 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 

월관리비와 세금을 제하면 3.5-4%의 NOI(순수익) 가 되겠지요.

전면 유리로 된 입구

오피스 앞 복도, 와이키키의 칼라카우아 길이 보임

오피스 입구. 오른쪽으로 두개의 분리된 교실이 보임

리셉션 데스크

제 1 교실 코너에 위치

제 2교실

컨퍼런스 지역,  미팅 혹은 런치 가능

컨퍼런스 에리어 반대쪽 방향

한가운데 별도오피스

플로어 플랜

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