에이미의 하와이 부동산 - 20년 경력 에이전트

2020년 5월 7일 목요일

에이미의 하와이 부동산/COVID-19로 인한 하와이 부동산 시장 현황

안녕하세오, 오랫만에 게시글을 올립니다.
오늘은 부동산 시장 현황을 알려드리기에 앞서 하와이의 판데믹 상황을 먼저 보고합니다.

전세계적인 COVID-19 판데믹은 하와이라고 예외는 없는 것 같지만, 주정부의 엄격한 Stay at Home Order와 관리 체제아래 하와이는 2020년 5월7일 현재까지 확진자 621명, 회복 548명, 사망 17명으로 미국내에서는 비교적 청정지역으로 잘 버티고 있는 것 같습니다.
4월30일까지였던 Stay at Home Order는 5월30일로 한달 더 연장되면서 주민들의 피로감이 쌓이고 있긴 하지만 5월 1일 부터 단계적으로 re-open하는 사업장이 늘면서 그래도 조금 숨통이 트인다고나 할까.

물론 사회적 거리두기를 기본으로한 상태에서, 골프장, 부동산, 자동차 딜러, 펫 그루밍 숍, 꽃집, 일대일 개인 교습 등등의 스롤 비지네스 오픈을 허락하였고, 오늘 부터는 쇼핑몰, 공원도 다시 재개하지만 해변은 아직 전면 오픈은 하지 않고, 운동이나 산책만 가능합니다.

이런 상황에서 하와이의 부동산 마켓은 어떻게 영향을 받고 있을까요?

하와이 부동산 협회의 4월말 집계에 따르면 전체적인 매매 건수는 줄어들고, 단독주택과 콘도의 가격은 오히려 상승되었다고 합니다.
단독주택의 매매건수는 전년 대비 21% 다운, 콘도는 28% 다운으로 2자리수의 하락을 나타내었습니다.
이런 현상은 미래가 불확실한 상황 속에서 셀러들은 집을 마켓에 내놓지 않아서 리스팅이 현저히 줄어들고, 진행 중이던 에스크로도 판데믹 현상으로 인한 바이어의 갑작스런 상황변화 등으로 인해 줄줄이 취소되는 등, 바이어도 상황을 보면서 일단 움츠리고 있어서 마켓이 일단 주춤하는 추세 입니다.
하지만 매매된 중간가격은 공급 부족으로 인해서인지 오히려 상승하는 모습입니다.
판데믹이 장기화 할 경우, 전체적인 사회의 분위기가 안정이 되면 마켓도 어떤 방향이든지 움직여갈 것으로 보입니다.

모게지 금리 인하

한편 연방 기준 금리 인하로 인해 모게지 신청은 최근들어 12% 증가했다고 합니다.
이는 그동안 집을 사려고 했던 바이어들이 판데믹현상으로 주춤하고 있다가, 주택 구매를 시작하기도 하고, 금리 인하로 인해 재융자 신청이 많아진 이유이기도 한 것 같습니다.
현재 모게지 금리는 대략 30년 3.25%(+/-) 라고 하네요.
하지만 외국인 융자의 경우는 일반 융자가 아닌 Portfolio loan으로 모게지 금리가 좀 더 높습니다.

포스트 코로나 부동산 마켓 추세

위기는 기회다 라는 말이 있듯이, 판데믹을 극복하기 위한 여러가지 방법으로 부동산도 첨단 테크놀로지를 사용하지 않으면 안되는 시대가 되었네요.
오픈 하우스를 사회적 거리두기로 하여, 예약제로 한다든가, 아니면 Virtual Open House를 하기도 합니다.

특히 분양프로젝트 들은 Zoom을 통해 실시간으로 원격 디지털 투어를 할 수 있어요.

현재 인기 프로젝트인 워드빌리지의 여러 프로젝트(Aalii, Koula, Victoria Place)나,

아주르(Azure Ala Moana) 등의 프로젝트는
원격 디지털 투어가 가능하니, 원하시면 제게 문의해 주기기 바랍니다.

편한시간을 정하여 투어 미팅을 하면서 실시간으로 저와 분양사, 고객님 3자 프리젠테이션을 통해, 로케이션, 가격, 플로어플랜, 전망등을 같이 분석하면서 원하는 유닛을 셀렉트 할 수 있습니다.

에이미 김(카톡 아이디: aimee808,

이메일: aimee.hawaii@gmail.com,

전화 1-808-561-3050)

하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.

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에이미 김에게 문의해 주세요.

2020년 3월 6일 금요일

에이미의 하와이 부동산/시내의 작은 1베드룸 콘도 - 파시피카 아틀라스

Pacifica Atlas
1BD/1BA/1PK
$330,000(FS)
1125 Young St #410, Honolulu HI 96814

오늘은 마켓에 새로 나온 시내 마키키 지역의 작은 1베드룸 유닛을 소개해 드리겠습니다.

1966년에 지어진 오래된 빌딩이긴 하지만, 교통이 편리하고, 주변에 걸어서 은행, 병원, 그로서리 등의 접근성이 아주 좋은 콘도입니다.

입구나 복도 등은 낙후한 감이 있긴 하지만 시내에서 30만불대의 1베드룸을 찾기는 쉽지 않습니다. 게다가 실내에 세탁기 건조기, 파킹이 포함된 것은 상당히 매력적인 조건입니다.

특히 매물로 나온 이유닛은 2018년 리모델링을 해서 유닛 자체는 아담하고 예쁩니다.

실내면적은 490 SF(약 13.80 평), 발코니 49 SF(1.4 평), 방1, 욕실 1, 파킹한대 주차 가능한 유닛입니다.

2018년에 리모델링된 주방과 가전제품, 작은 집에 비해 냉장고의 사이즈가 큰 것이 요리를 조아하시는 분들에게는 호감이 갈수도 있을 것으로 보입니다.
한달 관리비는 $466(상하수도 포함), 전기세는 약 $90 정도 나온다고 합니다,

하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.

*오아후 주택 구입 혹은 판매

*카카아코 지역 콘도 프로젝트 분양문의

*하와이 상업용 투자 부동산

* 와이키키 호텔식 콘도

* 하와이 일반 주거용 콘도 매매

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2019년 10월 17일 목요일

에이미의 하와이 부동산/소유권 보험은 왜 필요한가?

소유권 보험이 필요한 5가지 오류

대부분의 바이어들께서 부동산 매매과정을 진행하면서 왜 소유권 보험(Title Insurance) 를 들어야하는지를 잘 모르고 진행하는 경우가 많습니다.

한국에서는 등기보험이라고 하고, 영어로는 Title Insurance라고 하는데 소유권을 보호하는 일회성 보험입니다.

아래는 이 보험이 어떤 문제가 발생했을때 커버가 되는지 설명합니다.

공문서 오류: 이전 등기서류에 실수로 인해 잘못 기재된 내용이나 부정확한 오류가 발생했을 때
이전 소유주들의 변제하지 않은 부채로 인한 등록되지 않은 담보물권으로 부터 보호
이전 소유자의 사망후 유산 상속에서 빠진 상속자들이 나타날 때
위조 문서로 부터 보호
소유권에 영향을 미치고 분쟁을 일으킬 수 있는 경계선 문제

에스크로 회사에서 주로 이런 소유권 문제를 파악하고,

에스크로 기간 중에 타이틀 전문가들은 바이어가 소유권을 가지기 전에 이러한 유형의 문제와 수 많은 다른 문제들을 식별하고 해결하는 데 능숙합니다.

매매가 완료되고 등기할 때는 깨끗한 타이틀을 바이어에 넘겨줍니다.

등기 이후에 이 소유권 보험은 여전히 발견되지 않은 문제들로부터

소유주를 보호하는 데 도움이 되는 것입니다.

소유권 보험의 가격

소유권 보험은 일반적인 자동차나 주택 보험과는 성격이 약간 다릅니다.

일반 자동차, 건강보험, 주택 보험들은 미래에 일어날 불확실성에 대비한 보험이라면 타이틀 보험은 미래 위험의 확률을 평가하는 것이 아니라 과거의 위험을 제거하는 데 도움이 됩니다.
타이틀 보험 청구는 다른 유형의 보험 청구에 비해 잘 일어나진 않습니다. 이유는 매매과정중 에스크로에서 이미 타이틀 보험 절차의 일부로 여러가지 위험 완화 프로세스가 수행되기 때문입니다.

타이틀 보험 제공 회사들은 공공 기록과 법정 문서를 검색하여 "클라우드"(소유권에 영향을 끼치는 요소)나 재산에 대한 소유권 문제를 평가하고 제거합니다.

소유권 보험 비용의 상당 부분(미국 토지 소유 협회에 따르면 90%)은 실제로 검색과 검사 과정에 들어갑니다.

소유자의 소유권 보험은 일회성 보험으로, 그 부동산을 보유하는 한, 계속 커버됩니다.

대부분의 주에서 소유주 보험의 비용은 주택 가격에 근거하고, 대출자의 소유보험은 대출 금액에 기초합니다.

에스크로 진행과정에서 소유권 보험은 하와이에서는 셀러가 60%, 바이어가 40% 내도록 되어있습니다. (스탠다드 보험의 경우)

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

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2019년 9월 27일 금요일

에이미의 하와이 부동산/워드빌리지의 차기 프로젝트 - 빅토리아 플레이스

오늘은 현재까지 발표된 내용을 기반으로 워드 빌리지의 7번째 타워인 빅토리아 플레이스를 소개해 드리고자 합니다. (10/22/2019 업데이트)

빅토리아 플레이스가 완성되었을때의 렌더링 포토.

카카아코 지역의 럭셔리 콘도단지를 개발 중인 하워드 휴즈사는 현재 분양중인

아알리이(Aalii, 2021완공 예정) 와 코울라(Koula, 2022년 완공 예정)에 이어,

차기 프로젝트로 빅토리아플레이스(Victoria Place)를 발표했습니다.

10월에 주정부의 승인(HCDA)을 받았고,

금년내에 공식적으로 마켓에 론칭을 할 것으로 보입니다.

위치

빅토리아 플레이스는 아래의 맵을 보시면

60에이커의 마스터플랜트 커뮤니티의 중심에서 바다를 정면으로 보고 있습니다.

이 프로젝트는 알라 모아나 블루버드앞에 있는 빅토리아 워드 센터의 옛 부지에

위치할 것입니다.

빅토리아 플레이스는 제 1차 빌딩인 와이에아(Waiea)와 빅토리아 워드 파크(Vicoria Ward Park) 사이에 위치할 것입니다.

가격

지금으로서는 빅토리아 플레이스에서 가격을 책정할 수 없지만

같은 프론트 라인의바다를 정면으로 하는 와이에아나 파크 레인 같은

유사한 프로젝트들을 보면 스퀘어피트당 2,000달러의 가격으로 형성 되어있습니다.

호놀룰루 콘도중 울트라 딜럭스 콘도로 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana)와 와이에아(Waiea)로서 이 콘도들은 제일 프론트 라인에 위치하여 방해받지 않는

해양 경관을 특징으로 하는 콘도들이고,

바다와 마주한 전망과 경관은 평생 보존될 것이기 때문에

매우 높은 가격을 가지고 있답니다.

같은 사이즈나 플로어플랜이라 하더라도 탁트인 바다전망이 나오는 유닛과

그렇지 않은 유닛의 가치는 상당히 다릅니다.

특히 하와이의 제1 밸류는 바다라고 볼 수 있겠죠.

빅토리아 플레이스도 이 정도의 가격으로 형성되지 않을까 하고

조심스럽게 예상을 해봅니다.

구성

빅토리아 플레이스는 64,105 스퀘어피트의 레크리에이션 공간과

지상 15,590평방피트의 오픈스페이스를 갖춘 350개의 레지던스를 특징으로 합니다.

호놀룰루 시와 카운티에 제출된 최근 신청서에 따르면,

세대 구성은 아래와 같습니다.

137개의 원베드룸 (749 SF-946 SF)

146개 2-베드룸 ( 1,084-1,169 SF)

77개의 3-베드룸 (1,758-1,848 SF)

좌측 플로어 도면을 보면, 빅토리아 플레이스는 전체적으로 유닛 구성이

현재 분양중인 코울라 보다는 사이즈가 크고,

같은 레벨의 와이에아 보다는 좀 사이즈가 작아 보입니다.

전 유닛이 바다 전망이 잘 나올 것 같습니다.

특히 오션 방향의 3베드룸은 코너 유닛이라 270도 바다 뷰가 나올 것으로 보입니다.

이 프로젝트의 설계자는 이전에 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana),

아나하(Anaha), 그리고 One Ala Moana 등의 초호와 콘도를 설계한

솔로몬 코드웰 부엔츠 라고 알려져 있습니다.

바다 접근성과 보행성

모든 새로운 워드 빌리지 콘도와 함께, 하워드 휴즈의 마스터플랜 비전은

빅토리아 플레이스에 와서 결실을 맺는다고 볼 수 있습니다.

넓은 트레일링된 보도, 훌륭한 식당, 주 최대의 홀푸드 마켓,

그리고 전체 지역 내의 24시간 보안으로 워드 빌리지 내의 보행성은

호놀룰루의 다른 주거 지역과는 많이 다르다고 할 수 있겠습니다.

워드 빌리지의 바다 접근성 역시 또 하나의 장점입니다.

하워드 휴즈는 물 위에서 소매와 레스토랑 경험을 만들기 위해

케왈로 항구를 활성화할 계획이고,

길 건너편에 위치한 아름다운 항구와 서핑 문화로 지역사회에서

보다 역동적인 경험을 만들어 낼 것 입니다.

시설

빅토리아 플레이스의 총 레크리에이션 공간은 64,105 스퀘어 피트에 이를 것이며,
1층의 여러 시설과 5층 레크리에이션 데크로 구성될 것이라고 합니다.

레크리에이션 공간은 48,055 스퀘어 피트의 실외 공간과

16,050 평방 피트의 내부 공간을 포함할 예정이고

프로젝트가 아직 초기 단계라서 우리가 기대할 수 있는 시설로는

3개의 수영장, 2개의 자쿠지, 파티룸, BBQ 카바나, 피트니스 시설,

그리고 많은 모임과 오락 공간 등을 기대할 수 있을 것으로 예상합니다.

빅토리아 플레이스의 독특한 점은

타워 양측으로 데크가 둘로 나누어져 있다는 것인데,

이것은 두 가지 활동영역으로 분리될 것이라고 합니다.

주정부(HCDA)에 제출된 허가 신청서에 따르면,

건물 다이아몬드 헤드 쪽(동쪽)에 있는 라나이는 헬스 시설, 랩 풀, 모임 및 단

체 운동을 위한 잔디와 함께 건강과 웰빙에 초점을 맞출 것이고,

에바(서쪽) 쪽에 위치하고 공원과 항구가 내려다보이는 라나이는

휴식과 즐거움을 위해 준비될 것입니다.

서쪽으로는 몇 개의 식당 시설과 멋진 잔디밭과

레크리에이션 풀장이 있을 예정입니다.

플로어 플랜

현재의 계획으로서는 층당 10 세대로 구성 될 것으로 보입니다.

바닥에서 바닥까지의 높이는 9'7"(약 3미터)인데,

이는 주정부에 신청한 HCDA 승인에 따라 대략 9'(2.74미터)의 천장 높이로

변환될 가능성이 있다고 합니다.

고층인 38층과 39층은 추가로 천장 공간을 갖게 되며,

40층 펜트하우스는 거의 12' (3.66 미터)에 가까운

하이실링을 갖게 될 것이라고 합니다.

구체적인 플로어플랜은 향후 업데이트 할 예정입니다.

빅토리아 플레이스의 분양에 관심이 있으신 분들은

에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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2019년 9월 9일 월요일

에이미의 하와이 부동산/와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료

와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료

매매가격: $879,000( Fee Simple)

주소: 1888 Kalakaua Ave #2701 Honolulu HI 96815

2BD/2.5BA/2PK

오늘은 최근 매입을 완료한 와이키키 랜드마크 빌딩을 소개하겠습니다.

와이키키 랜드마크 빌딩은 1993년도 지은 빌딩으로 아래 1-3층은 상가이고, 위쪽으로는 주거형 콘도로서 알라와이 운하옆, 와이키키 초입에 위치하고, 운하 반대쪽의 로컬 지역과 운하 아래쪽의 와이키키를 연결하는 상당히 우수한 입지적인 조건을 가지고 있습니다.

제 사무실이 이 빌딩의 1층에 있어서 늘 느끼는 것이지만, 와이키키에 퍼레이드나 기타 행사가 있을 때도, 빌딩의 진입에 불편함이 없는 조건이라 상당히 만족하고 있습니다.

와이키키 랜드마크의 또 한가지 장점은 30일 이상의 단기렌트가 가능하다는 것입니다. 주인이 일년 몇차례 쓰고 안쓰는 기간동안은 숏텀의 에어비엔비가 아니고 골프나, 어학원 연수, 섬머스쿨 등으로 한 두 달 빌려서 쓸 수 있는 배케이션 렌트로 돌릴 수 있는 빌딩은 그다지 많지 않습니다.

일반적으로 하와이의 렌탈 순수익은 3% 정도의 capital rate으로 생각하시면 되는데,
항상 제 고객님들께 거듭 강조하는 것은 본인이나 가족이 즐겁게 사용하고, 나머지 기간 렌트를 주는 이러한 투자는 순수한 수익 목적 보다는 하와이서 생기는 비용으로 관리비나 유지비를 처리하는 것이라고 보면 됩니다.

이 유닛은 실내 1,318스퀘어피트, 라나이(발코니) 170 스퀘어피트로, 실면적 139 제곱미터의 사이즈 입니다.
방2/욕실2.5/주차 2의 상당히 넓직한 콘도로 편안하고 고급스러운 느낌입니다.

여기서 2.5개의 화장실이란 말은 2개의 욕실을 포함한 화장실과 1개의 화장실을 의미합니다.
미국에서는 샤워나, 욕조가 없는 순수한 손님용 화장실을 0.5개로 표현합니다^^

월 관리비는 $1,469로 상하수도, 온수, 에어컨, 공동시설 사용료 포함입니다.

랜드마크의 2베드룸을 단기렌트로 내어놓았을때 시즌에 따라 차이는 있지만 월$5,000에서 $7,000 정도의 렌트 시세입니다. (30일 이상의 베케이션 렌트)

만약 1년 이상의 장기렌트의 경우는 월 $3,500~$4,000 정도 될 것으로 분석됩니다.