에이미의 하와이 부동산 - 20년 경력 에이전트

2012년 8월 9일 목요일

부동산 현황(2012 7월 31일 기준)

7월 부동산 현황 집계

금년도 현황 집계 (1월 ~7월말)

오아후 섬의 부동산 매매에 관련한 모든 일을 도와드립니다.

에이미 김 (R)

Aimee Siton Kim

(808)561-3050

aimee.hawaii@gmail.com

2012년 8월 7일 화요일

2012년 하와이 상업용 부동산 투자전망

하와이는 투자자들에게는 위험 부담이 비교적 적은 안정적인 지역으로 알려져 있습니다.

미국의 상업용 부동산 리스와 매매를 장악하고 있는 인터넷 사이트 Loopnet의 마켓 트렌드의 도표(왼쪽)를 참고 하면 최근 6년간의 하와이 커머셜 리스 가격의 동향은  다음과 같습니다.

Retail: $35.45/SF/Y
           (SF당 월 $2.95+CAM)
오피스: $16.60/SF/Y
           (SF당 월$1.38+CAM)
창고등 산업용: $11.72/SF/Y
            (SF당 월 $0.97+CAM)
                   CAM:Common Area Maintenance(관리비)
도표를 통해보면, 리테일 리스의 가격이 경기회복과 발맞추어 2011년 후반부터 꾸준히 상승하고 있습니다.

아래의 도표는 하와이 부동산 투자에 관한 CAP Rate 입니다.
CAP Rate란 Capitailization Rate의 약자로 투자금에 대한 순수 이익의 비율을 말합니다.

*아래의 도표들은 미국의 유명한 커머셜 부동산 회사인 Colliers의 자료를 참고했습니다.

도표에서 알 수 있듯이 하와이의 평균 CAP Rate은 5%-6% 정도로 보시면 안정적이라고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 $2,000,000의 6세대 아파트 빌딩을 투자했을 경우, 관리비, 부동산세, 유틸리티 등등의 비용을 제하고 일년에 $100,000의 넷인컴을 줄 경우 CAP Rate이 5% 되게 됩니다.

투자비용 x CAP RAT=연간 순이익
$2,000,000 x 5% = $100,000

하와이는 호텔, 숙박및 한달 이상의 단기 렌트의 수요가 항상 끊이지 않고 있습니다. 하와이를 방문하는 방문객들은 주로 한달이상 씩 체류하는 경우가 많고, 일년 한두차례 휴양삼아 오는 Repeater 방문객, 캐나다나 미 본토로 부터의 Winter Bird(겨울 시즌에 하와이를 찾는 방문객들), 호주, 일본, 중국, 한국 및 세계 각지의 관광객과 투자자들로 붐비고 있습니다. 또 미군 가족들과, 6개월 정도의 계약직 간호원들 등 렌트의 수요는 항상 공급을 초과합니다. 이런 이유로 미국 전체가 금융위기로 직격탄을 맞아 휘청거렸을 때도 하와이는 타격을 천천히 받았던 것 같습니다. 이런 이유로 그래프에서 Multi-Family부동산의 매매가 상승세를 달리고 있습니다.

2011년 대표적 매매물

하와이 투자를 생각하십니까?

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2012년 8월 2일 목요일

첫주택 구입자에게 융자 희소식

Down Payment Assistant Loan 다운페이 보조 융자

일반 융자(conventional Loan)의 20% 현금 다운페이는 첫주택 구입자에게 내집 마련의 꿈을 요원하게 만듭니다. 많은 First Home Buyer들이 정보지원 프로그램인 FHA 융자를 통해, 5%의 다운페이로 집을 사는 대신 15%의 다운페이 부족 부분에 대해 융자보험을 들어야하는데 원금상환과 관계없이 보험료는 매달 별도의 비용이 됩니다. 무엇보다도 FHA 융자의 단점은 콘도의 경우 51% 이상의 집주인이 거주 하는 빌딩이어야 하고, FHA 융자가 승인되는 빌딩으로 제한되어 있어 선택의 폭을 좁게합니다. 실제적으로 와이키키나 시내에서 이러한 빌딩을 찾아 마음에 드는 유닛을 찾기가 쉽지않습니다.

" 저와 제 부동산 에이전트가 FHA 론이 가능한 아파트를 찾느라 9개월 동안 시간 낭비만하고 마음에 드는 아파트를 찾지 못했습니다. 마음에 쏙 드는 아파트를 찾아 DPAL 프로그램을 통해 한달 만에 클로징을 하게 되어 정말 기뻐요."

(센츄리 21 하와이언 스타일 바이어 Joanne Lui의 체험담, First time home buyer 2011)

이 프로그램의 자격 요건은 반드시 최근 3년간 주택을 구매한 적이 없는 처음 주택 구매자에 한하며, 본인이 직접 거주하는 집이라야 합니다. 5%의 다운페이를 현금으로 준비해야하고 연간 수입이 카운티의 규정액을 넘지 않아야 합니다.

예를 들자면, 4인 가족의 경우 연간 소득이 $144,200을 초과하면 안됩니다.

융자보험을 내지 않아도 되는 것이 이 프로그램의 장점이며, 아파트를 선택할 때 선택의 폭이 넓은 것 또한 이점이라고 하겠습니다.

융자한도액은 최대 $50,000이라고 합니다.

$330,000의 콘도를 살 경우:

$16,500 : 5% 다운:바이어가 직접 준비해야 하는 금액)

$49,500 : 15% DPAL 다운 보조 융자/융자보험없음

$264,000: 80% 1차 융자

자격: 첫주택구입자, 본인 직접 거주, 미국 시민권자나 영주권자.

빌딩: Owner Occupancy Rate가 25% 이상되는 콘도.

Vacation rent나 리스홀드 유닛은 불가능

이 프로그램에 관하여 궁금하신 점이 있든지, 담당자와 상담을 원하시는 분들은

HHOC Mortgage의 융자인 (808)523-9505, Vaun Owen에게 직접 문의하시기 바랍니다.

상담시 통역이 필요하시면 저에게 문의해 주세요.

상담 자리를 마련하여 도와드리겠습니다.

내집 마련의 꿈을 도와 드립니다.

에이미 김 (R)

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2012년 7월 27일 금요일

바이어 vs 셀러 60/40 격차?

미국 부동산협회(NAR) 수석 경제 전문가인 로렌스윤에 의하면, 최근 주택시장의 특이할 만한 점은 주택 재고의 부족 현상입니다. 주택을 구매하려는 바이어의 수요는 점점 더 증가하는 반면, 매물은 부족한 것이 특징이라고 하겠습니다.
특히 first home buyer나 투자자들이 주로 찾는 소규모 가격대의 매물이 현저하게 공급부족현상을 나타내고 있는데, 은행소유 매물들이 마켓으로 풀려나오게 되면 이런 현상은 약간 누그러질 것 같아보입니다.
따라서, 향후 2년 정도는 임대주택의 수요 증가와 구매 추세가 갑절로 증가되리라 에상합니다.
미국 부동산 협회(NAR)에 의하면, National Association of Home Builders에서 3400명의 브로커를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 파악한 결과, 대부분의 부동산 전문인들이, 바이어 트래픽과 셀러의 관심도가 상당한 차이를 두고 언밸런스를 이루고 있다고 느끼고 있습니다.
바이어와 셀러의 비율이 절반씩 되어야 마켓이 평형을 이루는데,
셀러 관심 지수가 41인데 비해 바이어는 60으로 나타났습니다. (Realtor Confidence Index)
셀러와 바이어의 이러한 불균형 현상은, 융자문제로 클로징이 늦어지는 원인과,
주택 소유자들이 낮은 이자율로 인해 집을 팔지 않고 재융자를 하기때문인 것으로 나타났습니다. 그럼에도 불구하고 지난 4년간 지지부진했던 부동산 매매가 최근에 활기를 띄고 있습니다.
하와이에서도 예외 없이 스튜디오나 원베드룸의 수요가 증가하고 있는 반면에 마켓의 리스팅 매물의 공급이 부족한 실정입니다.

MARKET UPDATE: Lawrence Yun, NAR chief economist, said inventory shortages are a factor. "Buyer interest remains strong but fewer home listings mean fewer contract signing opportunities," he said. "We've been seeing a steady decline in the level of housing inventory, which is most pronounced in the lower price ranges popular with first-time buyers and investors."
"Any bank-owned properties that have been held back in markets with inventory shortages should be released expeditiously to help meet market demand," Yun said. "Housing starts will likely need to double over the next two years to satisfy the pent-up demand for both rentals and ownership."
The NAR press release cited its Realtors Confidence Index which is derived from a survey similar to the one conducted by the National Association of Home Builders in which its members are asked to gauge sales conditions and buyer traffic. The NAR version is based on responses from over 3,400 Realtors. The Index put buyer traffic at 60 while seller interest was at 41 which NAR said shows a large imbalance between buyers and sellers. A value of 50 implies neutral market conditions; the disparity between buyer and seller interest began to grow in early spring and has been in a particularly large imbalance for the past two months.
Yun said that some closings have been delayed, partially because of a surge in refinancing brought on by record low mortgage rates. These transactions, on top of a higher level of home purchases have slowed the closing process. "In addition, there have been some delays with recent foreclosure sales as banks take steps to ensure there are no paperwork problems. This is causing an uneven performance in sales closings, which is likely to continue, but we also see notably higher levels of sales activity compared with a relatively flat performance in the preceding four years." Yun said.

주택을 마켓에 내놓으시려면 지금이 적기입니다.
현재 하와이에 소유하고 계신 주택의 가격 동향를 알고 싶으세요?
에이미 김에게 연락 주시면 철저한 분석과 비교를 해드립니다.

Aimee Siton Kim(R)
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2012년 7월 26일 목요일

스몰 비지네스 리스팅

2012년 7월 현재 오아후섬에 매물로 올라와 있는 스몰비지네스들 중 10만불에서 30만불 선의 업체들을 선별하여 게시합니다.

스시/요거트 가게
$189,000(FS)
와이키키 위치.
491 SF
월렌트 비공개
(리스팅 에이전트의 실수로 월렌트없는 오너 소유의 가게로 올렸던 기사를 정정합니다.)

와이키키 쇼핑센터내 일본 라면가게
$250,000(LH)
주방시설 완비
새리스 가능

햄버거 가게
$270,000(LH)
마노아 지역
2016년 까지 월리스 $4,500
재계약 가능

가스 스테이션
$299,000(LH)
와이키키 부근
월리스:$11,000
(2016년 까지)
2,300 SF

그로서리 마켓
$179,000(LH)
시내 가까운 로컬지역
40년 비지네스 경력
월리스:비공개
인벤토리 별도

리커스토어
$189,000(LH)
월리스:$2,800
2015년까지.
리커라이센스

아기용품 가게
$350,000(FS)
시내 지역
월렌트없는 오너 소유의 가게
5,000 SF
인벤토리 별도

BBQ 식당
$175,000(LH)
월마트, 한인 타운 위치
리스 2015년 까지
리스비: 비공개

요거트/베이커리
프랜차이즈
$299,000(LH)
월마트/한인밀집지역
월리스:$8,518
2014년까지.
재계약 가능
E-2 visa

오아후 섬 비지네스를 생각하고 계십니까?

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2012년 6월 5일 화요일

와이키키의 리조트 복합상가 투자매물

와이키키 리조트 복합상가빌딩 $5,500,000(FS)
436 Ena Road, Honolulu, HI 96815

I2C Realty의 리스팅인 이 매물은 8층의 리조트 식의 아파트와 레스토랑이 합해있는 복합상가형식의 빌딩입니다.
1990년에 6,000 SF의 대지위에 지어진 이오피스빌딩은 와이키키의 Ena Road에 위치하고 있는데, 최근 2009년에 아파트로 구조를 변경하여
    1층은 로비와 파킹으로,
    2층은 레스토랑 시설이 완비되어 있으며,
    3층부터 7층까지는 층마다 방5개(각방에 화장실, 샤워시설)/거실/식당/주방/기존 욕실
    8층은 3베드룸/1욕실/주방의 유닛으로 구성되어 있습니다.
    파킹은 현재는 10개이지만, 현재 공사중인 파킹지역까지 합하면,
    총 20개의 파킹이 가능하게 됩니다.
    와이키키 리조트 지역에 속해 있으므로 호텔식 경영도 가능하다고 합니다.
위치:

이번 수요일(2012년6월 6일) 브로커 오픈하우스를 다녀와서
좀더 상세한 보고를 하겠습니다.

호놀룰루의 투자용 부동산 매물에 관한 문의는

에이미 김에게 상담해 주세요.

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2012년 6월 4일 월요일

하와이의 민박업(Bed & Breakfast Business)에 관해

세계에서 가장 아름답기로 손꼽는 라니카이 해변가

하와이 민박업에 관해

Bed & Breakfast business in Hawaii

호놀룰루가 있는 오아후 섬에 동쪽에 위치한 라니카이 비치는 전세계에서 가장 아름다운 해변 중의 하나로 오바마 대통령이 휴가를 보내는 곳으로도 유명합니다.
이 라니카이 해변가에 위치한 주택들도 정말 꿈에서 그리는 파라다이스형 바닷가 주택들이 많습니다.
전세계인들이 휴가를 보내기 위해 찾는 카일루아의 해변에는 민박업들도 성행하고 있는데, 보통한블럭 건너 바다를 두고, 원나이트 스탠드에 $95~$150정도 하며, 빵과 쥬스, 과일 등 간단한 아침식사를 제공하는 민박업소들이 많습니다. 카일루아의 민박업소들은 거의 방의 공실률 없이 운영하고 있다고 하는데, 교통및, 주차문제등으로 인한 카일루아 주민들의 반대와 오아후 섬의 까다로운 라이센스 법에 의해 정작 합법적인 업소는 고작 2%에 불과하고, 나머지 98%가 불법으로 민박을 운영하고 있다고 합니다.
특히 하와이의 호텔등 숙박업소 시설들이 기득권을 장악하고 있는 이유로, 1960년대에 민박업 라이센스를 내 준 기존의 업소외에 새롭게 퍼밋을 내주는 일은 아직까지는 없기때문에,
정식허가를 받고 민박업을 하고자 하는 분들에게는 정말로 프로퍼티 찾기가 쉽지않은 실정입니다. 왜냐면, 오아후 뿐만 아니라 하와이의 전 8개의 섬 모두 합해서 기존 라이센스를 소지한 업체는 55군데 밖에 되지 않기때문입니다.

(현재 가능한 매물)

최근 B&B 라이센스를 가진 카일루아의 한 주택이 언더마켓으로 매매할 의향이 있음을 본인에게 알려왔습니다.
이 주택의 가격은 $1,498,000(FS)이며, 대지 10,000스퀘어피트(286평), 건평이 3,325스퀘어피트(95평)되는 크기로, 방6개, 욕실 4개의 하우스 입니다.
위치는 카일루아 비치 파크에서 도보로 일분정도의 거리에 위치한 단층 건물로서 1963년 빌딩입니다.

하와이풍의 아담한 주택으로 현재는 주인이 직접 살면서 방2욕실1의별채는 따로 장기적으로 $2,600에 세를 주고 있고, 방2은 한달씩 민박으로 $3,500의 수입을 내고 있습니다. 현재는 주인이 살면서, 월 $6,100의 수입을 올리고 있습니다.

현재의 오너와는 다르게 매일 호텔식으로 방을 팔면 $15,000의 수입을 예상할 수 있다고 합니다.