소유권 보험 이란?

*오아후 주택 구입 혹은 판매

*카카아코 지역 콘도 프로젝트 분양문의

*하와이 상업용 투자 부동산

* 와이키키 호텔식 콘도

* 하와이 일반 주거용 콘도 매매

하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

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빅아일랜드의 페어몬트 오키드 호텔 한국기업이 인수

2015년 5월 15일자 Pacific Business News에 의하면 하와이섬(빅아일랜드)의 Fairmont Orchid hotel 이 한국의 미래 에셋에 2천 30만불에 매각되었다고 합니다

한국기업으로서는 최초의 하와이 호텔 인수 케이스가 되는 것으로 Maps Orchid Hotel LLC란 이름의 회사로 호텔을 운영할 예정이라고 합니다. 호텔을 매각한 Oaktree Capital Management LP and an affiliate of Woodbridge Capital Partners LLC는 2011년에 Kohala Coast에 위치한 32.6에이커의 538개의 객실을 가지고 있는 페어몬트 오키드 호텔을 포클로저로 인수하였습니다.

이 호텔의 역사를 거슬러 가보면 이전에 west Brooks Patrners가 2005년에 Fairmont Hotels & Resorts Inc.로 부터 2억 5천만불에 매입했다가 2011년 포클로저로 전 주인에게 넘기게 되었다고 합니다.

따라서 미래에셋으로서는 상당히 좋은 딜을 한 셈이 되겠습니다. 일반적으로 오아후 섬의 객실 70개 정도의 호텔이 현재의 마켓에서 2천만불 선으로 거래되고 있으니까요. 그나마 매물도 잘 나오지 않는 상태입니다.

정보에 의하면 일반적으로 양도세는 매각하는 쪽에서 내게 되어있는데, 이 거래에서는 오히려 미래에셋이 2백만불의 양도세를 내었다고 합니다.

Hospitality Advisors LLC and STR, Inc.에 의하면 하와이의 호텔 객실 점유율이 5월 둘째주인 지난주에 80퍼센트 까지 상승했다고 합니다. 물론 하와이 섬 중 호놀룰루가 위치한 오아후 섬이 81.3%에 평균 객실료는 $205.60이었고, 빅아일랜드는 60.2%로 객실료는 $210.52였다고 합니다.

같은 주에 미 전국의 평균호텔객실 점유율은 67%에 객실료는 $120.59로, 하와이의 호텔이 상당히 높은 점유율을 나타냅니다.

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에이미의 하와이 부동산/소유권(타이틀) 보험이란 무엇인가?

소유권 보험 이란?

부동산 시장은 최대 규모의 시장으로 구입 과 판매가 미국 경제 성장에

큰 영향을주고 있습니다.

이러한 부동산 거래에 있어 주의해야 할 문제들이 있습니다.

소유권 보험은 125년 이상 이런 문제들로부터 미국의 주택 소유자를 보호하고 있습니다.

개요

부동산을 융자, 구입 또는 판매할 때, 모든 거래는 공공 기록에 보관 됩니다.

마찬가지로, 부동산의 소유권에 영향을 미칠 수 있는 결함들도 기록 되어

보관 됩니다. 소유권 결함으로는 유치권, 부과금, 채무 등이 있습니다.

구매자가 소유권 보험을 구입하면, 소유권 보험 회사는 구매자의 소유권에

영향을 미칠 수 있는 결함(및 가능한 경우 문제 해결까지)을 찾기 위해

공공 기록을 검색합니다.

타이틀 검색과 조사

소유권 보험은 다른 기존의 보험 들과 다릅니다.

자동차 보험이나 건강보험은 귀하의 처해 있는 상황을 평가하고,

추정되는 위험에 따라 재정적 손해를 계약된 한도 내에서 보상을 해 드리는 반면에

소유권 보험은 과거의 부동산 거래 기록들이 보관되어 있는 공문서에서

소유권에 영향을 미칠 기록(ex: 유치권, 재산상의 부담, 기타 결함 등)을 찾아

검사를 합니다.

이 과정을 타이틀 검색이라고 합니다.

검색이 완료되면, 소유권 보험 전문가는 보험 적용 범위와 보험 발행을 위한

요구 사항 등을 결정합니다.

숨겨진 위험

물론, 가장 숙련 된 타이틀 전문가들도

모든 소유권 문제를 찾아 내기는 어렵습니다.

이런 숨겨진 소유권 문제들로는 신청 오류, 위조된 기록, 비공개 상속인 및

기타 예상치 못한 소유권 문제 등이 있습니다.

소유권 보험은 이러한 숨겨진 위험으로부터 귀하의 부동산 투자를 보호하는

중요한 역할을 합니다.

대출자 보험

모기지를 받아 주택 또는 부동산을 구입하는 경우,

귀하는 소유권 보험의 대출자 보험에 가입해야 합니다.

이 보험은 숨겨진 소유권 결함으로부터 해당 융자를 보호하는

융자 기관을 위한 보험입니다.

대출자 보험 적용 범위는 보험에 약정에 따라 제한된 상황 내에서

대출 기간 동안 지속됩니다.

소유주 보험

귀하는 또한 새로운 부동산 소유주의 소유권을 보증 하는 보험으로

소유주 보험을 구입해야 합니다.

소유주 보험에는 소유한 부동산 지분의 유형이 설명되어 있습니다.

소유권 보험의 소유주 보험 및 대출자 보험은 위험을 보장함과 동시에

특정한 제한과 제외사항을 포함 하고 있습니다.

보험료

소유권 보험의 대출자 보험과 소유주의 보험은 다른 보험들과 다르게

거래 종료 시 단 한번의 보험료로, 귀하나 귀하의 상속인이

부동산을 소유하는 동안 보험 혜택을 제공 합니다.

주택 구입은 귀하의 큰 투자 중 하나 일 수 있습니다.

소유권 보험은 귀하의 투자를 보호하고,

동시에 귀하에게 마음의 평안을 제공 할 것입니다.

What is My Home Worth?

*오아후 주택 구입 혹은 판매

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2015년 5월 1일 금요일

부티크 호텔 아쿠아 팜즈 유닛 1203 매매 완료

아쿠아 팜즈 (Palms at Waikiki)

펜트하우스 스튜디오 #1203

$299,000( FS)에 매매 완료

2015. 5월 1일

사진은 일반 아쿠아 호텔 매니지먼트의 스튜디오 유닛임.

1850 알라모아나 블루버드에 위치한 아쿠아 팜즈 호텔 (Palms at Waikiki)은 총 268 유닛을 가진 15층의 부티크 호텔로 와이키키의 소규모 부동산 투자자들에게 인기있는 빌딩입니다.
몇개의 유닛만 제외하고 거의 호텔 방과 같은 스튜디오 유닛으로 구성 되어 있습니다.
이번에 매매완료된 1203호는 맨 위층의 펜트하우스 유닛으로 바다가 보이는 장점을 가지고 있습니다.
또 파킹도 포함이 되어있는 유닛입니다.
대부분의 유닛은 파킹이 포함되어있지 않아 가격대가 더 저렴합니다.

아쿠아 팜즈는 가격대가 20만불에서 30만불 선입니다.
전망과 실내 사이즈에 따라 약간 다르고, 파킹이 있는 유닛이 간혹 있습니다.
와이키키에서 차 한대가 주차할 수 있는 파킹 자체만으로 3만불 정도의 밸류를 가지고 있습니다.

아쿠아 팜즈는 아쿠아 호텔 렌탈 매니지먼트가 가능하여, 오너와 호텔간의 50/50 이윤 배분이 가능합니다.

물론 원하는 기간 동안 자유롭게 오너나 가족이 사용할 수도 있습니다.

사용 한달 전에 미리 호텔쪽에 통보를 하면 오너가 언제든지 사용할 수 있고, 오너가 사용할 때는 청소비만 내면 됩니다.

로케이션 상으로도 와이키키와 알라모아나 모두를 연결 할 수 있는 지역이라 더더욱 인기가 있는지도 모르겠습니다. 비슷한 유형의 매물로는 일리카이 호텔이 있습니다.

일리카이는 풀 키친이 있고 사이즈 상으로 아쿠아 팜즈 보다 더 큽니다.

일리카이는 바다 모래 사장과 바로 연결 되는 위치라 도시 전망의가격대는 40만불대이고

바다 전망은 50~60만불 선입니다.

와이키키의 투자매물을 찾으시나요?

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2015년 4월 24일 금요일

에이미의 하와이 부동산/에스크로란 무엇인가?

미국의 부동산 매매에 관심이 있는 분들이 흔히 당황하는 단어가 에스크로 라는 진행절차입니다.

한국과 달리 미국에서의 부동산 거래 절차는 적게는 30일 길게는 2-3달 가량의 기간이 걸립니다.

미국의 주법에 따라 이 기간을 변호사가 진행하는 주가 있고, 에스크로라는 민간회사가 진행 하는 주로 나누어져 있습니다.

하와이는 에스크로 주로서 모든 부동산 진행절차를 에스크로가 담당합니다.

개요

판매인이 귀하의 오퍼를 수락하면, 주택 거래는 “에스크로”라는 단계에 들어갑니다.

"에스크로"는 중립적인 제삼자를 설명하는 용어로,

부동산 구매 계약서 또는 판매 계약서에 명시된 대로 문서와 자금을 처리하고

거래 종료(또는 결제)를 위한 작업을 하는 중재 행위 입니다.

에스크로의 목적은 자금과 문서의 지급을 관리하여

부동산 거래를 촉진하는 것입니다.

중추적 역할자

구매자나 판매자가 에스크로 담당자를 선택 할 수 있습니다.

그러나 대부분의 경우 담당자는 부동산 중개인에 의해 결정 됩니다.

거래의 지리적 위치와 많은 고려 사항에 따라 에스크로 회사, 타이틀 책임자,

또는 타이틀 / 에스크로 변호사가 에스크로 담당자의 역할을 할 수 있습니다.

역할

에스크로 담당자는 구매 계약서에 명시된 요구사항 및 조건부 조항을

확인 및 관리합니다.

에스크로 담당자의 임무는 홈 인스펙션, 주택소유자보험 획득,

협상 된 수리 완료 및 금융 요구 사항의 대행 등이 있습니다.

과정

거래 종료에 필요한 모든 문서들이 실행에 옮겨지고 조건부 조항이 충족되면,

에스크로 회사는 구매 계약에 따라 판매인과 해당 관계자들에게 대금을 지급합니다.

비용

에스크로 서비스 비용은 지역에 따라, 시장 상황에 따라

또는 오퍼 시 계약상 합의된 내용에 따라 구매자 또는 판매자가 지불 합니다.

하와이에서는 대부분 구매자와 판매자가 50대 50으로 지불합니다.

“클로징”

판매 계약서 또는 구매 계약서에 명시된 모든 작업이 마무리 되고,

해당된 자금이 지급되면, 거래가 완료 되고, 에스크로가 닫힙니다.

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2015년 4월 23일 목요일

와이키키 Seaside Towers 매매 완료

SEASIDE TOWERS

1BD/1BA/1PK

$330,000(FS) 에 매매 완료

2015년 4월 20일

와이키키의 면세점에서 알라와이 운하 쪽으로 가는 Seaside Ave는 와이키키의 중심부에 위치하고 있습니다. 아일랜드 콜로니와 더불어 Seaside Towers는 가격면이나, 로케이션의 편리성만으로도 핫 아이템에 속한다고 할 수 있겠습니다.

680스퀘어피트(실평수 19.5평)의 실내면적에 방1 욕실 1의 구조를 가진 유닛으로 월 관리비가 $418입니다. 관리비에는 상하수도, 온수, 공용면적 관리가 포함되어있습니다.

주차 공간도 확보되어있습니다.

와이키키 거주의 장점은 오아후 섬 어느쪽이든 갈 수 있는 버스시설이 편리하다는 점입니다.

두번째로는 24시간 안전하여 어떤 시간대에 길을 걸어다니든지 걱정할 필요없다는 것입니다.

또 와이키키 해변으로 걸어갈 수 있는 거리입니다.

와이키키 뿐 아니라 호놀룰루의 삶의 편리성은 동양식품의 접근성이 좋다는 것입니다.

한식, 중식, 일식 등의 다향한 식재료를 10분-20분 거리내에서 다 쇼핑할 수 있습니다.

또 미 본토에서 많이 이슈가 되는 인종차별이 이곳에는 없습니다.

중국 일본계의 이민이 벌써 5대째, 한국계의 이민이 4대째 입니다.

거의 모두가 동양계이고, 같은 동양 인종끼리 혼합되기도 하고, 이민 2세가 지나면서는 언어나 사고도 모두 로컬 하와이언이 되어버리게 됩니다.

Seaside Towers의 새 주인 처럼 많은 분들이 하와이의 삶에 매료되어 본토나 캐나다 등지에서

은퇴 후 제2의 home으로 콘도나 주택을 구입하여, 일년에 두어차례 추운 기간, 혹은 우기 등을 피해 하와이에서 골프나 낚시등을 즐기시는 분들이 꽤 많습니다.

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