하와이 부동산 구입 절차

투자 가치로 볼 때 달러의 안정성이 높은 미국의 부동산을 구입하는 것은 아주 가치가 높다고 할 수있습니다. 하와이 주는 특히 쾌적한 기후와 아름다운 생활 환경, 동서양을 이어주는 지역적 특성 등으로 인해 전 세계인이 살고파 꿈꾸는 지역이기도 합니다. 하지만 토지의 89%가 공유지로서, 토지 사용과 개발이 제한적이기 때문에 토지에 관한 투자 상승 요인이 작용하는 곳이기도 합니다. 그래서인지 최근 전 미국을 강타한 부동산 시장의 시세 추락이 하와이에서는 그리 타격이 크지 않았음을 볼 수 있습니다.

미국은 주마다 부동산 법이 약간씩 다르고 매매 관행이 다른데,  일반적인 하와이주의 부동산 매매 절차를 소개합니다.

1. 바이어가 부동산 에이전트와 함께 House Hunting을 통해 구입 희망 주택 선정.

 

2. 바이어가 부동산 에이전트를 통해 구입가격을 써 넣은 Offer (구매희망서)를 1차 계약금 (deposit 또는 earnest money)과 함께 셀러 측에 전달.

3-1.셀러가 이 오퍼를 받아들이는 경우.

3-2.셀러가 이 오퍼를 받아들이지 않는 경우.

바이어 측에 원하는 조건(가격)으로 카운터오퍼 전달:셀러가 받아들이면 계약 진행

4. 셀러 측 부동산 에이전트가 거래 가격과 제반 조건에 대한 계약서와 계약금을 에스크로 사무실에 제출.

5. 에스크로 회사에서는 이를 바탕으로 전체 거래를 마감하는 과정을 담은 Escrow Instruction(에스크로 지시서) 작성하여 셀러와 바이어에게 전달.

6. 셀러와 바이어는 Escrow Instruction을 확인하고 서명하여 에스크로 회사에 제출.

7. 에스크로 회사는 등기(Title)에 문제(담보 설정, 소유주 확인)가 없는지 확인하기 위한 등기부 사전 열람 실시.

8. 에스크로 회사의 바이어의 융자 절차 확인.

9. 셀러의 현재 융자 내역서와 상환해야하는 융자금 확인 및 상환.

10. 단독주택의 경우 홈오너스 인슈런스(보험) 구입.

11. 등기보험(Title Insurance) 구입.

(집 문서에 이상이 없음을 증명하여 융자기관을 보호하기 위한 보험,

에스크로(Escrow)를 개설하여 계약 진행.

주로 셀러가 60%, 바이어가 40%의 비용을 각각 부담)

12. 단독주택의 경우 측량(Survey), 주택 점검 (Inspection) 및 해충(Termite) 검사 실시.

13. 주택 점검 및 터마이트해충 결과에 따라 필요한 건물 수리 및 해충 제거 조치.

(주로 셀러가 부담) ; 에스크로 회사에서 처리 확인.

14. 아파크의 경우 측량(Survey) 대신 Condominium Document를 셀러 측으로 부터 받아 일정기간 하우스룰이나 전체 빌디에 대한 내역및 재정상태를 점검하게 됨.

15. 셀러는 매매하는 주택에 관한 모든 정보를 바이어에게 공개할 의무가 있음.

16. 에스크로에서 재산세, 이자, 집 렌트, 집 중개료, 에스크로 비용, 융자비용 등의 분할을 등기일 기준으로 계산하고 각각에 지급함.

부동산 에이전트의 수수료는 셀러 측에서 부담하는 것이 관례로 되어 있음.

   

17. 집 등기 (County Recording)에 하며 에스크로 회사에서 대행함). 하와이에서는 등기일 오전 8:00(HST)에 등기하고, 8:01(HST)부터 소유권이 바뀐다.

18. Escrow 회사에서 바이어와 셀러에게 계산내역서(Closing Statement) 및 제반비용과 융자금 상환한 후 남은 돈을 우송.

19. 바이어 에이전트는 셀러 측으로 부터 집열쇠를 받아 바이어에게 전달함.

하와이에서 주택이나 콘도를 구입하는데, 걱정이 되신다구요?
궁금하신 점에 대해 답변해 드립니다.

에이미 김:(808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com

바이어들이 흔히 저지르는 10가지 실수

1. 융자상담없이 오퍼부터 넣기:

주택을 찾아다니기 전 융자전문가와 상담을 하여, 자신의 현재 크레딧 점수, 수입, 부채 상황등을 고려하여 융자가 어느정도 까지 가능한지 월 융자 페이먼트가 부담이 없는 선에서 주택구매 가격의 범위가 결정되면 주택을 찾는데 시간과 노력을 낭비하지 않게됩니다.
또 원하는 집을 선정해 오퍼를 넣을 경우, 융자회사의 융자자격서(Pre qualification Letter)를 같이 넣는 것이 좋습니다.

2. 홈 인스펙션을 안하는 것:

지금 당장 몇백불의 돈을 아끼려다 나중에 크게 낭패를 볼 수 있습니다. 전문적인 홈 인스펙터를 고용해 주택의 지붕에서 부터 바닥까지, 플러밍, 전기배선, 가전용품, 에어컨 등 꼼꼼하게 체크하실 필요가 있습니다.

3. 오픈하우스, 신문광고, 인터넷에 제한하여 주택찾기:

오픈하우스는 그 지역 매물의 빙산의 일각에 불과하고, 잡지나 신문, 인터넷의 매물은 사실상 벌써 매각된 물건이기 쉽습니다. 가장 좋은 방법은 신뢰할만한 에이전트를 선정하는 것입니다. 에이전트들은 일반 대중들이 서치할 수 없는 가장 업데이트된 매물들을 실시간으로 포착할 수 있습니다.

4. 에이전트를 잘못 선택하는 것:

광고가 많이 나온다거나, 유명하다고 다 유능한 에이전트는 아닙니다. 바빠서 고객관리가 지속적으로 이루어지지 않으면 고객의 원하는 타임프레임을 같이 맞출수 없습니다. 또한 정직하고 신속하게 고객의 요구에 움직이며 내 집을 사듯이 꼼꼼하게 체크하고, 정확하고 원활하게 로컬 에이전트와 딜~할 수 있는 에이전트를 선택하는 것이 매우 중요합니다.

5. 완벽한 집에 대한 집착:

주택을 구매할 때엔 모든 가능성에 대해 마음을 열어두어야 합니다. 에이전트의 도움을 받아 매일매일 올라오는 매물의 특성과 가격등을 비교해 보면서 자신이 고집하는 완벽한 집에 대한 편견을 제거해야 될 때도 있습니다.

 

6. 단기적인 안목으로 주택을 사는 것:

주택을 구입할 때는 멀리 바라보는 것이 좋습니다. 앞으로 3~5년 후에도 이 집이 나와 내 가족의 요구를 만족시켜 줄 것인가를 생각하는 것이 좋습니다.

7. 보험을 고려하지 않는 것:

전문 보험인의 어드바이스를 참조하여 보험을 드는 일은 매우 중요합니다.

8. 홈 프로텍션 플랜을 사지 않는 일:

에스크로가 끝나고, 집의 열쇠를 받는 순간 부터 일년간 모든 자질구레한 고장에 대한 수리를 적정 가격에 보장해 주는 홈 프로텍션 플랜은 필수입니다. 에이전트와 상의하시는 것이 좋습니다.

9. 클로징 비용을 고려하지 않는 것:

주택 구매자는 융자 상담이나, 신청할 당시 에이전트나, 융자전문인에게 다운페이먼트 이외에 클로징시 어느정도의 비용이 드는지 문의하는 것이 좋습니다. 바이어의 경우 다운페이먼트 이외에 주택가격의 3%정도 여유 비용을 염두에 두고 클로우징을 준비하셔야 합니다. 셀러의 경우는 에이전트 커미션(통상 6%) + 클로우징 비용 1%를 감안하시기 바랍니다. 타이틀 보험비, 변호사비, 공증비...및 프로퍼티 텍스, 모게지 이자, 보험료 등 Prepay 등의 비용을 계산하지 않고 다운페이만 준비했다간 클로징시 낭패를 볼 수 있습니다.

10. Due Diligence(조건부 조항)를 잘 모르고 넘길 경우:

계약이 성사된 후 클로징이 될 때까지 여러가지 셀러의 의무 조항과 바이어의 의무 조항이 있는데 구매자가 이 기간 동안 그 주택에 대해 충분히 조사할 수 있습니다. 지역환경이라든지, 범죄율, 이웃 등... 오퍼를 넣기 전에 조사를 하고 한다면 더욱 좋지만, 조건부 조항들의 기간이 끝나기 전에 부지런히 체크해 보시는 것이 바람직합니다.


오하우 섬의 주택 및 콘도 구매에 관한 문의:

에이미 김 :(808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,

  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의

  하와이 렌트 관리

               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 

      하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등

모든 문의는 에이미 김(R)에게

콘도 마켓 동향(Condo Market Overview) July 30, 2011기준

2011년 7월31일 기준으로 오아후 섬의 콘도 마켓을 분석해보면, 

2010년에 비해 새 매물은  총 4045유닛으로 6.9% 감소하였고,

현재 거래가 진행 중인 매물은 2,530 건으로 3.8% 상승하였으며,

2316 건의 매매가 완료되어 전년대비 3.1% 가량 감소되었습니다. 

매물이 팔리기 까지의 기간은 31일에서 40일로 더 길어졌으며,

콘도미니움의 중간 거래가는 $300,000(전년 대비1.6%하락),

평균 거래가격은 $357,019(전년 대비1.8% 상승)입니다.

매매 가격은 리스팅 가격의 94.8%로 거래가 완료되었음을 알 수 있습니다.

바이어 및 셀러 상담문의: 에이미 김 (Aimee Kim)

Tel: (808)561-3050

aimee.hawaii@gmail.com

Wan Wan Paradies Pet Grooming Store(강아지 미용실 & 스파 그랜드 오픈)

Doggie's Grooming, Spa & House            

Wan Wan Paridise  Grand Opening  

강아지 미용실 스페이스 리스를 도와드렸던 고객 나오미의 비지네스 준비가 완료되어 드디어 그랜드 오프닝을 눈앞에 두고 있습니다.  오늘 축화 화분을 들고 워드 애브뉴의 가게에 들렀었습니다.  아직 간판 등이 완전히 설치되진 않았지만, 그루밍 테이블이나 스파및 목욕시설(버블 배스), Day & Night Home Care 까지 준비되어 내일 8월 4일 부터는 손님예약이 들어있다고 합니다. 나오미의 Wan Wan Paradise 는 워드 애브뉴의 Sport Authority를 마주 보는 아주 눈에 잘 띄는 로케이션으로 앞으로 잘 성장할 것으로 기대 됩니다.

특히 Groomer 인 나오미의 세심하고도 친절한 서비스는 강아지 고객님 들이 모두 좋아할 것으로 생각됩니다.

모든 가게 셋업이 완료되면

다시 들러 좋은 사진을 올리겠습니다.

Dog Cages & Counter

Doggie's Shower & Bath(Bubble Bath)

Doggie's Open Playing Place & Night Time Boarding Place

Wan Wan Paradise: 위치 350 Ward Ave. #106, HON HI 96814

예약: 나오미 (808)341-5071

빌딩 및 상가 임대 문의 : 에이미 김

전화:(808)561-3050

이메일: aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산 세미나 안내(Hawaii Real Estate Seminar)

하와이 부동산 세미나 안내

언제: 2011년 8월 15일 
오전 10시 ~오후 2시
(런치 제공됨)

어디서:
와이알라에 컨츄리 클럽
4997 Kahala Ave. Honolulu, HI 96816

주최:
CENTURY 21 Hawaiian Style

강사:
Patrick McMillen(PB,R)
Takako McMillen(RA)


Sponsored By: Amercan Carpet One/Central Pcific Back
               
내용:
하와이 부동산 매매와 절차, 융자와 에스크로 진행, 하와이 투자에 관한 여러가지 전망, 투자후 관리 과정 등에 관한 여러가지 정보를 제공해 드립니다.
점심 식사가 제공되며, 선착 순으로 50명 까지 예약 받습니다.
비용은 무료입니다.
세미나는 영어와 일어로 진행되며, 한국어는 제가 통역해 드립니다.
예약전화는 (808)561-3050, 에이미 김에게 해주시기 바라며,
호텔에서 체류하시는 분은 픽업 가능합니다. 

이메일 문의: aimee.hawaii@gmail.com
예약 전화: (808)561-3050

How to Sell Your Home in Buyer's Market(바이어 마켓에 집을 파는 요령)

In today's buyer's market it is crucial for sellers to make their home as appealing as possible. Here are ideas that may put your house above the competition in this market.                  

바이어가 대세인 요즘의 마켓에 집을 내놓은 셀러는  가능한한 자신의 매물이 바이어들의 눈길을 끌도록 하는 것이 중요하다. 여기 경쟁 매물에 비해 자신의 매물이 더 나아보이도록 하는 몇가지 전략이 있다.
             
1. Don't forget the outdoors when it comes to staging. Remember, curb appeal goes a long way and creats a lasting first impression. Refresh your landscaping, entryways and even outdoor decor to maximize the space. The warmer seasons really let you showcase the outdoor potential of your home.

첫째, 매물을 본격적으로 무대에 올리기 전 반드시 옥외를 살펴야한다. 후미진 곳이 오히려 오랫동안 기억에 남는다는 사실을 기억하자. 정원의 조경을 정리하고, 대문 입구나 문밖을 정리하는 것도 공간을 최대한으로 넓혀준다. 날씨가 따뜻한 계절일 수록 실외환경이 차지하는 영향력은 크다.

2. Be realistic and flexible. It is a buyer's market, so you may need to price your property aggressively. Weigh offers with an open mind and be willing to negotiate.

둘째, 현실적이며, 상황에 빠른 대처가 필요하다. 바이어의 마켓에서는 팔려는 집의 가격에 대해 대담하게 결단할 필요가 있다. 오퍼가 들어올때는 마음을 열고, 협상할 자세가 중요하다.

3. Get a pre-sale inspection. Any necessary repairs will be brought to your attention and if there are none, a clean home inspection report is a selling advantage. Also, this eliminates the possiblity of delays in the closing process once you've accepted an offer.

세째, 미리 인스펙션을 하는 것도 좋은 방법이다. 고장나거나 수리가 필요한 부분들을 미리 손을 보아서, 흠이 없는 상태의 클린 인스펙션 리포트를 제공하는 것도 매매를 쉽게한다. 또한 오퍼를 승낙한 후 클로징까지 가는 시간을 절약할 수 있다.

4. Sweat the small stuff. De-clutter the garage, repaint the doorframes, caulk the tub, replace burnet out light bulbs, fix leaky faucets or creaky doors-don't let these small, inexpensive repairs detract from the overall value of your home.

네째, 자질구레한 일들은 미리 해치울 것. 차고의 잡동사니들을 정리, 제거하거나, 창문틀을 새로 페인트하는 일, 욕조의 틈새를 초크하고, 불이 나간 전구를 가는 일, 물이 새고 있는 수도 꼭지의 발브를 조여주고, 삐꺽거리는 문 소리가 나지않도록 기름칠을 하는 일 등...
자질구레하고 별로 큰 돈이 드는 일도 아닌 수리로 집 전체의 가치가 떨어지지 않도록 미리 대처하자.

5. Add value to your property with incentive. Offer to pay for inspections, or even offer allowanaces such as flooring, ( If carpet is worn or wood needs to be refined) paint allowances, or some other upgrade that would be enticing to buyers.

다섯째, 인센티브를 줌으로 매물의 가치를 높이기. 바이어의 인스펙션 비용을 내 주겠다거나, 바닥의 카펫이 낡았을 경우, 카펫을 까는 비용을 준다든지, 나무바닥일 경우, 바닥재를 새롭게 광을 내도록 하는 비용, 혹은 페인트 비용 등 다양한 방법의 업그레이으 인센티브는 바이어릐 관심을 끌게한다.

6. Your local CENTRY 21 office can increase the visibility of your property with both print and on-line advertising.

여섯째, 센츄리 21 부동산은 당신의 매물을 최대한으로 마켓에 눈길을 끌 수 있게끔 인쇄물과 온라인 등의 매체를 통해 홍보해 줄 것이다.

Call Aimee Kim(RA) today!
(808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com

셀러 상담 문의: 에이미 김

What not to do before buying a home(융자를 앞둔 바이어 주의 사항!!!)

A lender will examine your debt-to-income ratio to qualify you for a mortgage. Debt-to-income ratio is the percentage of your gross income, before taxes, that is reserved to pay down debt. If you are serious about buying a home avoid these common mistakes that will compromise the amount of your approved loan.   
                                                                              
융자은행은 주택구매자가 모게지를 상환할 능력이 있는지 여부를 결정하기 위해 채무비율을 검토한다.  채무비율이란 세금을 포함한 총수입에서의 부채를 상환하는데 매달 얼마를 내고 있는가에 따른 퍼센티지를 말한다.  만약 주택구매를 신중하게 고려하고 있는 바이어라면 융자비용에 절대적으로 영향을 끼치는 다음의 사항들을 주의해야한다.

1. No new debt! Delay large purchase, this includes jewelry, vacations, appliances and especially vehicles. Hold off on buying a new vehicle, as a sizable monthly car payment can push the debt-to-income percentage over what lenders feel is a safe limit, and you may be denied the loan or have to settle for a smaller loan.

첫째, 새로운 채무를 만들지 말 것! 보석이나 귀중품 구입, 휴가, 비싼 가전제품 등의 구입을 잠시 자제하도록 한다. 특히 자동차를 새로 구입하여 수입대비 채무비율이 높아지면, 융자은행측은  융자액수를 낮추거나 거부할 수도 있다.

2. Do not co-sign on a loan for anyone else. Although you will not be making the payment, the lender still views this as your debt.

둘째, 다른 사람의 융자에 코싸인 하지 말 것! 실제적으로 페이먼트를 내지않는다고 하더라도 융자은행은 일단 그 액수에 관하여 당신의 채무로 인정하게 된다.

3. Don't move money around. A lender will require you to supply bank statements for all your accounts during recent months. Any large deposits or withdrawals will be red flags to the lender, and may slow or inhibit the escrow. Changeing banks is also unadvisable.  Remember, the simpler your finances are, the better.

은행에 들어있는 돈을 이리저리 돌리지 말 것! 융자은행 측은 최근 몇개월간의 은행계좌에 관한 모든거래명세서를 요구한다.  갑작스럽게 큰액수의 돈이 입금되거나 출금되는 것은 융자은행에게는 적신호이다. 또한 에스크로 진행사항이 늦어지거나 최악의 경우는 모든 거래진행이 중단되는 경우도 있다.  또한 거래은행을 바꾸는 일도 좋지않다.

자금에 관하여는 간단명료 할 수록 좋다.

4. Avoid changing jobs. When you change jobs, it can be dㅑfficult for the lenders to predict future earnings. Any major career changes, such as cooperate employee to self-employed, should also be delayed. Remember, the lender will look two years back and avrage your income. Anything that will make that process difficult is a bad idea.

직장을 바꾸지 말 것! 직장을 바꾸면 융자은행으로는 미래의 수입에 대하여 예견하기 어렵다. 획기적인 커리어의 전환, 예를 들자면 직장인이 자영업으로 바뀌는 일 등은 융자진행과정을 어렵게 한다. 융자은행은 최근 2년 동안의 당신의 수입을 평균하여 계산하기 때문에 어떤 경우에든 진행을 방해하는 일은 생략하는 것이 좋다.

***필자에게도 최근 이런 경험이 있었습니다. 숏세일 주택을 구매하는 바이어가 오퍼를 은행에 넣고 승낙나기를 기다리다가 워낙 은행의 승인이 늦어지다 보니 은행에 잠자고 있는 현금을 굴리기로 생각하고, 급히 돈이 필요한 분에게 3개월간 이자를 받기로 하고 돈을 빼내어 잠시 빌려주었습니다. 그러다 갑자기 생각보다 빨리 은행에서 숏세일이 승인나는 바람에 다운페이할 자금이 부족하여 여기저기서 빌리게 되었는데, 융자은행에서는 빌리는 돈도 채무이므로 이를 인정해 주지 않았습니다.

결국 여러가지 방법으로 기프트 형식으로 자금을 여기저기서 끌어 모았는데 이것 역시 쉽지가 않고 시간이 걸리며 굉장히 까다로운 증명서류와 편지들이 필요했습니다.

물론 클로우징에 걸리는 시간도 상당히 걸렸습니다.

자금에 관하여는 정말로 간단하게 증명하는 일이 필수이고, 이미 자금이 준비되었다면, 융자를 앞두고는 절대 자금을 움직이지 않는 일이 중요합니다. ****

상담문의: 에이미 김(RA)

전화:(808)561-3050/ 이메일:aimee.hawaii@gmail.com