에이이의 하와이 부동산/오아후섬 고급주택 매매 19% 증가(2016년 1월)

2016년 1월말 집계에 의하면 오아후 섬의 백만불 이상의 고급주택의 매매가 

전년도 동기대비 19% 증가하였다고 합니다.

콜드웰뱅커 파시픽프로퍼티의 인터내셔널 디럭터인 패티 나카가와에 

리포트에 의하면, 2015년 1월에 42채가 매매된 것에 비해 

2016년 1월엔 50채가 매매되어 19% 증가하였고,

반면에, 백만불 이상의 고급콘도의 매매는 전년도 대비  15세대에서 11세대로

 27% 하락을 나타내고 있다고 합니다.

통상적으로 1월달은 매매 활동이 이루어지는 에스크로 기간이 

연말과 연초의 휴일이 끼어있어 부동산 매매가 저조한 달임에도 불구하고, 

 2016년의고급주택의 부동산 시장은 좋은 시작을 나타내고 있습니다.

또한 현재 에스크로 중인 고급 주택매물이 28퍼센트 상승하고 있고,

 에스크로가 진행 중인 고급 콘도매물은 86퍼센트 증가세 입니다.

매매된 고급 콘도의 비율이 하락한 것에 비해 에스크로 진행중인 

고급콘도의 비율이 86퍼센트나 증가한 사실은 

카카아코 지역의 고급콘도 분양프로젝트로 인한 현상이라고 생각합니다.

많은 럭셔리 콘도 투자자들이 새 분양프로젝트로 몰리고 있기때문입니다.

나카가와의 리포트에 의하면 일반적으로 가장 수요가 많은 

고급 주택이나 콘도의 가격은 백만불에서 250 만불  사이의 가격대로 

하와이나 본토, 세계 대부분의 바이어에게 가장 어필하는 가격대라고 합니다. 

고급주택의 매매 중간가는 130만불로 2015년과 같은 가격대로 나타났습니다.

그 중 1월중 가장 활발했던 고급주택의 매매현장은 마노아 지역으로 

백만불 이상의 주택이 6채나 거래되었고, 

그 다음이 카할라 지역, 마우나라니 하이츠 지역, 와이알라에 이키 지역, 

그리고 카네오헤 지역의 Enchant Lake 순입니다.

리포트에 의하면 1월에 가장 높은 가격으로 팔린 주택은 카할라 주택으로 

마켓에 나온지 132일 만에 3백만불로 거래완료되었다고 합니다.

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에이미의 하와이 부동산/워드빌리지(Ward Village) /2016년 2월 중간보고

호놀룰루를 방문하는 많은 분들이 공항에서 와이키키의 호텔로 이동하면서 

카카아코 지역의 많은 크레인들을 보고 이 지역의 건설 붐에 대해 

궁금해 하실 것입니다.

카카아코 쪽으로 현재 짓고 있는 콘도들은 Stanford Carr사의 "Keahou Place", 

A&B사의 "The Collecton", Oliver McMillen 사의 "Symphony",

 Kobayashi & McNorton사의 "Park Lane" 

그리고 Howard Hughs 의 워드 빌리지 프로젝트의 시작으로 "Waiea"와

 "Anaha" 등이 2016년과 2017년 완공을 앞두고 있습니다.

 와이키키쪽으로는 Iron Gate사의 "Ritz Calton"이 곧 완공예정입니다.

새롭게 올라가고 있는 이 콘도들을 보면 

하와이의 경기를 실감하실 수 있을 것 같습니다.

이 중 카카아코 도시계획의 일환으로 

워드빌리지 프로젝트를 눈여겨 보실 필요가 있을 것 같아 

오늘은 워드빌리지를 점검해 봅니다.

카카아코 지역은 알라모아나 샤핑센터로 부터 다운타운 사이에 위치한 

대규모의 땅으로 알라모아나 비치파크와 케왈로 항구를 마주보는 지역인데, 

로케이션 상으로는 너무 좋은 자리임에도 불구하고 

자동차 수리업이나 소규모 창고등이 밀집하여 

상당히 낙후되어 있던 지역이었습니다. 

땅의 원주인은 카메하메하 스쿨로 오랫동안 이 지대의 상업건물이나 창고에 

토지임대를 해오고 있었습니다. 

워드빌리지 프로젝트는 하워드 휴즈사가 카메하메하 스쿨로 부터 

60에이커(73,450평)의 토지를 매입하여 

이 일대를 향후 15~20년 간 개발하는 계획입니다.

이 워드빌리지 프로젝트는 60에이커 안에 15~20 개의 콘도를 개발하는 것으로 

일대에 공원과 커뮤니티를 같이 조성하게 됩니다.

워드빌리지 프로젝트는 미국에서 유명한 LEED Certification을 가진 

친환경 프로젝트 입니다.

단순한 주거지를 짓는 것이 아니라, 워드 빌리지 내를 차 없이 걸어다니며 

커뮤니티 이벤트를 즐길 수 있도록 하는 것입니다.

아울러 워드 빌리지 내에는 여러 유명 점포가 입점하여 

주민들의 생활의 편리를 제공하게 됩니다.

와이에아(WAIEA)란 울트라 디럭스 콘도에는 최고급 일식당 NOBU가,
아나하(ANAHA) 스포츠 디럭스 콘도에는 Marriman Restaurant,
A'EO에는 유기농 친환경식품점인 Whole Foods가 

현재의 카일루아 점의 2배나 되는 대규모 사이즈로 입주하고,

케킬로하나(Ke Kilohana)에는 24,000 스퀘어피트 Longs Drugstore 매장이 들어섭니다.

2020년대에 호놀룰루 경전철이 워드빌리지의 경계선인 Queens Street을 

지나게 될 예정인데,
경전철 역은 로컬 오너들에게 리저빙 홈으로 제공되는 

케킬로하나(Ke Kilohana)콘도 앞쪽에 위치하게 되는데, 

다음 정거장은 알라모아나 쇼핑센터가 될 것입니다.

경전철은 호놀룰루 시의 플랜으로 카폴레이 시에서 시작하여 

펄시티, 공항, 알라모아나로 연결됩니다.

현재 와이에아(WAIEA)와 아나하(ANAHA)는 금년말과 내년 완공을 앞두고있고,
90% 이상 매매되었지만 아직 펜트하우스 등 일부는 남아있습니다.

그리고 A'EO 는 2016년 2월 현재 Groundbreaking 공사 준공식을 시행하였으며 계속 분양 중이고, 울트라 디럭스 급의 Gateway 실린더를 분양하고 있습니다.

리저브드 하우징인 First Home Buyer의 실소유주 입주 콘도인 

케킬로하나(Ke Kilohana)는 곧 마켓에 출시될 예정으로 

현재 관심있는 바이어들의 워크숍을 진행하고 있으니
문의 바랍니다.

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에이미의 하와이 부동산/ One Ala Moana 콘도 노스트롬 백화점 이전에 불만

원 알라모아나 콘도는 알라모아나 샤핑몰의 차노스트롬(Nordstrom) 백화점과 

주차장으로 연결된 주상복합형 콘도입니다.

2012년 고바야시와 맥노튼사,  하워드 휴즈 가 공동으로 

오아후 섬의 최고 쇼핑명소인 알라모아나 샤핑센터에 One Ala Moana 콘도를 

분양할당시 많은 럭셔리 바이어들이 열광했습니다.

많은 세대를 이 개발사들의 외부 부동산 투자자들에게 선분양하였고, 

하와이에서 분양할 당시엔 이틀만에 100% 완매가 되는 현상을 낳기도 했습니다. 

당시 하와이에서의 평균 분양가격은 160만불이었습니다.

바이어들이 열광한 이유는 당시 비교될만한 다른 경쟁 프로젝트가 없었고, 

알라모아나 샤핑센터라는 노란자 위치의 로케이션상의 편리성, 

그리고 알라모아나 샤핑센터의 주차장 건너 보이는 오션뷰 등이라고 

할 수 있겠습니다.

또 고급 백화점인 노스트롬(Nordstrom)과 연결되어 지어진 관계로 

콘도내에는 개인쇼핑실(Personal Shopper room)이 있어 

헐리우드 영화에서 보던 것과 같이 고급고객의 개인취향에 맞춰 

백화점에서 출장나온 직원들이 고객을 서비스하는 쇼핑이 가능합니다.

하지만 Nordstrom백화점은 알라모아나 샤핑센터의 앵커 테넌트로 

직접적으로  원 알라모아나 콘도와는 사실상 상관이 없는 관계입니다.

최근  알라모아나 쇼핑센터는 맥노튼 고바야시 그룹이 바다쪽으로 

2016년 말 파크레인(Park Lane) 콘도 완공에 맞추어 서쪽 주차장과 

이전 Sears 자리를 새로운 타운으로 개발하는 대 프로젝트를 진행하는 중입니다.

알라모아나 샤핑센터내의 서쪽을 Ewa Wing이라고 하는데, 

여기에 벌써 블루밍데일 백화점이 입점했고, 

일본백화점인  Shirokiya Town이 2016년 6월에 오픈할 예정입니다.

이 에바 윙 프로젝트는 185,000 스퀘어피트에 5억 7천 3백만불의 예산으로 

3층으로 이루어지며 노스트롬의 스토어 매니저에 의하면 

노스트롬 백화점은 에바윙에서 불루밍데일의 옆쪽으로 옮길 것이며 

공식적인 오픈은 2016년 3월11일 이라고 발표했습니다.

새 노스트롬 백화점은 현재의 사이즈보다 약간 작은 21,000 스퀘어피트로 

더 많은 유리와 조명시설로 디자인 되고, 

제일 위층에는 식당과 와인바가 들어설 것이라고 합니다.

한편 원알라모아나 콘도의 소유주들은 이에 대한 상당한 불만을 가지고 있지만 

노스트롬은 알라모아나 샤핑센터의 세입자일 뿐, 

개발사와는 관련이 없는 것으로 알려져있습니다.

그러면 현재의 노스트롬 자리엔 어떤 업체가 들어올까하는 의견이 분분한 가운데

가장 유력한 정보는 타겟 스토어(Target store)라고 하는데 

아직 공식 발표는 없는 것 같습니다.

원 알라모아나 콘도는 2016년 2월 12일 현재 30유닛이 마켓에 매물로 나와있는데, 

희망 매매 가격 평균가는 $1,900,000으로 분양가격보다 18% 높은 수준입니다.

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에이미의 하와이 부동산/하와이의 땅값은 얼마나 할까?

하와이 제도는 니하우, 카우아이, 마우이, 오아후, 라나이, 몰로카이, 카호올라웨, 

하와이(빅아일랜드라고도 함) 등의 8개의 섬과 

일대의 아주 작은 여러 섬으로 구성되어 있는데 

흔히들 하와이라고 하면 하와이 전 인구의 80% 이상이 살고 있는 

오아후 섬을 가리킵니다.

주로 하와이 여행을 오시는 분들이 방문하는 섬은 

와이키키 비치와 호놀룰루가 있는 오아후 섬과 마우이섬, 

그리고 아직도 화산 활동이 있는 빅아일랜드섬 이 대부분입니다.

일반적으로 외부에서 하와이라고 하면 호놀룰루가 소재한 오아후 섬 입니다.

하와이를 찾으시는 많은 분들께서 가장 궁금해 하시는 질문 중 하나는 

땅값이 얼마나 되는가 입니다.

빅아일랜드는 오아후섬의 10배 정도 크기의 섬이지만 아직도 활화산 작용으로 

계속적으로 용암이 흘러내리는 지역이 있고 지반이 약합니다. 

따라서 섬이 크지만 인구가 적고 실제적인 주거지역도 한정되어 있습니다.

하와이 제도의 80%가 살고 있는 오아후 섬의 땅값은 얼마나 될까요?

오아후 섬은 제주도 보다 조금 작고, 지도에서 보시는 바와 같이 

높은 산악지대가 있어 해변가를 돌아가며 타운이 형성되어있습니다.

섬의 남단 중앙 지역에 펄하버와 호놀룰루 국제공항이 있고 

동남쪽으로 호놀룰루시, 와이키키가 위치합니다.

최근 6개월간의 오아후 섬의 주거용 대지 매매현황을 살펴보면,
오아후 섬 전체의 평균은 스퀘어피트 당 $76.40으로 매매 되었습니다.

(2016년 2월2일 기준)

지역별로 나누어서 보면,
호놀룰루, 다이어몬드 헤드 지역이 스퀘어피트 당 평균 $78.57/SF

섬 중심부의 밀릴라니, 와히아와 지역이 평균 $51.66/SF

펄시티, 와이파후, 에바, 마카킬로, 마카하 등 섬 서쪽 지역은 평균 $33.39/SF

섬 동쪽인 카네오헤 지역은 평균 $51.66/SF

오바마대통령의 휴양지로 유명한 섬 동쪽의 카일루아 지역은 평균 $198.14/SF입니다.

이 대지 가격의 평균을 보면 왜 젊은 부부들의 첫주택이 섬 서쪽이 되는지 

이해가 됩니다.

카일루아 지역은 역시 휴양지로 고급 별장이 있는지역이고,
카일루아 지역이 최고로 비싼 지역으로 나왔지만,

사실상 고급 주택 단지인 다이어몬드 헤드 지역의 카할라 타운이나, 

블랙포인트 등은 최근에 빈땅으로 매매된 사례가 별로 없는고로
다이어몬드 헤드지역의 매매현황 결과에 정확하게 해당되진 않습니다.

다이어몬드 헤드 지역과 카할라타운은 아마 카일루아와 비슷하거나 

좀더 높은 정도의 수준이 아닐까 생각합니다.

한편 와이키키는 일반 대지가 매매되는 사례가 거의 없습니다.
이유는 와이키키 대지의 대부분이 리스 형태로 

몇몇 재단이 소유하고 있기 때문입니다.

최근 일년간 주차장으로 사용되던 빈땅이 스퀘어피트 당 $116.17로 매매된 

한건의 사례가 있을 뿐 인데, 주차장의 경우는 상하수도 연결이 되어있지 않은 

아무 준비되어있지 않은 대지이기 때문에 

실제적인 복합 리조트 용 대지나, 아파트, 상가 대지 들은 

훨씬 가치가 높을 것이라 생각합니다.

일반 주택지 보다 아파트 조닝은 대지의 가치가 더 있습니다.

와이키키의 경우 아파트 조닝은 작년 한해 대지의 스퀘어피트 당 

평균 $110정도로 거래되었고,

2015년  와이키키의 복합리조트 상가 대지의 매매의 일례로 교야 식당자리가 

피심플로 스퀘어피트 당 1,129불로 매매된 사례가  있으며, 

작은 와이키키 내에서도 와이키키의 중심부로 갈 수록 

스퀘어피트 당 $1,500 정도로 매매된 사례를 찾아볼 수 있습니다.

따라서 리조트용 대지는 일반 아파트 보다 10배 혹은 

그 이상의 밸류를 가진다고 하겠습니다.

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에이미의 하와이 부동산/옛 Kyoya 자리에 들어설 콘도호텔 2017년 건축 예정

와이키키의 칼라카우아 애버뉴의 옛 일본식 식당  Kyoya 자리를 

최근 일본의 토쿄 Tsukada Global Holdings의 하와이 자회사인 

Best Hospitality LLC가 매입하여 새로운 콘도 호텔프로젝트를 계획중이라고 

게재한 적이있습니다.

지난주의 PBN 기사에 의하면  2017년 2/4분기 경에 시공을 하여 

약 18개월 간의 공사를 통해 완공할 것이라고 합니다.

칼라카우아 애버뉴의 2055에서 2057 번지에 걸쳐 기획되고있는 중이라고 합니다.

현재의 Kyoya 식당을 디몰리션한 후에 세워질 콘도호텔은

 Park Kalia-Waikiki Condo-Hotel Project로 26층에 총 350피트의 높이 

170개의 콘도 호텔 유닛이 들어설 예정입니다. 

또한 최근 발표한 드래프트에 의하면 지하와 저층은 자동차를 들어올리는 mechanical area도 포함되어있다고합니다.

이 프로젝트에는 water feature, 오피스, 식당, 수영장, 데크, 피트네스 센터, 스파, 

풀 바, 그리고 결혼식장도 포함되어있다고 합니다.

이 콘도 호텔이 들어서므로 생기는 이점은 110개의 풀타임 고용과, 

연 440만불의 세금을 창출하게됩니다. 

프로젝트의 85퍼센트가 호텔렌탈 프로그램으로 사용될 예정입니다.

개발사는 신축될 콘도호텔의 옆에 Kalia Park라는 이름으로 

문화적 예술 작품들과 water feature라는 정확하게 알 수는 없지만 

들어 분수, 연못, 등의 물로 이루어진 구조물이라고 해석 되는 새 공원을 조성할 예정입니다.

아직은 프로젝트 전체의 예산 규모나, 개별 유닛의 단가등이

 발표되지 않은 상태입니다.

한편 이프로젝트는 와이키키 지역구의 Height Limit(높이 규정)으로 인해 

여러 반대에 직면하였다고 합니다. 

현재의 건물의 높이 규정은 25피트인데, 

앞으로 건축예정인 콘도호텔의 높이는 350피트이기 때문입니다.

콘도개발의 전문상담인은 현재의  Kyoya 빌딩의 높이규정은 50년간 유효한 것으로 1956년에 오픈한 Kyoya 식당은 이에 더이상 해당되지 않는다고 주장하고 있습니다. (지금까지는 PBN에서 발췌번역함)

그림에서 보듯이 높은 빌딩이 들어섬으로 제일 피해를 받는 것은 역시 

바로 이웃인 Luana Hotel입니다. 

Luana Hotel 의 다이어몬드 헤드 쪽 유닛들의 조망을 막아버리는 결과를 초래하기 때문입니다.

최근 제 고객께서 루아나 호텔의 다른 방향(산, 도시 전망)의 유닛을 구매하셔서 

다행이라고 생각합니다.

 구매 당시에 제가 Kyoya가 매매된 사실을 알았기 때문에 고객님께 

다이어몬드 헤드쪽의 유닛은 만약의 경우 조망권을 잃을 가능성이 있다고 

말씀드렸기 때문입니다.

과연 콘도호텔 개발사는 이 높이 규정의 벽을 넘어서 새 콘도를 건축할 수 있을지는  Public Report가 나오기까지는 확실하지 않습니다.

Public Report를 주정부에서 허가를 받으면 정식으로 콘도를 분양할 수 있고,
일반적으로 분양세일즈를 70% 하게 되면 건축을 시작합니다.

한편 많은 분들이 콘도호텔이 무엇일까 하고 의아해 하실텐데요,
와이키키에 이런 류의 빌딩이 많습니다.

순수 호텔영업만하는 호텔과 달리 콘도호텔이란 호텔의 객실을 

개인 오너들이 사유재산으로 소유하여 개인이 사용하기도 하고, 

전문 호텔 매니지먼트에 맡겨 렌트하여 소득을 올리기도 하는 스타일입니다.

리츠칼튼, 트럼프 타워 등의 호텔들이 다 콘도호텔입니다.

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에이미의 하와이 부동산/카피올라니 레지던스 분양에 앞서

한국의 대구를 기반으로 하는 삼구개발사가 카피올라니 지역에 개발하려는 

카피올라니 레지던스(Kapiolani Residence) 콘도 건설이 

2015년 말 환경조사를 문제없이 마치고,  분양 세일즈를 앞두고 있습니다. 

한국식당 고려원이 위치한 일대의 상가 임차인 계약이 

2016년 2월로 만기 됨에 따라 실제적인 디몰리션 작업이 4월에 있을 것으로 

예상됩니다.

카피올라니 레지던스는 1631 Kapiolani Blvd. 에 위치한 

약 1 에이커 정도의 대지에 1, 2, 3 베드룸의 정부하우징 플랜의 

어포다블 유닛과 일반 마켓 유닛이 혼합된 형태로 분양될 예정입니다.

전체 세대 중 60%는 오아후 주의 중간 소득수준의 

80%~120%인 $53,700~$80,520 (1인 싱글의 경우) 를 기준으로 

자격이 주어질 것이며, 2인, 3인 가족위 경우 기준이 달라질 것입니다.

애초에 삼구개발사의 분양 계획은 2015년 11월 쯤 시작해서 

2018년 중반에 완공 예정이었으나, 

2016년 1월말 현재까지 아직 확실한 공식적인 분양 소식은 발표되지 않고 있습니다.



아래는 신뢰할 만한 루트를 통한 비 공식적으로 알려진 건설 순서입니다.
*****************************************************************
2016년 2월 현재 임차인 계약만료, 
2016년 4월 데몰리션,
2016년 5월 중순 그라운드 브레이킹 
2018년 중반 완공 예정

총 485세대 45층건물 

어포다블(affordable)유닛: 292세대  60% 

       자격 : first home buyer로 계약 시점에서 3년 간 집을 소유하지 않은 
                 하와이 주민으로 무주택자라야 함
                 10년 이내에 매매할 경우 주정부에서 Buy Back 함
                 시(Honolulu city)가 주관하지만, 

                주정부 HHS FDC 와 파트너쉽으로 하기 때문에 그쪽 Rule 따라야함.

마켓 유닛: 40% 193세대 
                 일반 시장 가격으로 분양. 
                 소유주가 1년 반드시 주거하여야 하는 조건임. 1년 이후는 자유.
                 Owner Occupant 1년  100% 오너 아큐퍼트 지향

스튜디오 (라나이포함400sq 이상) 20만불대 후반 ~35만 (모두 affordable)

1베드 (라나이포함 700sq 이상) 40~50만불대

2베드 (라나이 포함 900sq 이상) 60~70만불대 

3베드 (라나이포함 1300sq 이상) 70~90만대

각유닛 인도어 워셔 드라이어 (삼성 페키지) 전자제품으로
Pet friendly 아직 미정, 붙박이장 등 인테리어 디자인 한국에서 
부엌가전제품: 삼성 세트, 라나이는 모든 유닛에 다 있음

해외 마케팅 안하고, 로칼 사람들을 대상으로 100% 순수 주거 목적인 

현지 주민들을 위한 하우징입니다. 

분양에 관심 있는 분은 에이미 김에게 연락 주시기 바랍니다.

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에이미의 하와이 부동산/하와이 호텔 객실 점유율- 아시아 환태평양 국가에서 두번째

Hospitality Advisors and STR Inc.의 보고에 의하면, 

2015년 미국의 호텔 객실 점유율과 평균 객실료를 아시아 환태평양 국가들과 

비교하였을때, 하와이의 호텔 객실 점유율은 평균 78.5%로 

환 태평양 아시아 국가 중 두번째로 높고 객실료는 가장 비싼 것으로 알려졌습니다.

2015년 통계에 의하면, 싱가폴은 82.5%로 객실 점유율이 가장 높고 

객실료는 가장 비싼 다섯국가 중 하나로 보고되었습니다. 

두번째로 하와이 78.5%, 호주 75.6%, 타일랜드 73.6% 중국이 65.1% 라고 합니다.

하와이 호텔은 하루에 $242로 가장 높으며, 싱가폴이 $202.37, 

호주가 $129.82, 타일랜드가 $102.28, 중국이 $82.89입니다.

하와이 호텔의 객실당 평균 수익(REVPar)은 $189.97로 가장 높은 수익을 나타내고, 싱가폴은 $166.96, 호주가 $98.14, 타일랜드가 $75.28, 중국이 $53.96으로 집계되었습니다. (이기사는1/29/16 퍼시픽 비지네스뉴즈에서 발췌한 것임)

이 집계는 하와이의 8개섬을 통합한 것으로, 오아후섬의 객실 점유율은 평균 80~90%로 훨씬 높게 나타납니다.

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