2016년 8월 30일 화요일

에이미의 하와이 부동산/샤토 와이키키 매매완료!

JUST SOLD!
샤토와이키키 1BD/1BA
Sold at $470,000(FS)
411 Hobron Lane Honolulu HI 96815


 샤토 와이키키의 방1/욕실1/파킹1의 오션뷰 유닛을 지난주에 매매완료하였습니다.

실내 사이즈는 563스퀘어피트, 베란다가 60스퀘어피트로 한국의 평수로는약 17.8평(실평수)이 됩니다.

샤토와이키키는 로케이션및 빌딩의 편리성으로 인해 바케이션 홈이나, 단기렌트용 투자로 많이 찾는 핫 아이템입니다.

총460세대의 38층 건물로 1974년 지어진 빌딩입니다.

많은 분들이 와이키키의 빌딩의 년수가 오래되어 의아해 하곤 합니다만, 
와이키키의 콘도와 호텔은 대부분 1970년대 지어진 것이 대부분이고, 
보수및 유지를 잘하고 있습니다.

소유주 협회에서 건물 유지를 위한 보수 계획을 오랫동안의 리서치를 통해 준비하고 67%이상의 의결이 되면 프로젝트를 진행합니다.

샤토 와이키키도 최근에 엘리베이터를 업그레이드 시켰습니다.

이번에 제 고객께서 구입한 이 오션뷰의 유닛은 현재 세입자가 있는 상태에서 인수한 케이스입니다.

장기렌트로 월 렌
트비는 $2,000입니다.

이 빌딩은 한달씩 단기렌트가 가능한 빌딩으로 만약 단기렌트로 할 경우는 시즌에 따라 $3,000에서 $4,000을 받을 수 있습니다.


 월 관리비는 $640으로 전기, 상하수도, 온수, 에어컨(중앙집중식) 비용이 모두 포함입니다.
월 부동산세는 $132.

그럼 렌트관리비는 얼마가 될까요?

저희 회사의 자매회사인 하와이언 드림 배케이션즈에선, 
장기렌트(6개월이상)일 경우는 렌트비의 10%입니다.

만약 오너께서 일년 한두차례 쓰시고 나머지 기간을 단기렌트로 내어놓는다면,  
단기렌트의 렌트관리비는 25%입니다.

단기렌트의 경우는 수입도 높지만그만큼 손이 많이 가는 일이 되기 때문입니다.
샤토 와이키키는 빌딩 바로 앞에 First Hawaiian Bank, Food Land등이 있어 상당히 편리합니다.
배캐이션 홈으로 사용하기에도 편리하고, 렌트 주기도 쉬워 항상 잘 팔리는 콘도 중 하나 입니다.


















What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050

2016년 8월 26일 금요일

에이미의 하와이 부동산/하와이 부동산 세 (2016년-2017년)

부동산 세 납부 시즌입니다.
2016년 7월1일 부터 2017년 6월 30일 까지 적용되는 부동산 세율 도표를 참고하시기 바랍니다
.


흔히 Residential 과 Residential A 의 분류에 대해 궁금해 하시는데, Residential은 직접 소유주가 거주하는 주택을 말합니다. 
이런 경우 세율은 $1,000 당 $3.50 으로 정부고시가격(Tax Assessment Value)를 기준으로 연 0.35% 입니다. (호놀룰루 카운티 기준)

또한 소유주가 직접 거주하는 주택은 Home Exemption의 세금 혜택을 받습니다.

일인당 $80,000로 만약 주택 정부고시가격이 $700,000 일 경우 $700,000-$80,000=$620,000.
따라서 $620,000을 기준으로 0.35%를 적용하면 일년에 $2,170의 세금을 내게 됩니다.

같은 $700,000의 주택을 투자목적으로 구입하였을 때, Residential A에 해당됩니다.

이경우, 0.6%의 세율을 적용하면 일년에 $4,200의 부동산세를 내게 됩니다.

Residential A로  분류 되는 부동산은 가격에 관계없이 투자목적이거나,
아니면 정부고시가격이 $1,000,000 이상인 주택이나 콘도 입니다.

주택을 인수할때 매입자는 매수자의 세금 요율을 당분간 그대로 양도받습니다.

때때로 용도가 변경되었는데도 이전 주인의 세금요율로 세금을 계속 납부하는 사례가 많습니다.

일례로, 이전 주인이 투자용으로 렌트수입을 올리던 콘도를 사신 일본분이 
그 집에서 주거하면서 10년을 살아왔습니다.

그 분께서 제게 집을 팔려고 리스팅을 주셨는데 세금정보를 확인해 보니까,
투자용 세율로 적용되어 오랫동안 필요없는 과다세금을 내시고 계셨습니다.

일단 이부분에 대해 제가 도와드려 용도 변경 정정을 하였지만, 이미 낸 10년 동안의 과다 세금에 대해서는 돌려받을 길은 없습니다.

집을 매매할 때는 단순한 매매과정 뿐 아니라 
여러가지로 세심하게 디테일한 부분까지 지식있고, 
도움을 줄수 있는 에이전트의 선택이 중요하다는 것을 
다시한번 생각해 보는 계기가 되었습니다.

현재의 주택에 직접 거주하면서 Home Exemption 신청을 하지않은 소유주께서는
2016년 9월 30일 이전에 용도변경을 신청하셔야 2017년 7월1일 부터 적용이 됩니다.

도움이 필요하신 분은 에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.




What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050

2016년 8월 6일 토요일

에이미의 하와이 부동산/오아후 주택시장 2016년 7월말 집계


하와이의 주택시장은 여전히 활발합니다.

2016년 7월말 집계로 볼때
주택의 중간매매가격은 $746,000으로 평균 매매일수는 18일 이었습니다.

콘도의 경우 매매중간가는
$400,000로 매매일수는 16일로 나타났습니다.

마켓은 여전히 인벤토리 부족현상을 나타내고 있고,
지역에 따라 바이어들의 경쟁이 치열한 곳이 많습니다.

현금 투자자들이 몰리는 와이키키 지역은 항상 열기가 뜨거운 지역이고,
첫주택 구입자들이 주로 몰리는 섬 서쪽은 
융자이자율이 사상 최저치를 기록하는 현재의 상황을 고려해서 
거의 풀프라이스나 오버프라이스로 매매되는 현상이 계속되고 있습니다.




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*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2016년 6월 30일 목요일

에이미의 하와이 부동산/와이에아 럭셔리 콘도 2404 호 소개



















가격: $5,296,000 (피심플)
2,403 스퀘어피트
3BD/3.5 BA

마카이 사이드 코너 유닛

오아후 섬의 워드 빌리지 프로젝트의 1탄, 
 와이에아 콘도의 완공이 2016년 금년도 후반기를 눈앞에 두고 있습니다. 
렌더링 사진의 유닛은 2404호로서, 코너의 양면이 모두 오션뷰인 
아름다운 럭셔리 유닛입니다. 

아래의 플로어플랜을 보면,  214스퀘어피트의 큰 현관은 
가히 럭셔리 콘도의 면모를 갖추고 있네요. 

마스터 베드룸은 워크인 클로짓으로 양면으로 나누어져 있습니다. 

다이닝인 키친과 별도의 다이닝 룸이 갖추어져 있고, 
라나이가 357스퀘어피트로 상당히 크네요.  
실내 사이즈는 2,403 스퀘어피트(67.5평, 223.2 제곱미터) 입니다.



한편, 아래의 가격 리스트는 2016년 6월 말 현재 
와이에아 콘도분양 가능한 유닛들입니다.

가격대를 보시면 정말 하와이에서는 없었던 초호와 디럭스 콘도임을 알 수 있습니다.
펜트하우스의 경우 3천6백만불입니다.

유닛 자체에 별도의 인피니티 수영장이 있는 360도 오션뷰의 초호화 콘도입니다.

몇세대 남지 않았으므로 관심있는 분들은 에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.

(808)561-3050/ aimee.hawaii@gmail.com




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*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2016년 6월 24일 금요일

에이미의 하와이 부동산/카피올라니 레지던스 분양시작




























오래동안 기다리던 삼구개발사의 카피올라니 레지던스 콘도 분양이 
드디어 시작되었습니다.

45층의 높이에 총485세대가 들어서는 카피올라니 레지던스는 
한국의 삼구개발이 하와이에서1차로 진행하는 콘도 분양프로젝트로 
292세대가 어포다블 하우징(정부보조프로그램)이고, 
192세대가 일반 마켓용입니다.

아래의 플로어 플랜을 보시면 한층에 11세대가 레이아웃 되어있고 
5대의 엘리베이터로 작동됩니다.

알라모아나 샤핑몰에 인접해 있어서 상당히 교통적으로 요지이고, 
1층은 상가 유닛, 9층은 레크레이션 데크로 
실내 파티룸, 바베큐, 카바나 등의 시설이 있습니다. 
한가지 아쉬운 점은 수영장이 없다는 것인데, 
수영장의 유무에 따라 월관리비가 많이 차이나기 때문에 
어포다블 하우징에 맞추어 수영장이 포함되지 않았습니다. 
대신 알라모아나 비치공원이 도보로 5분 정도 안의 거리이기 때문에 
별 문제는 되지 않을 듯합니다.

가격대는 어포다블 하우징이 일반 마켓 프라이스 보다 10만불 정도 저렴합니다.

대상자는 반드시 하와이 주민이어야 하고, 
최근 3년 이내에 주택을 소유한 적이 없는 첫주택 구매자여야 합니다. 
또한 호놀룰루 시규정의 가구당 소득 기준의 120%를 넘지 않아야 합니다.

예를 들어 , 부부의 경우는 $96,480 을 넘으면 안되고, 
4인 가족일 경우, 연 12만 6천불이 한도 입니다.


무주택자에게 시에서 보조하는 프로그램이기 때문에 
반드시 10년간은 주인이 직접 살아야 하고, 
만약 팔게될 경우는 정부혜택을 본 만큼의 액수인 $100,000을 
정부에게 돌려주는 조건입니다.

만약 살다가 세를 줄수도 있냐고 물으시는 분들이 많은데, 
10년간은 불가능합니다.

관심있는 바이어께서는 반드시 바이어 세미나에 참석하셔서 내용을 들어셔야하고,
신청서는 8월 31일 까지 접수해야합니다.

접수된 서류는 
HHFDC (Hawaii Housing Finance & Development, Corporation)의 심사를 거쳐,
자체 추첨 형식으로 선출됩니다.

당첨된 바이어들은 유닛을 결정할수 있게 됩니다.

크레딧이 좋지 않은 분들은 가족의 코 싸인이 가능합니다.

또한 가족이 다운페이를 증여형식으로 해줄 수도 있다고 합니다.

HHFDC의 어포다블 하우징을 융자로 사실 경우, 
최소한의 다운페이는 5%이면 됩니다.

어포다블 하우징의 융자와 자격이 되는지 궁금하신분은 
에이미 김에게 문의 하시면,
자세한 방법을 안내해 드리겠습니다.

전화번호는 (808)561-3050, aimee.808@gmail.com






































한편,정부 프로그램이 아닌  192세대의 일반 마켓유닛은 
이러한 제약없이 매매가 가능합니다.

일반 마켓 유닛은 현재 분양하는 어포다블 유닛들 보다 10만불 이상의 가격대로 
마켓에 출시될 것인데, 2016년 9월 부터 출시 예정입니다.

9월 한달은 Owner Occupant, 소유자가 직접사는 유닛으로 30일 간 판매할 것이고,
그 이후로는 일반 투자자들에게 오픈 될 것입니다.

상당히 경쟁이 치열할 것으로 보이는데, 추첨 방법은 아직 발표되지 않았습니다.



































펫 프렌드리 빌딩으로 강아지를 키울수 있다고 합니다.

가전제품은 모두 삼성제품이라고 합니다.

정부지원 프로그램의 어포다블 유닛 가격표





























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808-561-3050








2016년 6월 15일 수요일

에이미의 하와이 부동산/카이무키 주택지역 리커스토어 매물

비지네스 매물: Number One Store 
1638 10th Ave. Honolulu HI 96816
희망매매가격
   $218,880














































가게사이즈: 2,000 SF
단독 2층빌딩

이층은 4BD/4BA 렌탈아파트로
$2,300에 렌트 가능

가게전용 파킹 4대 주차
별도 화장실 겸비
키친 주방시설
델리 가능Grease Trap없음

리커라이센스 

현재오너가 10년간 사업을 운영해 왔고, 은퇴를 준비하고 있음

주인부부와 파트타임 한명

가족단위의 비지네스로
E-2 비자로는 부적합함.

2015년 세금보고 총매상
$735,000

영업시간
M-Sat: 7:00am-10:30pm
Sun: 10:00am-10:00pm

인벤토리 별도
약 $60,000 예상



  




















관심있는 분은 
에이미 김에게 문의 바랍니다.
(808)561-3050









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*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2016년 6월 6일 월요일

에이미의 하와이 부동산/오아후 부동산 현황 2016년 5월말 집계




































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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
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