부동산 투자 수익과 융자의 관계

투자수익과 융자의 관계

상업용 부동산 투자에 있어서 가장 매력적인 점중에 하나가 바로 융자금액과 가치상승의 상관관계를 갖고 있는 레버리지(Leverage·지레의 원리)다.

즉 1백만달러의 건물을 구입할 때에 현금을 주고 사는 사람들도 있지만 대부분의 투자가들은 일부만 다운페이를 하고 나머지는 융자를 한다. 

그렇다면 현금구입과 융자를 통해 레버리지를 했을 경우에 어떻게 투자가에게 돌아가는 이익이 달라질 수 있는지 알아본다. 

 

투자가가 1백만달러 건물을 구입하려고 한다고 가정하자.

예를들어 그가 현금으로 구입할 때와 50%를 다운하고 구입했을 때, 그리고 30%정도 다운을 했을때를 비교해 보자. 

또한 구입한 건물에서 나오는 순수운영 이익금(세금과 비용 등을 제외한 이익)이 5만달러라고 가정을 해보자.**일반적으로 하와이의 투자용 부동산의 평균수익률(캡레이트)은 4~5% 정도로 보면 된다.**

먼저 현금으로 구입했을 경우를 보면 구입자는 1백만달러란 순수한 자기자본을 투자해 5만달러라는 이익을 보기 때문에 투자수익률은 5%라고 할 수 있다.

그렇다면 50%만 다운을 하고 건물을 구입했을 때는 어떻게 투자수익률이 변할까. 계산하기 편하게 융자 조건은 연 이자율 5%라고 가정한다.

 

50%만 다운했다면 투자가에게서 나온 투자금액은 50만달러다.

50만달러를 투자해 매년 5만달러의 이익을 보고 있다는 결론이 나온다.

매달 융자 불입액수가 2천5백달러라고 한다면 매년 들어가는 융자 불입액수는 3만달러다. 그러므로 5만달러의 이익에서 융자 불입액인 3만달러를 제외한 2만달러가 순이익이 되는 셈이다. 따라서 순수 투자금액인 50만달러에 비례한 투자수익률은 4%정도가 된다. 

 

마지막으로 30%정도만 다운을 했을 경우다.

주머니에서 나온 순수 투자금액은 30만달러정도다.

그리고 순수 이익금액이 5만달러고 연 융자불입액은 매달 3천8백달러이니 연간 4만5천6백달러를 내야 한다. 

그것을 제외한 4천4백달러만이 순수이익이 되지만 순수 투자금액이 30만달러니 그에 비례한 순수 투자이익률은 1.46%가 된다. 

 

결론적으로는 같은 5만달러의 순이익을 갖고 있는 건물이지만 현금으로 구입하는지 또는 다운페이를 얼마하는지에 따라서 투자수익률에 많은 차이를 가져올 수가 있다. 

 

현재와 같은 시장에서는 다운페이를 얼마하는가도 중요하지만 부동산의 가치가 상승을 하고 있는 시점이라면 거기에 따른 투자수익률에 많은 차이점을 보일 수가 있다. 

 

위의 예를 바탕으로 여전히 연 순수수익금액이 5만달러이고, 건물의 가치가 20%올라 1백20만달러가 됐다고 가정해 보자. 현금으로 구입했을 경우에는 20만달러의 가치상승과 5만달러의 수익이니 총 25만달러의 수익이 생긴 것이고 이를 1백만달러의 투자금액에 비교한다면 25%의 투자수익률이 된다. 

 

50% 다운의 경우는 순이익이 5만달러이고 가치 상승이 20만달러이지만 연 융자 불입액이 3만달러이니 순수익은 22만달러가 된다.

순수 투자 금액이 50만달러이니 투자 수익률은 44%가 된다. 

 

30%를 다운했을 경우에는 5만달러의 순수익과 20만달러의 가치 상승에서 연 융자불입액인 4만5천6백달러를 제외하면 20만4천4백달러가 돼 순수 투자금액인 30만달러에 대한 투자 수익률은 68%로 늘어나게 된다. 

 

결론적으로 현금으로 투자하면 25% 투자 수익률을 얻지만 30% 다운했을 때는 68%의 투자 수익률을 갖는 셈이다. 

 

이렇듯 투자가가 레버리지를 잘 이용하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다.

 

다만 융자의 장점을 한껏 살리려고 한다면 부동산 시장이 상승 무드에 있어야 하고 더불어 이자율도 낮은 상황이어야 한다.  

 

융자금액을 잘 이용하면 투자금액에 비해서 2~3배로 더 상승을 할 수 있으나 부동산 시장이 하락세로 돌아선다면 투자금액에 비해서 4~5배로 떨어질수 있다는 것을 명심해야 한다. 

 

현재는 부동산 시장이 바닥을 치고 조금씩 다시 오르는 상승 무드를 타고 있고, 1957년 이후 가장 낮은 이자율을 기록하고 있기 때문에 투자가들은 주식시장보다는 부동산 쪽으로 방향전환을 하고 있는 흐름을 느끼게 된다.

 

 

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하와이 부동산 바이어 지침서

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하와이 부동산 구입을 희망하시는 분들을 위한

바이어 지침서

1. 해외투자의 대상으로서 미국은 가장 안전한 곳:

한국인으로서 해외 부동산에 투자할 때 무작정 아무 국가에나 투자할 수는 없습니다. 또한 자산을 해외에 투자할 경우, 각 나라별로 나름의 문제점이나 위험부담이 따르기 마련입니다. 그런 점에서 볼때, 어느 국가보다도 달러의 안정성이 높은 미국이 한국인들에게는 가장 부동산 구매로서는 최고의 나라가 아닌가 생각합니다. 미국은 뉴욕, 캘리포니아, 하와이 등 각 주별로 약간의 구매나 세금에 대한 차이점이 있으며, 이러한 차이점으로 인해 어느 주가 투자로서 최적인가를 선택하게 됩니다. 미국의 51개 주 가운데서도, 하와이는 거리적으로 한국과 가장 가까운 리조트 휴양지로서 한국인들에게 가장 인기가 있습니다. 또한 한국 이민역사가 벌써 110년이나 되며, 일본, 중국 한국 등의 아시아계 문화가 오랫동안 뿌리깊게 정착하여, 문화 및,언어 음식등 여러가지로 편리하게 되어있어, 한국인들에게는 최적의 장소로 손꼽힙니다. 거리마다, 쇼핑센터 마다 모두 낯익은 동양계의 얼굴들로 가득차 있어 한국인들에게 전혀 낯설지 않은 미국 안의 동양이 바로 하와이입니다.

하와이 투자에 관해서:

버블 경제의 붕괴가 있었음에도 불구하고 과거 40년간의 데이터로 볼때 하와이 부동산은 평균 년 12%의 부동산 가격 상승율을 기록합니다. 물론 타이밍에 따라 약간씩의 차이가 있지만, 매물을 잘 선택하여 최소 5년이상 투자할 경우, 상기한 데이터의 100% 이상의 리턴을 예상할 수 있습니다. 하와이는 세계에서 가장 뛰어난 리조트 지역으로 토지의 89%이상이 하와이 주정부나, 군사지역 혹은 환경보존 지역으로 개발규제가 엄한 지역입니다. 반면으로 개발이 가능한 지역들은 높은 가치로 매매가 활성화 되고 있습니다.

1. 목적에 맞는 부동산 매물 고르기

하와이 전 지역의 부동산 매물은 각 섬의 MLS(Multi Listing Service)라는 종합 컴퓨터 부동산 정보에 올라가, 하와이 부동산 협회에 가입한 모든 회사는 모두 동시에 들어가 매물을 찾을 수 있습니다. 바이어는 신용할 수 있는 부동산 에이전트를 선정하고, 에이전트는 바이어가 원하는 지역, 가격, 예산 등의 목적에 맞는 매물을 찾게됩니다.

에이전트가 서치한 매물 가운데 바이어가 보기원하는 매물을 선택하면, 에이전트는 상대편 부동산회사에 Showing Request 예약을 하게 됩니다. 대략 2-3일 전에 예약을 하는 것이 셀러에 대한 예의입니다.  또한 에이전트는 바이어의 이해를 돕기위해, 바이어가 관심있는 매물과 비슷한 주변 지역의 최근 6개월간의 매매동향을 서치하여 데이터를 준비하며, 바이어와 에이전트는 얼마에 오퍼를 넣을지 흥정가격을 상담하고 결정이 되면 에이전트는 오퍼계약서를 준비합니다.

2. 오퍼(구매신청서)넣기

부동산의 매매에 관한 서류는 상당히 분량이 큰 서류이며, 다소 여러가지로 상세하게 기록하는 것이 기본입니다. 바이어와 셀러가 모두 오퍼를 수락하는 순간, 계약이 시작됩니다. 바이어는 오퍼를 제출하는 동시 에스크로 회사에 선금(보통 매매가의 5% 정도)을 넣습니다. 계약이 성립되지 않고 셀러가 오퍼를 수락하지 않으면, 다시 반환받게 됩니다. 보통은 체크로 넣지만, 바이어가 현지에 없는 경우는 계약이 수립된 이후 3일 이내 에스크로 회사에 와이어로 송금하면 됩니다. 오퍼에는 희망 구매 가격, 희망 등기일, 조건 등을 기입합니다.

계약이 수립되어, 에스크로가 시작되면 중도금을 10일~15일 (매매가의 10%~15% 정도) 이내에 넣어야하며, 잔금은 등기예정일 5일 이전에 완납하는 것이 상례입니다. 모든 송금은 계약이 완전히 성립되어 등기일 까지 에스크로 회사의 신탁구좌에 보관되어 있다가, 등기와 동시에 셀러, 은행, 세무서, 변호사, 부동산 회사, 보험회사, 관리사무소 등등의 각 부처에 에스크로가 계산하여 배분하게 됩니다.

만약 바이어가 제시한 구매희망서의 가격이나 조건에 셀러가 동의하지 않을 경우에는, 셀러측에서 원하는 가격이나 조건등을 카운터 오퍼로 제시하게 되고, 이렇게 몇번이나 카운터를 주고 받아 네고가 되는 가능성이 많습니다.

하와이에서는 하와이 부동산 협회의 표준 부동산 매매계약서(Purchase Contract)를 사용합니다. 일단 쌍방의 합의에 의해 서명날인된 계약서로 에스크로 회사에 에스크로를 열게되는데, 에스크로 회사는 선금이 신탁구좌에 입금될 때부터 안전하게 자금을 보관 관리해 주며, 변호사, 세무서, 융자은행 등의 기관들과도 긴밀하게 협조하여사법서사, 신탁은행, 공증, 등기보험 등의 업무를 완전히 등기를 마칠 때 까지 중립적인 입장에서 관리해 주는 제 3의 회사입니다.   

3. 등기서류와 서명

한국과는 달리 등기예정일의 4~5일 전까지 바이어와 셀러 모두 등기서류에 서명을 마쳐야합니다. 바이어의 경우 이 시기에 잔금까지 모두 다 입금시켜야하는데, 잔금은 은행간의 와이어 입금 혹은Money Order,  Cashier’s Check 으로만 가능합니다. 현금이나, 은행수표. 크레딧 카드의 지불방법은 불가능합니다. 바이어가 한국에서 서명을 할 경우에는 에스크로 회사가 등기서류를 모두 한국으로 우송하면, 바이어는 미국대사관에 가서 서명하고 본인임을 공증받아 다시 하와이로 공증서명한 등기서류 원본을 보내어야합니다. 이 모든 과정이 등기예정일 4-5일 전에는 끝나야 예정된 등기일에 등기가 가능하고 등기와 동시에 집 열쇠를 받을 수 있습니다.

한국 미대사관에서 서명할 때 주의할 점은 사전에 미대사관에 반드시 예약을 넣어야하며, 대사관에서는 일주일에 단 하루, 수요일만 이 업무를 보기때문에 시간적인 주의가 요망됩니다.

이 모든 일의 진행과정은 부동산 에이전트가 코디네이팅하게 되는데, 믿을만한 에이젠트를 선정하는 일이 가장 중요하다고 봅니다.

마지막 클로징에 필요한 등기서류 이외의 일반 서류는 모두 팩스나 이메일로 주고 받아도 가능합니다.

4. 세금에 관하여.

일반적으로 많이 받는 질문이지만, 하와이는 부동산 취득세가 없습니다. 한국인으로 미국 영주권이나 시민권이 있건 없건 외국인도 현지인과 마찬가지로 모두 동일한 조건으로 부동산을 구입할 수 있으며, 여러채의 주택을 소유하는 것도 가능합니다. 구입이후에 관리비, 부동산세, (전기세 등의)유틸리티 등은 모두 하와이 현지의 은행구좌를 개설하여 자동납부하게 하여 구입이후의 관리나 렌트비 수입등 모두 이 구좌를 통하면 편리합니다.

매각시 상속, 세금 등에 관하여는 전문적인 상담이 필요하므로 부동산 에이전트가 현지의 변호사나 회계사, 렌트관리 사무실들을 연결해 드릴 수 있습니다.

5. 하와이 부동산 시스템

하와이는 부동산 매물 전체가 MLS(Multi Listing Service)란 부동산협회의 공동 데이터 시스템에 입력되어 있습니다.  어떤 부동산 회사를 통하든지 간에 매물을 찾을 때는  같은 데이터 시스템을 사용하기 때문에, 이곳 저곳에 문의하는 일은 시간 낭비에 불과합니다. 바이어는 무엇보다도 신용할 수 있는 한 부동산 회사를 선정하여 마음에 맞는 에이전트를 선택하여 매물찾기를 의뢰하는 일이 중요합니다.

일반적으로 하와이에서는 바이어 에이전트 수수료는 없으며, 부동산 취득세도 없습니다.

수수료는 주로 셀러 부담이며, 셀러 회사와 바이어 회사는 수수료를 나누게 됩니다.

바이어 에이전트는 바이어가 관심있는 매물에 관하여 최근 6개월 간의 같은 지역이나 빌딩의 가격동향 데이터를 분석해드립니다. 또한 어떤 부동산이든지 현재의 정부고시가격이나, 이전 판매기록, 판매일자들도 서치할 수 있습니다.

6. 부동산 매입에 드는 시간

일단 바이어가 마음에 맞는 부동산을 찾아 오퍼를 넣고 이오퍼가 셀러에 의해 수락이 되면, 에스크로가 시작이 되고, 현찰 구매의 경우 30일이면 등기를 할 수 있습니다.

하지만 바이어가 현지에 없을 경우 마지막 등기서류를 Fedex로 주고 받아 서명을 받을 경우는 45일 정도로 기간을 잡는 것이 넉넉합니다.

7. 부동산 구입 경비 (클로징 코스트)

에스크로를 통해 부동산을 구매할 때의 드는 비용은 아래와 같습니다.

*에스크로는 한국에는 없는 시스템으로 사법서사, 신탁은행,저당권조사, 저당권 말소해제,등기준비 등의 모든 업무를 바이어나 셀러에 치우치지 않고 중립적으로 처리하는 기관입니다.

·        구입 부동산 권리조사서, 리포트비

·        구입 부동산 권리서의 보험 프리미움

·        등기준비 각종 서류조사서

·        공증인비용

·        부동산에 따른 관리회사의 징수비(물건에 따라 2-3개월치를 미리 내는 경우도 있음)

·        에스크로 비용 배분(바이어 셀러 절반부담)

·        구입부동산 전문 인스펙션비(2베드룸 콘도 기준$300~$500,옵션)

·        통신비, 우송비

·        융자시 감정사 사용비 및 융자비용

·        계약 내용에 따른 수리비 혹은 청소비

·        Home Protection Plan ($300정도, 옵션, 구매 이후 자잘한 수리에관한 보험)

이상의 비용은 총 매매액수의 1% ~1.5%정도에 해당한다고 보겠습니다.

예를 들자면 50만불의 콘도를 캐시로 구입할 경우, $5,000~$7,500 정도의 여유자금을 가지고 있어야 합니다.

렌트 관리 서비스

Hawaiian Dream Vacations

1888 Kalakaua Ave. Suite C302, Honolulu, HI 96815

Tel: 808-979-3600, Fax: 808-979-3601

http://www.HawaiianDreamVacations.com

E mail: aloha@hawaiidvc.com

한국어 담당자:소비아 김(808-389-3233)

관리비, 세금등 자동납부은행

Central Pacific Bank

PO Box 3590 Honolulu HI 96811-3590

E-mail:cpps@centralpacificbank.com

Website: http://www.cpb-kr.com/

한국어통화:808-973-7641

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하와이 인구증가

하와이의 대학의 학장 Maenette Benham은 화요일에 미국 센서스 국가 발표한 최신 수치에 대해 다음과 같이 언급했다.

"이것은 우리에겐 매우 풍요로운시작을 의미한다. 우리 아이와 청소년의 증가를 의미한다."

  하와이인구가 백이십만을 카운트하면서, 원주민와 태평양제도의 인구가 지난 10 년 동안 약 351,000으로 증가했음을 알 수 있다.

"많은 기관, 연방 기관, 주정부 기관, 자선 기관등 우리 사회의 여러 가지 서비스에 더 많은 자금을 확보될 것"이라고Benham 고 말했다.

2000년부터 2010년까지 인구 조사에서 처음으로 하와이 원주민및 태평양 제도가 아시아인으로 별도로 집계되었다고 표시했다.

남부 주에서 지난 10 년간 미국의 하와이 및 태평양 제도에 대해 가장 빠르게 성장하고 있는 지역으로 나타났다.

 CEO Kamana'opono Crabbe는 "기본적으로 군대에 입대한  하와이 원주민이 많이 증가했을 뿐만 아니라 그들의 가족을 포함함하여 증가했다"고 Crabbe 고 말했다. Crabbe에 따르면, 최근의 인구 조사는 하와이, 캘리포니아와 워싱턴에서의  지역 사회 내에 하와이원주민와 태평양 인구가 많이 살고 있음을 알 수 있다.

최신 인구 조사의 연구결과, 많은 젊은이  하와이원주민 및 태평양 제도의 인구 증가는 하와이의 미래에 대한 약속으로  나타난다.

하와이인구의 증가는 ,네이티브 하와이의 문화와 유산을 영구화하고 보존하는데 더욱더 많은 관심과수요가 있을 것이라고 예측된다.

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 인구 / Population  2010년에 집계한 하와이의 총 인구는 121만 1,537명이며, 방문객을 포함한 실제 인구는 133만 4,023명이다. 그 중 백인 약 25%, 일본인 약 23%, 하와이언 혼혈계 약 20%, 필리핀인 약 12%, 중국인 약 6%, 한국인 약 3%, 기타 등으로 구성되어 있는데 동양계의 인구비율이 많고 혼혈계가 많은 것이 하와이 인구구성의 특징이다. 전체 인구의 약 80퍼센트인 87만 6,156명이 오아후 섬에 살고 있으며 가장 인구가 적은 곳은 라나이 섬(약 2,800명)이다.

인종 / Human
총 17개 종족의 하와이는 다민족 사회이다. 특히 일본인을 비롯한 황인족이 다수이므로 인종차별이 거의 없다. 백인계와 일본계가 양대 산맥으로 전체 인구의 50% 정도나 되나 순수 하와이인은 불과 1%에 불과하다.

하와이 인종구성 : 백인계 24%, 일본계 23.1%, 하와이언 혼혈 및 사모아인 19.8%, 필리핀계 11.3%,
한국계 2.3%, 흑인 1.8%, 순수하와이언 1%, 기타 11.4%

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Market is changing now.

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1031 Exchange(투자용부동산의 과세이연 교환)

연방세법 1031 Exchange조항은 투자용 부동산을 매각하고, 새로운 부동산을 매입하는 교환 과정에서 발생하는 자본 소득에 대한 세금의 납부 연기를 허용하는 법입니다.이 법은 단순히 세금을 피하기 위한 수단이 아니라, 교환된 부동산이 완전히 팔릴 때까지 세금의 납부 연기를 허용해 줌으로써, 부동산 투자자들이 자기의 투자 포트폴리오를 다양화시키고, 합병하거나 강화할 수 있는 장점이 있습니다.

여기서 교환이란 매각하는 부동산과 "같은 종류"의 부동산 간의 교환을 의미합니다. 

흔히들 "같은 종류"간의 교환이란 콘도와 콘도, 하우스와 하우스간의 교환으로 착각하기 쉬운데, 단독주택, 콘도, 타운하우스, 오피스 건물, 상업용 빌딩, 여가용 부동산등, 다른 종류라도 상관없이 투자용 부동산간의 교환을 의미합니다. 단 차지권 부동산(리스홀드)의 경우, 30년이상의 리스 기간이 남은 부동산의 경우 일반 소유권 부동산과 동일한 교환이 가능합니다.  30년 미만의 차지권 부동산은 비슷한 연도 수의 차지권 부동산 간의 교환만이 가능합니다.

가장 일반적인 과세이연 전략은 "지연교환(Tax Deferred Exchange)'으로 양도부동산의 매매와 대체부동산의 구매 사이의 시간적 지연을 허용하는 것입니다.

예를 들어 교환하기를 희망하는 사람이 먼저 자신의 부동산 양도시에 에스크로 클로징 45일 전에 대체 부동산을 확인해야하고, 클로징일(매매일)로 부터 180일 이내에 대체 부동산의 매매를 이행완료해야합니다.

이 법은 세가지 원칙 중 한 가지를 설정하여 확인하도록 허용합니다.

1) 적정 시장 가치와 상관없이 3개의 부동산으로 대체함.

2) 합산 시장 가치와 양도 부동산 시장가치의 200%를 넘지않는 한도에서 갯수와 상관없이 대체함.

3) 개수나 시장 가치와 상관없이 확인되 대체 부동산 가치가 95%이상 취득되어야 함.

여기서 주의 할 점은 주정부와 연방정부에 자본 소득세를 완전히 유예하기 위해서는 반드시 모든 교환 수익의 재투자되어야 하거나 아니면 다 큰 가치의 새로운 부동산을 취득해야합니다.  또한 많은 분들이 혼동하고 있는 소유권에 관한 내용에서, 반드시 동일한 소유권으로 과세이연 교환을 해야합니다. 예를 들어 남편 혼자 소유했던 투자 부동산을 양도한 후  대체 부동산의 구입시 아내이름을 소유권에 추가하면 문제가 발생하게 됩니다.

교환자들은 반드시 법적으로 유효한 교환을 위해 자격있는 중개인을 고용해야합니다.

중개인은 "1031 Exchange Company"로 보통 대규모 소유권 보험회사의 부속회사로 금융적인 장점과 청렴성을 가지고 있습니다.

중개인은 에스크로 대리인이 구매자에게 양도 부동산의 직접적 증서를 주도록하고 매매수익을 중개인에게 직접 주도록 합니다. 이 행위는 교환시 교환자가 자금을 직접 수령하는 것을 방지하며, 대체 부동산의 구매 기금은 교환자의 지시에 따라, 모두 중개인을 통해 결재됩니다.

외국인 투자자들은 반드시 교환을 고려하기전에 세법전문 변호사 혹은 회계사에게 자문을 구해야 합니다. 과세이연 교환은 엄격한 규정과 복잡한 과정을 가지고 있으며, 1031교환은 여전히 FIRPTA(외국인 투자자 부동산 세) 원천징수가 적용됩니다. 자격있는 교환 중개인은 반드시 외국인 투자자와의 교환 거래에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

투자용 부동산의 구입과 매매에 관한 상담을 환영합니다.

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