2015년 9월 1일 화요일

에이미의 하와이 부동산/Waikiki Trade Center 곧 부티크 호텔로 변신 예정


와이키키의 중심의 쿠히오 애비뷰에  자리잡고 있는 248,000 스퀘어피트, 
22층 높이의 고층 건물 와이키키 트레이드 센터가 230 객실의 현대식 부티크 호텔로 재개발될 예정이라고 빌딩의 소유주로 부터 
Pacific Business New가 확인받았다고 합니다.

 샌프란시스코 부동산 개발회사인 Coastwood Capital Group이 빌딩의 오너로, 
Chatress Lodging Group LLC 가 공동재개발하는 이프로젝트는  
8층의 수영장과 엔터테인먼트 데크, 스트릿과 메자닌 레벨엔 상가가 
들어설 예정입니다.

아직 프로젝트의 이름은 결정되지 않았지만, 
이전의 와이키키 트레이드 센터에서 유명했던 상점들이나, 
나이트 클럽들도 포함될 예정이라고 합니다.

그 상가 중 Nordstrom Rack 은 2016년 봄에 개점될 예정이며  
2000년 이후로 현재 마켓의 5000여 호텔객실 수 부족을 채우는 데 
도움이 될 것입니다.
현재 와이키키 트레이드 센터는 오피스 빌딩으로 
20%의 렌트 점유율로 곤란을 겪고 있는 상태입니다.


남아있는 테넌트와는 Coastwood Capital Group 이 빌딩이 호텔로 전환되는 
시점에 맞추어 리스계약을 장기 혹은 단기로 조정하고 있는 실정입니다.

빌딩은 리스로서 땅의 주인은 빌딩의 소유주와는 별개로 퀸엠마 재단입니다. 
임시명 "와이키키드레이드 센터 호텔"은 하이야트 계열의 브랜드네임을 가진 
비지네스-레저 중심의 여행객을 위한 호텔로 곧 변신하게 될 것이라고 합니다.
이 재재발 프로젝트의 예산은 약 6천 백만불로 Kokua Hospitality의 
관리시스템으로 운영될 예정입니다.

와이키키 트레이드센터는 쿠히오 애비뉴와 시사이즈 애비뉴의 코너에 
위치하고 있는 리스홀드 땅으로 퀸엠마재단이 원 땅의 주인이고, 
호텔재개발 목적으로 Coastwood Capital Group이 이 리스 빌딩을 
925만불에 매입하였습니다.

여기서 잠깐! 
아마 이 글을 읽는 분들께서 땅주인은 뭐고 빌딩 주인은 뭐지? 하는
 의아심이 들 수 있을텐데, 리스홀드에 관해 궁금하신 분들은 
제 이전 게시물을 참고하시기 바랍니다.
Coastwood는 마스터 리스를 가진자로,  
주인인 퀸엠마 재단이 준 일정 기간 동안은 
그땅에 빌딩을 짓거나 활용할 수 있습니다. 
그 대신에 그 일정 기간 동안 땅을 활용하는 리스렌트를 내어야 합니다. 
일정기간 동안 매매, 사업, 상속, 증여 등을 할 수 있지만 
일정 계약기간이 끝나면 원 주인에게로 땅이 돌아가는 시스템입니다.
하와이에는 빌딩, 호텔, 콘도 등이 이런 형태로 많이 남아있습니다.

한편, CoastWood Capital은 땅 주인인  퀸엠마 재단과 개발회사인 
Taubman Centers Inc., 와 함께 와이키키 트레이드 센터와 인접해 있는 
36만 스풰어피트의 재래식 인터네셔날 마켓플레이스를 상가와 식당으로 
재개발 중이며 2016년 완공을 눈앞에 두고 있습니다.
새롭게 오픈할 인터네셔날 마켓스페이스와, 
와이키키 트레이드 센터의 변신계획으로 말미암아 
와이키키의 새로운 모습이 기대됩니다.

Pacific Business News 9/01/2015에서 발췌함


What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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808-561-3050







와이키키 Kyo-ya Restaurant 자리 일본 투자회사가 매입

Pacific Business News에 의하면,
2057 Kalakaua Ave 에 자리잡은 이전의 Kyo-Ya 레스토랑 자리가 지난주 토쿄의 투자회사인 Tsukada Global Holdings에 3천 50만불에 매각 되었다고 합니다.
Tsukada Globa Holdings는 하와이의 고급 결혼식장을 가진 Best Bridal Hawaii Inc등 여러 회사를 소유, 운영하고 있고, 교야 식당 자리를 인수하면서 새롭게 Best Hospitality LLC 회사를 설립하였습니다.

2층 건물의 교야 식당 자리는 28,761 스퀘어피트의 피심플 랜드와 36,858 스퀘어피트의 리스홀드로 구성되어있습니다.
교야 식당은 50년 이상 와이키키의 Fort DeRussy공원의 끝자락에 위치한 아름다운 전통 일본 식당으로 유명했었는데 2007년 문을 닫고 2011년 Leahi LLC가 매입했다가 이번에 다시 Best Hospitality LLC가 매입했습니다. 
교야 식당 자리는 복합 리조트 조닝으로 호텔이나, 타임쉐어, 콘도 혹은 레스토랑을 지을 수 있는 장소입니다.
Tsukada Golbal Holdings는 결혼식, 호텔, 식당, 미용, 스파 비지네스의 회사로 구성되어있고, 부속회사들이 일본, 하와이 뿐 아니라 한국, 싱가폴, 인도네시아 등에 산재해있습니다. 
이번의 교야 식당의 자리를 매입함으로 와이키키의 관광 호텔계의 새로운 지각변동이 있을 것으로 예상됩니다.
와이키키 지역은 아주 작은 땅으로 새롭게 개발할 수 있는 땅이 많지않습니다. 
그나마 대부분의 호텔이나, 건물들이 리스홀드입니다.  와이키키에 서 부동산을 체크하시는 많은 분들이 깜작 놀라는 것이 대부분의 빌딩들이 상당히 나이가 들었다는 것입니다.
1970년대 이후에 지어진 빌딩들이 많고, 그럼에도 불구하고 관리가 잘되어 있습니다.
하지만, 교야의 경우 처럼, 새롭게 재건축 되어야 하는 오래된 빌딩들도 서서히 나타나고 있습니다. 
와이키키에 계속적으로 투자하려고 몰리는 세계의 투자자들에게 교야는 새로운 시작의 신호라고 생각합니다.


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2015년 8월 26일 수요일

와이피오 Royal Plams 콘도 매매 완료

Royal Palms at Waipio 
1BD/1BA/1PK 
Sold at $240,000 (FS)

숏세일 매물인 와이피오의 로얄팜즈 1베드룸 유닛이 드디어 은행의 승인이 나서 매매 완료가 되었습니다.
Waipio 지역은 아웃렛 쇼핑명소인 와이켈레 쇼핑센터의 인근에 있는 지역으로 사진에서 보이는 2층 타운하우스 스타일의 주거지가 많이 있습니다.
호놀룰루 시내로 부터는 하이웨이로 약 40분 정도의 거리로 첫 주택을 구입하는 바이어들이 주로 많이 시작하는 지역입니다.
깨끗하고, 조용한 주거지역이고, 주변에 높은 건물들이 보이지 않습니다.

이 거래에서 가장 중요한 포인트는 두가지였습니다.

첫째, 숏세일 입니다.
한국인의 주택 구매와는 다른 구조를 가진 미국의 융자 주택은 주택을 구매할때 집 가격의 상당부분을 융자로 구매합니다. 평균 20%정도의 다운페이를 하면 나머지 융자 자격 심사를 승인받으면 살 수 있습니다. 하지만 세금 보고 실적이나. 은행잔고 증명, 재직 증명, 크레딧 점수 등등의 서류 심사가 상당히 까다롭습니다.
융자의 종류에 따라 군인이나, 군을 제대한 사람의 경우 100% 융자도 가능하고, 첫번째 주택을 구매하는 사람에게는 5%-10%의 다운페이로도 융자가 가능합니다.
아무리 까다로운 서류 심사로 융자를 승인해도, 융자를 얻는 소유주가 실직을 하든지, 사업을 파산하는 경우는 매달 모게지를 갚기 힘들고, 이로인해 집을 포기하게 되는데, 이때 숏세일이라는 방법으로 집이 경매로 넘어가기전에 소유주가 은행의 동의를 받아 직접 집을 팔고, 자신은 이 집에서 손을 털고 포클로우저의 부담에서 벗어나는 방법입니다.
이 주택은 전 소유주가 부동산 가격이 가장 뛰었을 때 거의 100% 파이넨싱으로 집을 샀다가 현재의 시장가격으로 집을 파는 액수가 거의 비슷하여, 이에 발생하는 비용이 커버되지 않아 숏세일이 된 케이스 입니다.
2007년 전미국을 강타한 서브프라이임 모게지 사태이후 많은 주택 소유주들이 숏세일로 집을 팔게된 케이스가 많고 경기가 회복된 지금에도 오아후 섬 외곽지역은 이런 유형의 숏세일이 드문드문 남아있습니다.
바이어로서 숏세일의 매물을 살때 주의점은 숏세일 매물이 반드시 싸지만은 않다는 것입니다. 흔히 고객들께서 굉장히 좋은 딜이 있으면 알려달라고 하시는 케이스가 많은데, 현재 오아후 섬에서는 숏세일 매물은 일반 마켓밸류보다 약 5% 정도 싸게 살수 있으면 잘사는 딜이 된다고 하겠습니다. 두번째로는 숏세일은 은행의 최종결정에 따르는 것이므로 바이어의 인내심을 필요로 합니다.  요즘은 서브프라임때와는 달리 1개월 정도 기다리면 은행에서 승인이 납니다.
이전에는 3-5개월 정도 기다려야 했던걸로 기억합니다.
마지막으로 숏세일의 경우 집의 하자에 관련해서 바이어가 그냥 있는 그대로 받아들여야 하는 것입니다. 집주인은 모게지를 낼 수 없는 상태이므로 단 1불도 집의 수리를 해줄 수 없는 상태이고, 은행은 은행대로 집주인의 빚을 탕감해 주는 형태이기 때문에 은행 쪽에서도 수리에 대한 크레딧을 줄수가 없습니다. 따라서 여러가지 많은 코스트를 바이어가 감수해야합니다.
이번 매매의 경우, 바이어가 집의 여러가지 문제점을 그대로 인수하고, 콘도서류등의 서류비용 까지 지불해야했고, 청소 비용도 바이어가 부담해야했습니다.

두번째 이번 매매의 중요한 포인트는 VA 융자입니다.
가냘픈 여자의 몸으로 미군전역을 한 싱글맘인 바이어는 100% 파이넨싱을 받아 집을 구매했습니다. 항상  VA 융자로 집을 사는 고객들의 매매를 도우면서 느끼는 것은 미국이란 나라가 국가를 위해 일하는 사람들에게 정말 잘 대우해 주는 구나하고 부러움을 느낄때가 많습니다. 고국의 현실을 생각하면 부럽고 안타깝습니다.
VA융자의 경우는 크레딧이 없어도 융자를 추진할 수 있는 프로그램도 있습니다.


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하와이 부동산세 (2015-2016)

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2015년-2016년 하와이 부동산세 Home Owner's Exemption Claim 마감일이 2015년 9월 30일로 다가왔습니다. 홈오너의 부동산세는 일반 주택(Residential)의 경우 정부의 세금고시가격(Tax Assessment Value)을 기준으로 하여 $1,000 당 $35(0.35%)로 책정됩니다.  왼쪽의 도표는 오아후 섬의 부동산세 요율로 부동산의 종류에 따라 차이가 있습니다. 홈오너의 세금 감면이란 일반적으로 투자용이 아닌 직접 거주하는 주택에 한정된 것으로 세금고시 가격에서 한사람당 $80,000의 홈오너 세금 감면 청구를 할수 있습니다.
예를 들어 철수씨 부부가 정부고시가격이 $500,000인 콘도에 직접 거주할 경우, 철수씨와 부인 영희씨가 각각 $80,000씩 감면을 받으면, $500,000-($80,000 x 2)=$340,000
따라서 이 콘도는  $340,000의 액수에 대해 0.35%를 적용하여 부동산 세를 내게 됩니다.
$340,000 x 0.35% =$1,190
따라서 일년 동안의 부동산세는 $1,190이 됩니다.
65세이상의 시니어의 경우 클레임 액수가 $120,000로 증가합니다.

 금년도에 변경된 사항은 Residentail A 주택으로 정부 고시가격이 $1,000,000 이상의 고급 주택이거나, 홈오너클레임을 하지않은 투자용 주택은 고시가격의 높낮음과 상관없이  $1,000 당 0.6%로 요율이 인상되었다는 것입니다.

홈오너 클레임의 청구자격은 일년중 270일 이상 하와이에 거주한자, 하와이에서 투표자격이 있는자,  하와이 군부대로 발령이 난 자,  혹은 하와이에서 소득세 신고를 한 자 등입니다.

2016년도 세금 회기 시작인 2016년 7월 1일 부터 적용을 받으려면 금년도 9월 30일 까지는 홈오너 세금감면 청구를 해야합니다. 물론 이미 혜텍을 받고 있는 분들은 다시 청구할 필요는 없습니다.
아직 주택에 직접거주하면서 클레임을 하지 않은 홈오너께서는 www.realpropertyhonolulu.com에 들어가서 Exemption Claim을 하시기 바랍니다.


                                                                        
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2015년 8월 11일 화요일

리츠 칼튼 소개


 리츠 칼튼(Ritz Calton)
2016년에 완공 예정인 Ritz-Carlton 호텔은 켈리포니아의 유명 개발사인  Pacrep LLC개발사가 짓고 있는 고급호텔 스타일 콘도입니다.  인근에 위치한 Trump Tower Waikiki와 마찬가지로 Ritz-Carlton 호텔은 일반적인 호텔이라기 보다는 리조트 스타일의 콘도의 기능을 가진 브랜드 네임 호텔이라고 이해하시면 되겠습니다. Trump Tower Waikiki 와 The Watermark 콘도의 디자인을 맡은 New York의 Guerin Glass Architects  건축설계사의 디자인과 Hokua, Capitol Place와 Trump Tower 를 건축한 Kobayashi Inc가 건축을 담당하였습니다.
총38 층의 건물은  308 호의 개인 유닛과 4 개의 커머셜 유닛, 그리고 스파로 구성되어있습니다. 타워는층에 따라 아래의 3가지의 카테고리로 분류됩니다.
The Deluxe Residences : 9-22층 (작은 유닛들) 
Grand residences : 23-32  ( 더 큰 유닛들)
The Premier and Penthouse levels : 33-38 층. 

층이 높아질수록  유닛의 실내사이즈가 더 넓어집니다. 

이 빌딩의 로케이션은 와이키키의 중심부여서 식당이나 쇼핑의 중심지이고, 2100 Kalakaua shops 에 위치한 최고급 브랜드 상가와 이웃하고 있습니다. 거의 빌딩의 전유닛이 Fort DeRussy 공원을 바라보는 오션뷰입니다. 특히 이 뷰는 차후로도 막힘이 없을 것이라는 예상입니다. Fort DeRussy Park가 군부대소속이기때문입니다.

Common Areas for Residents (시설)
1층은 세게적 브랜드 티파니 점(Tiffany & Co.)와 연결되어있고 정원,코트, 콘시어지, 연못조경등이 구성되어있고, 유명한 BLT Market a gourmet restaurant 이 있습니다.
6층은 오락실, 어린이 라운지, 피트네스, 스파 시설이 있습니다.
7층은 메인 리셉션데스크와 2개의 수영장, 스파 시설이 있으며, 일본에서 한달전에 예약해야만한다는 최고의 스시 전문점 Sushi Sho 식당이 있습니다.

유닛의 오너는 리츠칼튼과의 매니지먼트 계약을 하게되면 파이브스타의 호텔로 방을 운영하여 수익을 올릴수 있게 됩니다. 컨시어지 서비스, 룸서비스, 스파, 피트네스, 발레파킹, 등등..
또한 본인이 유닛을 사용하는 경우에는 타월서비스등의 하우스키핑, 알라카르트 유료 서비스도 가능한데 예를 들자면 호놀룰루 도착전에 주문에 따라 미리 쇼핑을 해둔다든지..등의 편의를 제공하기도 합니다.

Information 

High School:   Kaimuki
Middle School:   Washington
Elem. School:   Jefferson

House rules: Not Available

Pets Allowed:
Pet Notes: yes, 2 cats or dogs

For Investors: 1 day rental minimum
No Lender info to display
Private Condo Features
The Ritz-Carlton Residences have all the comforts of home. All units have kitchens (with the exception of the studio units which have only kitchenette with a sink, 2 burner cooktop and under counter fridge). One bedroom units and larger all have ovens, dishwashers and full sized fridge. All units have washer dryers in unit. Or, you could skip the cooking and cleaning and order in-room dining and housekeeping!

All units have meticulously designed interiors and come fully furnished to Ritz-Carlton hotel standards. These condos are ready for the owner to live in down to the utensils.

Living rooms all have hardwood flooring and the grand residences have hardwood in the bedrooms. Lanais and bathrooms are tiled. All units feature floor to ceiling glass windows and generously sized lanais facing the ocean.

The Bottom Line
Best features: Location, build quality, amenities, 5-star service.

Potential drawbacks: Cost of luxury hotel management can be deterrent for investors. 



















리츠 칼튼 분양문의는 에이미 김에게
aimee.hawaii@gmail.com

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2015년 8월 10일 월요일

와이키키 새 콘도텔 건설 계획

2015년 8월 10일자 Pacific Business News에 의하면, MacNaughton Group, Kobayashi Group and BlackSand Capital 팀이 와이키키 킹스빌리지와 에드워드 아파트 지역에 계획중이던 콘도텔의 건축이 승인되어 2016년 부터 공사에 들어간다고 합니다.
이 빌딩은 32층으로 총246 유닛의 콘도스타일 호텔 프로젝트로 2016년 부터 공사를 시작하여 2018년에 완공될 예정이라고 합니다. 
133 Kailulani Ave에 위치할 이 빌딩은 168개의 스튜디오와 73개의 1베드룸 유닛으로 구성되며, 환경 보고서에 의하면 약 350피트의 높이를 가진 빌딩이 될 것이라고 합니다.
85% 정도의 유닛은 호텔 렌탈 프로그램으로 운영될 예정이고, 빌딩의 아래층은 상가와 로비, 그리고 기타 부대시설이 설치되며, 리셉션 에리어, 로비 라운지, 바 라운지,풀서비스 레스토랑, 이벤트룸등은 파킹시설이 위쪽의 데크에 자리잡을 것입니다.
이 프로젝트가 호놀룰루에 미치는 경제적 임팩트는 년 8백만불 정도의 세 수익과, 200개 정도의 일자리 창출 (물론 현재의 기준 빌딩을 디몰리션할개 생기는 200자리의 일자리 손실이 있지만) 및 약 300개의 건설 직종의 일자리를 창출하게 된다고 합니다.
디벨로퍼는 아울러 바닷가 쪽을 새로 재정비하고, 장애인 시설및, 와이키키 커뮤니티 센터의 화장실 등을 재정비 강화한다고 합니다. 
디벨로퍼는 2013년 킹즈 빌리지 쇼핑센터를 4천 백만불에 구입한 바 있습니다.




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2015년 8월 8일 토요일

AE'O(아에오) 콘도 프로젝트

AE'O 콘도

2015년 8월 현재 AE'O 는 하워드 휴즈사의 LEED ND Platinum Certification 최우수 환경친화 프로그램인 워드 빌리지 프로젝트 중 세일 최신 빌딩입니다.
일반적으로 Whole Foods Tower라고 불리우기도 합니다.
하와이 최대의 Whole Foods 매장은 이 빌딩의 1.2 층에 약 50,000 스퀘어피트 규격으로 들어설  예정이며 기타 12,000 스퀘어피트의 상가도 상가가 건설될 것입니다.  Ward 16 Movie Theater 바로 옆에 위치할 것입니다.
AE'O는 총466 세대로 studios, 1, 2 and 3 bedroom 으로 구성되며, 바다 정면 유닛이 아니더라도 각 유닛은 약간의 부분적 오션뷰가 가능하도록 설계되어있습니다.
스튜디오의 가격대는 40만불대에서 시작되는데, 벌써 전 유닛이 다팔리고, 일반 투자자용 유닛들은 2015년 8우러 10일 부터 가격인상이 된다고 발표되었습니다.

 전세계의 애플 스토어의 디자이너로 잘알려진 Bohlin Cywinski Jackson 이 빌딩 디자인의 핵심역할을 맡았습니다.
AE'O will be a part of phase 2 of Howard Hughes' 60 acre Ward Village, the largest LEED-ND Platinum Certified neighborhood in the United States. 

Remaining Pricing  7/30/2015
Studios: Sold Out
1 Bedrooms: from $817,000
2 Bedrooms: from $1,040,000
3 Bedrooms: from $1,760,000

Maintenance fees are projected to be $0.71/sf plus a flat fee of $56/month for cable, internet and electric sub-metering.


























플로어 플랜

 플로어 플랜은 35가지의 다양한 플랜으로 구성되어있습니다.
실내의 칼라톤도 7가지로 개성에 맞에 코디할 수 있습니다. 








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