How to Sell Your Home in Buyer's Market(바이어 마켓에 집을 파는 요령)

In today's buyer's market it is crucial for sellers to make their home as appealing as possible. Here are ideas that may put your house above the competition in this market.                  

바이어가 대세인 요즘의 마켓에 집을 내놓은 셀러는  가능한한 자신의 매물이 바이어들의 눈길을 끌도록 하는 것이 중요하다. 여기 경쟁 매물에 비해 자신의 매물이 더 나아보이도록 하는 몇가지 전략이 있다.
             
1. Don't forget the outdoors when it comes to staging. Remember, curb appeal goes a long way and creats a lasting first impression. Refresh your landscaping, entryways and even outdoor decor to maximize the space. The warmer seasons really let you showcase the outdoor potential of your home.

첫째, 매물을 본격적으로 무대에 올리기 전 반드시 옥외를 살펴야한다. 후미진 곳이 오히려 오랫동안 기억에 남는다는 사실을 기억하자. 정원의 조경을 정리하고, 대문 입구나 문밖을 정리하는 것도 공간을 최대한으로 넓혀준다. 날씨가 따뜻한 계절일 수록 실외환경이 차지하는 영향력은 크다.

2. Be realistic and flexible. It is a buyer's market, so you may need to price your property aggressively. Weigh offers with an open mind and be willing to negotiate.

둘째, 현실적이며, 상황에 빠른 대처가 필요하다. 바이어의 마켓에서는 팔려는 집의 가격에 대해 대담하게 결단할 필요가 있다. 오퍼가 들어올때는 마음을 열고, 협상할 자세가 중요하다.

3. Get a pre-sale inspection. Any necessary repairs will be brought to your attention and if there are none, a clean home inspection report is a selling advantage. Also, this eliminates the possiblity of delays in the closing process once you've accepted an offer.

세째, 미리 인스펙션을 하는 것도 좋은 방법이다. 고장나거나 수리가 필요한 부분들을 미리 손을 보아서, 흠이 없는 상태의 클린 인스펙션 리포트를 제공하는 것도 매매를 쉽게한다. 또한 오퍼를 승낙한 후 클로징까지 가는 시간을 절약할 수 있다.

4. Sweat the small stuff. De-clutter the garage, repaint the doorframes, caulk the tub, replace burnet out light bulbs, fix leaky faucets or creaky doors-don't let these small, inexpensive repairs detract from the overall value of your home.

네째, 자질구레한 일들은 미리 해치울 것. 차고의 잡동사니들을 정리, 제거하거나, 창문틀을 새로 페인트하는 일, 욕조의 틈새를 초크하고, 불이 나간 전구를 가는 일, 물이 새고 있는 수도 꼭지의 발브를 조여주고, 삐꺽거리는 문 소리가 나지않도록 기름칠을 하는 일 등...
자질구레하고 별로 큰 돈이 드는 일도 아닌 수리로 집 전체의 가치가 떨어지지 않도록 미리 대처하자.

5. Add value to your property with incentive. Offer to pay for inspections, or even offer allowanaces such as flooring, ( If carpet is worn or wood needs to be refined) paint allowances, or some other upgrade that would be enticing to buyers.

다섯째, 인센티브를 줌으로 매물의 가치를 높이기. 바이어의 인스펙션 비용을 내 주겠다거나, 바닥의 카펫이 낡았을 경우, 카펫을 까는 비용을 준다든지, 나무바닥일 경우, 바닥재를 새롭게 광을 내도록 하는 비용, 혹은 페인트 비용 등 다양한 방법의 업그레이으 인센티브는 바이어릐 관심을 끌게한다.

6. Your local CENTRY 21 office can increase the visibility of your property with both print and on-line advertising.

여섯째, 센츄리 21 부동산은 당신의 매물을 최대한으로 마켓에 눈길을 끌 수 있게끔 인쇄물과 온라인 등의 매체를 통해 홍보해 줄 것이다.

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셀러 상담 문의: 에이미 김

What not to do before buying a home(융자를 앞둔 바이어 주의 사항!!!)

A lender will examine your debt-to-income ratio to qualify you for a mortgage. Debt-to-income ratio is the percentage of your gross income, before taxes, that is reserved to pay down debt. If you are serious about buying a home avoid these common mistakes that will compromise the amount of your approved loan.   
                                                                              
융자은행은 주택구매자가 모게지를 상환할 능력이 있는지 여부를 결정하기 위해 채무비율을 검토한다.  채무비율이란 세금을 포함한 총수입에서의 부채를 상환하는데 매달 얼마를 내고 있는가에 따른 퍼센티지를 말한다.  만약 주택구매를 신중하게 고려하고 있는 바이어라면 융자비용에 절대적으로 영향을 끼치는 다음의 사항들을 주의해야한다.

1. No new debt! Delay large purchase, this includes jewelry, vacations, appliances and especially vehicles. Hold off on buying a new vehicle, as a sizable monthly car payment can push the debt-to-income percentage over what lenders feel is a safe limit, and you may be denied the loan or have to settle for a smaller loan.

첫째, 새로운 채무를 만들지 말 것! 보석이나 귀중품 구입, 휴가, 비싼 가전제품 등의 구입을 잠시 자제하도록 한다. 특히 자동차를 새로 구입하여 수입대비 채무비율이 높아지면, 융자은행측은  융자액수를 낮추거나 거부할 수도 있다.

2. Do not co-sign on a loan for anyone else. Although you will not be making the payment, the lender still views this as your debt.

둘째, 다른 사람의 융자에 코싸인 하지 말 것! 실제적으로 페이먼트를 내지않는다고 하더라도 융자은행은 일단 그 액수에 관하여 당신의 채무로 인정하게 된다.

3. Don't move money around. A lender will require you to supply bank statements for all your accounts during recent months. Any large deposits or withdrawals will be red flags to the lender, and may slow or inhibit the escrow. Changeing banks is also unadvisable.  Remember, the simpler your finances are, the better.

은행에 들어있는 돈을 이리저리 돌리지 말 것! 융자은행 측은 최근 몇개월간의 은행계좌에 관한 모든거래명세서를 요구한다.  갑작스럽게 큰액수의 돈이 입금되거나 출금되는 것은 융자은행에게는 적신호이다. 또한 에스크로 진행사항이 늦어지거나 최악의 경우는 모든 거래진행이 중단되는 경우도 있다.  또한 거래은행을 바꾸는 일도 좋지않다.

자금에 관하여는 간단명료 할 수록 좋다.

4. Avoid changing jobs. When you change jobs, it can be dㅑfficult for the lenders to predict future earnings. Any major career changes, such as cooperate employee to self-employed, should also be delayed. Remember, the lender will look two years back and avrage your income. Anything that will make that process difficult is a bad idea.

직장을 바꾸지 말 것! 직장을 바꾸면 융자은행으로는 미래의 수입에 대하여 예견하기 어렵다. 획기적인 커리어의 전환, 예를 들자면 직장인이 자영업으로 바뀌는 일 등은 융자진행과정을 어렵게 한다. 융자은행은 최근 2년 동안의 당신의 수입을 평균하여 계산하기 때문에 어떤 경우에든 진행을 방해하는 일은 생략하는 것이 좋다.

***필자에게도 최근 이런 경험이 있었습니다. 숏세일 주택을 구매하는 바이어가 오퍼를 은행에 넣고 승낙나기를 기다리다가 워낙 은행의 승인이 늦어지다 보니 은행에 잠자고 있는 현금을 굴리기로 생각하고, 급히 돈이 필요한 분에게 3개월간 이자를 받기로 하고 돈을 빼내어 잠시 빌려주었습니다. 그러다 갑자기 생각보다 빨리 은행에서 숏세일이 승인나는 바람에 다운페이할 자금이 부족하여 여기저기서 빌리게 되었는데, 융자은행에서는 빌리는 돈도 채무이므로 이를 인정해 주지 않았습니다.

결국 여러가지 방법으로 기프트 형식으로 자금을 여기저기서 끌어 모았는데 이것 역시 쉽지가 않고 시간이 걸리며 굉장히 까다로운 증명서류와 편지들이 필요했습니다.

물론 클로우징에 걸리는 시간도 상당히 걸렸습니다.

자금에 관하여는 정말로 간단하게 증명하는 일이 필수이고, 이미 자금이 준비되었다면, 융자를 앞두고는 절대 자금을 움직이지 않는 일이 중요합니다. ****

상담문의: 에이미 김(RA)

전화:(808)561-3050/ 이메일:aimee.hawaii@gmail.com

요트하버타워 차지권부 소유권(Lease Hold Fee Interest) 판매 임박

장기 차지권 부동산(Lease Hold property)인 요트하버타워 3609호의 리스팅에 요트하버타워의 소유주협회로 부터 오래동안 기다리던 좋은 소식이 들려왔습니다.  현재 Cunha 임대협회 소속의 차지권 세대주들에게  곧 차지권부 소유권(Lease Fee interest)을 판매할 것이며, 판매가격은 곧 고시하겠다는 편지였습니다. 

흔히 부동산 광고에서 Fee Simple 이니, Lease Hold 등의 용어를 접하게 되는데, 많은 한국인 투자자들이 완전소유권(Fee Simple)과 차지권 부동산(Lease Hold)을 혼동합니다.
완전소유권이란 말 그대로 대지와 그위에 있는 건물을 모두 소유하는 것으로 대지가 건물보다 훨씬 가치가 있다고 생각하는 한국인들에게 더 매력적입니다. 
하지만 하와이의 많은 땅들이 하와이 왕족들의 신탁회사나, 재단, 교회,주정부, 부동산회사 등이 하와이의 가장 좋은 해안지역이나, 도시 중심가, 하와이 섬의 수천 에이커의 대지를 소유하고 있고, 토지를 파는 대신 이 단체들이 임차인들에게 장기임대를 해서 많은 수입을 얻고 있습니다. 와이키키의 많은 호텔이나 콘도, 상업용 건물들이 차지권을 목적으로 지어져 있기 때문에 차지권 부동산에 대해 잘 알고 구입하시면 실수가 없으실 것입니다.
이 차지권 대지위의 콘도 가구를 구입할때 임대 조건들과 장래 임대료 인상에 대한 자세한 정보를 취득하는 것이 중요합니다. 몇년 후 재계약을 할 경우 임대료가 엄청나게 비싸질 경우도 있습니다.
하지만 오래된 이들 콘도들은 만약 제대로 관리되고 적절하게 수리되었다면 가치는 상승할 것입니다. 모든 콘도 소유자 협회들은 혹시 발생할 긴급 수리, 주기적 지붕교체, 외부벽 도색, 그리고 다른 중요 수리들을 위해 충분한 자금을 확보하도록 요구됩니다. 만약 자금이 충분하지 않으면, 부족을 채우기 위해 특별평가(Special Assessment)를 실시해야 합니다. 결과적으로 잘 관리된 건물은 지금 현재에도 그 가치가 급격히 상승 중입니다.


요트 하버타워는 지금 현재 건물 전체 외벽과 창문, 주차장, 엘리베이터, 현관, 풀장 모두 완전한 페이스리프트 과정 중입니다. 물론 특별평가로 인한 자금확보에 따른 세대주의 부담이 있지만,  이번의 수리과정이 끝나면 현저한 건물의 가치 상승이 예상됩니다.
또한 차지권부 소유권을 곧 판매하므로 완전소유권으로의 이전이 가능하게 됩니다.
유닛 3609호는 다이어몬드 헤드 사이드의 빌딩으로 삼면이 아름다운 바다와, 운하, 시티, 마운틴 뷰로 정말 아름답고 쾌적한 실내를 자랑합니다.
현재 비슷한 가치의 요트하버 완전소유권 유닛이 75만불에서 85만불로 판매되고 있는데,
차지권으로 37만 7천불의 가격으로 사고, 곧 차지권부 소유권이 대략 28만불이라고 보았을때, 도합 65만불로 현재 시장에 나와있는 완전소유권과의 가격대비가 현저하게 납니다.
아마 좋은 투자가 되지 않을까 생각합니다.

상담문의: 에이미 김 (808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com

2011-2012 하와이 부동산세(Real Prperty Tax in Hawaii)

2011년~2012년 부동산세 1차(7/1/2011~12/31/2011) 세금납부일이 다가오고 있습니다.
부동산세는 1년에 2번 납부하며 8월 20일이 1분기 납부마감일이며, 2월 20일이 2차 납부일입니다.
아래의 도표를 참고하시면 하와이의 부동산세율이 어떻게 적용되는지 아시게 됩니다. 세율은 부동산의 정부고시가격(Tax Assessment Value)에 따라 적용됩니다.

Restaurant For Sale(차이나 타운)

부동산의 모바일 시대(Kurio Mobi)가 열리다

사진은 오늘 Century21 오피스에서의 초청 세미나.
강사는 호놀룰루 부동산협회의 Tempo트레이너인 Robert Lau. 

부동산 에이전트 들을 위한 모바일 서치 큐리오.

최첨단의 컴퓨터 시대를 살아가고 있는 오늘날의 소비자들 가운데 70%이상이  컴퓨터로 하우스 헌팅을 시작한다고 합니다.
소비자의 원하는 모든 정보에 대해 신속하게 대응하지 못하는 에이전트는 벌써 경쟁 시장에서 뒤처지기 때문에, 신뢰감과 성실함 외에 하이테크의 신속한 정보력도 또한 부동산 에이전트가 갖추어야하는 능력이라고 하겠습니다. 제가 처음 부동산에 입문하던 시절만 하더라도 마켓에 나오는 매물은 부동산 협회에서 발간하던 월간지를 보고, 전화를 걸고 팩스를 보내고 하던 아날로그 시절이었습니다.
지금은 마켓에 매물이 나오는 즉시, 부동산 협회 멤버들이 실시간으로 MLS(Mutiple Listing System)을 통해 매물을 찾게 되었고, 한층 업그레이드된 Kurio Mobi가 등장해 현장에서 i-phone이나 Android phone등으로 모든 서치가 가능해졌습니다. 또한 지역지도나 모게지 페이먼트, 주변 지역의 기관및 공공시설, 유명지역들을 다 서치할 수 있어서 사무실에서나, 컴퓨터에 의존하던 때와 달리 좀더 생동감있는 고객서비스가 가능하게 되었습니다. 뿐만 아니라 외부에서 매물을 서치하여, 즉시 고객에게 전송해주는 시스템도 가능하여 정말 스마트 시스템인것 같습니다.
오늘도 에이미 김 부동산은 최첨단 하이테크를 향해 한층 더 업그레이드 되었습니다.

주택매매 상담문의: 에이미 김 (RA) 808-561-3050
이메일: aimee.hawaii@gmail.com

숏세일 거래를 마무리 지으면서(After Closing Shortsale Transaction)

사진은 최근 숏세일로 매매 완료된 1714 A Elua St. 싱글패밀리 하우스

2008년 미국 전체에 금융대란이 일면서 시작된 숏세일은 최근 마켓의 40%의 매물을 차지하고 있습니다. 하와이는 비교적 미국 본토 보다는 영향을 덜 받긴했지만, 여전히 섬 서부 Ewa나 Maili지역으로 가보면 마켓에 내놓은 집들이 거의 숏세일이나 은행소유주택(REO)으로 그 심각성을 알 수 있습니다. 

최근의 금융대란과 경제위기로 주택값이 떨어지면서, 실제 주택의 가치가 융자금보다 떨어진 것을 흔히들 깡통 주택이라고 합니다. 이러한 깡통 주택소유주가 주택을 유지할 능력이 되지않아 포우클로우져를 하기전 주택을 팔 경우, 은행의 융자시장가치가 월등히 떨어져 주택을 융자금 상환이 마이너스가 되는 경우 은행이 이를 절충해 주어 소유주가 손을 털고 나가는 것이 숏세일입니다.
포우클로우져에 비해, 숏세일은 크레딧 손상이 적고, 2-3년만 지나면 다시 크레딧이 회복되기 때문에 집을 끌어안고 스트레스를 받느니 오히려 경제적인 스트레스를 받느니 숏세일을 선택하는 소유주들이 많아졌습니다.

미국 정부에서 최근 포우클로져로 은행에 집을 차압당하는 소유주들을 보호하기 위해 현재 포우클로져가 진행되고 있는 모든 케이스를 금년도 10월 1일 까지 동결시켰습니다.

은행차압을 막고 숏세일로 주택을 팔도록 하여 주택소유주를 도우려는 정부의 의지가 들어있음을 알 수 있습니다.

그러면, 바이어의 경우는 어떠할까요?

저는 숏세일의 정의를 "인내, 또 인내"라고 하고 싶습니다.  흔히 바이어들께서는 숏세일이나 차압물건을 아주 헐값에 그저 줍는 것이라고 생각하고 덤벼드는 일이 많습니다만,   저는 개인적으로 참을성이 부족하신 바이어께서는 절대 시작하시지 말 것을 당부드립니다.

예전보다는 모든 진행이 훨씬 빨라진 느낌이 들긴 했지만 최근 마무리지은 1714 A Elua St.의 주택매매를 다시 돌이켜보면, 오퍼를 넣고 셀러의 은행에서 허락해 줄때까지가 2달 반 정도 걸렸습니다. 보통 모게지 은행이 한군데면 조금 빠른데, 이번 케이스는 2차 모게지 은행마저 끼어있어서, 2차 모게지 은행과 딜하는데만 꼬빡 한달이 걸렸습니다. 두군데 모게지 은행에서 숏세일 허락을 받아 그때부터 에스크로를 시작하여 바이어 융자가 끝나기까지 또 한달반, 약 50일 정도 더 소요되어 총 4달이 걸렸습니다. 보통의 경우 6달까지 걸리는 경우도 허다합니다. 물론 숏세일의 경우 바이어는 집에대한 수리에 대한 크레딧이나 요구 사항은 절대 받아들여지지 않는다는 사실을 염두에 두셔야 합니다.

은행에서 대부분 터마이트 검사와(약 $300~$400) 클로징 코스트, 에이전트 커미션은 수락하지만, 집수리니, 텐트 터마이트, 콘도의 경우 밀린 관리비 등은 수락하지 않으므로 바이어의 부담이 될 수 있습니다.

이런 저런 부담을 안고서 집을 양도받아도 실제 가치보다 싼 값에만 사게된다면 득이 된다고 봅니다.

따라서 이번 케이스의 저의 고객도 시간이 걸려 좀 스트레스를 받으셨지만 마음에 드는 주택을 시장가 보다 약 5~6만불 싸게구매하게 되었습니다.

"인내는 쓰다. 그러나 그 열매는 달다." 는 말 처럼...

집을 사시려는 바이어들께서는 숏세일 주택 거래의 장단점을 아시고 숏세일의 경험이 많은 에이전트와 함께 주택을 구매하신다면 성공적인 경험을 하실 것이라고 생각합니다.

문의: 에이미 김 (808)561-3050
이메일 문의: aimee.hawaii@gmail.com