하와이 부동산 바이어 지침서

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하와이 부동산 구입을 희망하시는 분들을 위한

바이어 지침서

1. 해외투자의 대상으로서 미국은 가장 안전한 곳:

한국인으로서 해외 부동산에 투자할 때 무작정 아무 국가에나 투자할 수는 없습니다. 또한 자산을 해외에 투자할 경우, 각 나라별로 나름의 문제점이나 위험부담이 따르기 마련입니다. 그런 점에서 볼때, 어느 국가보다도 달러의 안정성이 높은 미국이 한국인들에게는 가장 부동산 구매로서는 최고의 나라가 아닌가 생각합니다. 미국은 뉴욕, 캘리포니아, 하와이 등 각 주별로 약간의 구매나 세금에 대한 차이점이 있으며, 이러한 차이점으로 인해 어느 주가 투자로서 최적인가를 선택하게 됩니다. 미국의 51개 주 가운데서도, 하와이는 거리적으로 한국과 가장 가까운 리조트 휴양지로서 한국인들에게 가장 인기가 있습니다. 또한 한국 이민역사가 벌써 110년이나 되며, 일본, 중국 한국 등의 아시아계 문화가 오랫동안 뿌리깊게 정착하여, 문화 및,언어 음식등 여러가지로 편리하게 되어있어, 한국인들에게는 최적의 장소로 손꼽힙니다. 거리마다, 쇼핑센터 마다 모두 낯익은 동양계의 얼굴들로 가득차 있어 한국인들에게 전혀 낯설지 않은 미국 안의 동양이 바로 하와이입니다.

하와이 투자에 관해서:

버블 경제의 붕괴가 있었음에도 불구하고 과거 40년간의 데이터로 볼때 하와이 부동산은 평균 년 12%의 부동산 가격 상승율을 기록합니다. 물론 타이밍에 따라 약간씩의 차이가 있지만, 매물을 잘 선택하여 최소 5년이상 투자할 경우, 상기한 데이터의 100% 이상의 리턴을 예상할 수 있습니다. 하와이는 세계에서 가장 뛰어난 리조트 지역으로 토지의 89%이상이 하와이 주정부나, 군사지역 혹은 환경보존 지역으로 개발규제가 엄한 지역입니다. 반면으로 개발이 가능한 지역들은 높은 가치로 매매가 활성화 되고 있습니다.

1. 목적에 맞는 부동산 매물 고르기

하와이 전 지역의 부동산 매물은 각 섬의 MLS(Multi Listing Service)라는 종합 컴퓨터 부동산 정보에 올라가, 하와이 부동산 협회에 가입한 모든 회사는 모두 동시에 들어가 매물을 찾을 수 있습니다. 바이어는 신용할 수 있는 부동산 에이전트를 선정하고, 에이전트는 바이어가 원하는 지역, 가격, 예산 등의 목적에 맞는 매물을 찾게됩니다.

에이전트가 서치한 매물 가운데 바이어가 보기원하는 매물을 선택하면, 에이전트는 상대편 부동산회사에 Showing Request 예약을 하게 됩니다. 대략 2-3일 전에 예약을 하는 것이 셀러에 대한 예의입니다.  또한 에이전트는 바이어의 이해를 돕기위해, 바이어가 관심있는 매물과 비슷한 주변 지역의 최근 6개월간의 매매동향을 서치하여 데이터를 준비하며, 바이어와 에이전트는 얼마에 오퍼를 넣을지 흥정가격을 상담하고 결정이 되면 에이전트는 오퍼계약서를 준비합니다.

2. 오퍼(구매신청서)넣기

부동산의 매매에 관한 서류는 상당히 분량이 큰 서류이며, 다소 여러가지로 상세하게 기록하는 것이 기본입니다. 바이어와 셀러가 모두 오퍼를 수락하는 순간, 계약이 시작됩니다. 바이어는 오퍼를 제출하는 동시 에스크로 회사에 선금(보통 매매가의 5% 정도)을 넣습니다. 계약이 성립되지 않고 셀러가 오퍼를 수락하지 않으면, 다시 반환받게 됩니다. 보통은 체크로 넣지만, 바이어가 현지에 없는 경우는 계약이 수립된 이후 3일 이내 에스크로 회사에 와이어로 송금하면 됩니다. 오퍼에는 희망 구매 가격, 희망 등기일, 조건 등을 기입합니다.

계약이 수립되어, 에스크로가 시작되면 중도금을 10일~15일 (매매가의 10%~15% 정도) 이내에 넣어야하며, 잔금은 등기예정일 5일 이전에 완납하는 것이 상례입니다. 모든 송금은 계약이 완전히 성립되어 등기일 까지 에스크로 회사의 신탁구좌에 보관되어 있다가, 등기와 동시에 셀러, 은행, 세무서, 변호사, 부동산 회사, 보험회사, 관리사무소 등등의 각 부처에 에스크로가 계산하여 배분하게 됩니다.

만약 바이어가 제시한 구매희망서의 가격이나 조건에 셀러가 동의하지 않을 경우에는, 셀러측에서 원하는 가격이나 조건등을 카운터 오퍼로 제시하게 되고, 이렇게 몇번이나 카운터를 주고 받아 네고가 되는 가능성이 많습니다.

하와이에서는 하와이 부동산 협회의 표준 부동산 매매계약서(Purchase Contract)를 사용합니다. 일단 쌍방의 합의에 의해 서명날인된 계약서로 에스크로 회사에 에스크로를 열게되는데, 에스크로 회사는 선금이 신탁구좌에 입금될 때부터 안전하게 자금을 보관 관리해 주며, 변호사, 세무서, 융자은행 등의 기관들과도 긴밀하게 협조하여사법서사, 신탁은행, 공증, 등기보험 등의 업무를 완전히 등기를 마칠 때 까지 중립적인 입장에서 관리해 주는 제 3의 회사입니다.   

3. 등기서류와 서명

한국과는 달리 등기예정일의 4~5일 전까지 바이어와 셀러 모두 등기서류에 서명을 마쳐야합니다. 바이어의 경우 이 시기에 잔금까지 모두 다 입금시켜야하는데, 잔금은 은행간의 와이어 입금 혹은Money Order,  Cashier’s Check 으로만 가능합니다. 현금이나, 은행수표. 크레딧 카드의 지불방법은 불가능합니다. 바이어가 한국에서 서명을 할 경우에는 에스크로 회사가 등기서류를 모두 한국으로 우송하면, 바이어는 미국대사관에 가서 서명하고 본인임을 공증받아 다시 하와이로 공증서명한 등기서류 원본을 보내어야합니다. 이 모든 과정이 등기예정일 4-5일 전에는 끝나야 예정된 등기일에 등기가 가능하고 등기와 동시에 집 열쇠를 받을 수 있습니다.

한국 미대사관에서 서명할 때 주의할 점은 사전에 미대사관에 반드시 예약을 넣어야하며, 대사관에서는 일주일에 단 하루, 수요일만 이 업무를 보기때문에 시간적인 주의가 요망됩니다.

이 모든 일의 진행과정은 부동산 에이전트가 코디네이팅하게 되는데, 믿을만한 에이젠트를 선정하는 일이 가장 중요하다고 봅니다.

마지막 클로징에 필요한 등기서류 이외의 일반 서류는 모두 팩스나 이메일로 주고 받아도 가능합니다.

4. 세금에 관하여.

일반적으로 많이 받는 질문이지만, 하와이는 부동산 취득세가 없습니다. 한국인으로 미국 영주권이나 시민권이 있건 없건 외국인도 현지인과 마찬가지로 모두 동일한 조건으로 부동산을 구입할 수 있으며, 여러채의 주택을 소유하는 것도 가능합니다. 구입이후에 관리비, 부동산세, (전기세 등의)유틸리티 등은 모두 하와이 현지의 은행구좌를 개설하여 자동납부하게 하여 구입이후의 관리나 렌트비 수입등 모두 이 구좌를 통하면 편리합니다.

매각시 상속, 세금 등에 관하여는 전문적인 상담이 필요하므로 부동산 에이전트가 현지의 변호사나 회계사, 렌트관리 사무실들을 연결해 드릴 수 있습니다.

5. 하와이 부동산 시스템

하와이는 부동산 매물 전체가 MLS(Multi Listing Service)란 부동산협회의 공동 데이터 시스템에 입력되어 있습니다.  어떤 부동산 회사를 통하든지 간에 매물을 찾을 때는  같은 데이터 시스템을 사용하기 때문에, 이곳 저곳에 문의하는 일은 시간 낭비에 불과합니다. 바이어는 무엇보다도 신용할 수 있는 한 부동산 회사를 선정하여 마음에 맞는 에이전트를 선택하여 매물찾기를 의뢰하는 일이 중요합니다.

일반적으로 하와이에서는 바이어 에이전트 수수료는 없으며, 부동산 취득세도 없습니다.

수수료는 주로 셀러 부담이며, 셀러 회사와 바이어 회사는 수수료를 나누게 됩니다.

바이어 에이전트는 바이어가 관심있는 매물에 관하여 최근 6개월 간의 같은 지역이나 빌딩의 가격동향 데이터를 분석해드립니다. 또한 어떤 부동산이든지 현재의 정부고시가격이나, 이전 판매기록, 판매일자들도 서치할 수 있습니다.

6. 부동산 매입에 드는 시간

일단 바이어가 마음에 맞는 부동산을 찾아 오퍼를 넣고 이오퍼가 셀러에 의해 수락이 되면, 에스크로가 시작이 되고, 현찰 구매의 경우 30일이면 등기를 할 수 있습니다.

하지만 바이어가 현지에 없을 경우 마지막 등기서류를 Fedex로 주고 받아 서명을 받을 경우는 45일 정도로 기간을 잡는 것이 넉넉합니다.

7. 부동산 구입 경비 (클로징 코스트)

에스크로를 통해 부동산을 구매할 때의 드는 비용은 아래와 같습니다.

*에스크로는 한국에는 없는 시스템으로 사법서사, 신탁은행,저당권조사, 저당권 말소해제,등기준비 등의 모든 업무를 바이어나 셀러에 치우치지 않고 중립적으로 처리하는 기관입니다.

·        구입 부동산 권리조사서, 리포트비

·        구입 부동산 권리서의 보험 프리미움

·        등기준비 각종 서류조사서

·        공증인비용

·        부동산에 따른 관리회사의 징수비(물건에 따라 2-3개월치를 미리 내는 경우도 있음)

·        에스크로 비용 배분(바이어 셀러 절반부담)

·        구입부동산 전문 인스펙션비(2베드룸 콘도 기준$300~$500,옵션)

·        통신비, 우송비

·        융자시 감정사 사용비 및 융자비용

·        계약 내용에 따른 수리비 혹은 청소비

·        Home Protection Plan ($300정도, 옵션, 구매 이후 자잘한 수리에관한 보험)

이상의 비용은 총 매매액수의 1% ~1.5%정도에 해당한다고 보겠습니다.

예를 들자면 50만불의 콘도를 캐시로 구입할 경우, $5,000~$7,500 정도의 여유자금을 가지고 있어야 합니다.

렌트 관리 서비스

Hawaiian Dream Vacations

1888 Kalakaua Ave. Suite C302, Honolulu, HI 96815

Tel: 808-979-3600, Fax: 808-979-3601

http://www.HawaiianDreamVacations.com

E mail: aloha@hawaiidvc.com

한국어 담당자:소비아 김(808-389-3233)

관리비, 세금등 자동납부은행

Central Pacific Bank

PO Box 3590 Honolulu HI 96811-3590

E-mail:cpps@centralpacificbank.com

Website: http://www.cpb-kr.com/

한국어통화:808-973-7641

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하와이 인구증가

하와이의 대학의 학장 Maenette Benham은 화요일에 미국 센서스 국가 발표한 최신 수치에 대해 다음과 같이 언급했다.

"이것은 우리에겐 매우 풍요로운시작을 의미한다. 우리 아이와 청소년의 증가를 의미한다."

  하와이인구가 백이십만을 카운트하면서, 원주민와 태평양제도의 인구가 지난 10 년 동안 약 351,000으로 증가했음을 알 수 있다.

"많은 기관, 연방 기관, 주정부 기관, 자선 기관등 우리 사회의 여러 가지 서비스에 더 많은 자금을 확보될 것"이라고Benham 고 말했다.

2000년부터 2010년까지 인구 조사에서 처음으로 하와이 원주민및 태평양 제도가 아시아인으로 별도로 집계되었다고 표시했다.

남부 주에서 지난 10 년간 미국의 하와이 및 태평양 제도에 대해 가장 빠르게 성장하고 있는 지역으로 나타났다.

 CEO Kamana'opono Crabbe는 "기본적으로 군대에 입대한  하와이 원주민이 많이 증가했을 뿐만 아니라 그들의 가족을 포함함하여 증가했다"고 Crabbe 고 말했다. Crabbe에 따르면, 최근의 인구 조사는 하와이, 캘리포니아와 워싱턴에서의  지역 사회 내에 하와이원주민와 태평양 인구가 많이 살고 있음을 알 수 있다.

최신 인구 조사의 연구결과, 많은 젊은이  하와이원주민 및 태평양 제도의 인구 증가는 하와이의 미래에 대한 약속으로  나타난다.

하와이인구의 증가는 ,네이티브 하와이의 문화와 유산을 영구화하고 보존하는데 더욱더 많은 관심과수요가 있을 것이라고 예측된다.

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 인구 / Population  2010년에 집계한 하와이의 총 인구는 121만 1,537명이며, 방문객을 포함한 실제 인구는 133만 4,023명이다. 그 중 백인 약 25%, 일본인 약 23%, 하와이언 혼혈계 약 20%, 필리핀인 약 12%, 중국인 약 6%, 한국인 약 3%, 기타 등으로 구성되어 있는데 동양계의 인구비율이 많고 혼혈계가 많은 것이 하와이 인구구성의 특징이다. 전체 인구의 약 80퍼센트인 87만 6,156명이 오아후 섬에 살고 있으며 가장 인구가 적은 곳은 라나이 섬(약 2,800명)이다.

인종 / Human
총 17개 종족의 하와이는 다민족 사회이다. 특히 일본인을 비롯한 황인족이 다수이므로 인종차별이 거의 없다. 백인계와 일본계가 양대 산맥으로 전체 인구의 50% 정도나 되나 순수 하와이인은 불과 1%에 불과하다.

하와이 인종구성 : 백인계 24%, 일본계 23.1%, 하와이언 혼혈 및 사모아인 19.8%, 필리핀계 11.3%,
한국계 2.3%, 흑인 1.8%, 순수하와이언 1%, 기타 11.4%

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1031 Exchange(투자용부동산의 과세이연 교환)

연방세법 1031 Exchange조항은 투자용 부동산을 매각하고, 새로운 부동산을 매입하는 교환 과정에서 발생하는 자본 소득에 대한 세금의 납부 연기를 허용하는 법입니다.이 법은 단순히 세금을 피하기 위한 수단이 아니라, 교환된 부동산이 완전히 팔릴 때까지 세금의 납부 연기를 허용해 줌으로써, 부동산 투자자들이 자기의 투자 포트폴리오를 다양화시키고, 합병하거나 강화할 수 있는 장점이 있습니다.

여기서 교환이란 매각하는 부동산과 "같은 종류"의 부동산 간의 교환을 의미합니다. 

흔히들 "같은 종류"간의 교환이란 콘도와 콘도, 하우스와 하우스간의 교환으로 착각하기 쉬운데, 단독주택, 콘도, 타운하우스, 오피스 건물, 상업용 빌딩, 여가용 부동산등, 다른 종류라도 상관없이 투자용 부동산간의 교환을 의미합니다. 단 차지권 부동산(리스홀드)의 경우, 30년이상의 리스 기간이 남은 부동산의 경우 일반 소유권 부동산과 동일한 교환이 가능합니다.  30년 미만의 차지권 부동산은 비슷한 연도 수의 차지권 부동산 간의 교환만이 가능합니다.

가장 일반적인 과세이연 전략은 "지연교환(Tax Deferred Exchange)'으로 양도부동산의 매매와 대체부동산의 구매 사이의 시간적 지연을 허용하는 것입니다.

예를 들어 교환하기를 희망하는 사람이 먼저 자신의 부동산 양도시에 에스크로 클로징 45일 전에 대체 부동산을 확인해야하고, 클로징일(매매일)로 부터 180일 이내에 대체 부동산의 매매를 이행완료해야합니다.

이 법은 세가지 원칙 중 한 가지를 설정하여 확인하도록 허용합니다.

1) 적정 시장 가치와 상관없이 3개의 부동산으로 대체함.

2) 합산 시장 가치와 양도 부동산 시장가치의 200%를 넘지않는 한도에서 갯수와 상관없이 대체함.

3) 개수나 시장 가치와 상관없이 확인되 대체 부동산 가치가 95%이상 취득되어야 함.

여기서 주의 할 점은 주정부와 연방정부에 자본 소득세를 완전히 유예하기 위해서는 반드시 모든 교환 수익의 재투자되어야 하거나 아니면 다 큰 가치의 새로운 부동산을 취득해야합니다.  또한 많은 분들이 혼동하고 있는 소유권에 관한 내용에서, 반드시 동일한 소유권으로 과세이연 교환을 해야합니다. 예를 들어 남편 혼자 소유했던 투자 부동산을 양도한 후  대체 부동산의 구입시 아내이름을 소유권에 추가하면 문제가 발생하게 됩니다.

교환자들은 반드시 법적으로 유효한 교환을 위해 자격있는 중개인을 고용해야합니다.

중개인은 "1031 Exchange Company"로 보통 대규모 소유권 보험회사의 부속회사로 금융적인 장점과 청렴성을 가지고 있습니다.

중개인은 에스크로 대리인이 구매자에게 양도 부동산의 직접적 증서를 주도록하고 매매수익을 중개인에게 직접 주도록 합니다. 이 행위는 교환시 교환자가 자금을 직접 수령하는 것을 방지하며, 대체 부동산의 구매 기금은 교환자의 지시에 따라, 모두 중개인을 통해 결재됩니다.

외국인 투자자들은 반드시 교환을 고려하기전에 세법전문 변호사 혹은 회계사에게 자문을 구해야 합니다. 과세이연 교환은 엄격한 규정과 복잡한 과정을 가지고 있으며, 1031교환은 여전히 FIRPTA(외국인 투자자 부동산 세) 원천징수가 적용됩니다. 자격있는 교환 중개인은 반드시 외국인 투자자와의 교환 거래에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

투자용 부동산의 구입과 매매에 관한 상담을 환영합니다.

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하와이 방문객 통계(Hawaii Visitor 2011)

하와이의 주 산업인 관광업이 미국 본토나 세계 각국에서 하와이를 방문하는 관광객이 증가하면서, 부동산 시장등 하와이의 산업이  2008년 이전으로 미치지는 못하지만
조금씩 조심스럽게 생기를 되찾고 있습니다.
2011년 말 통계자료를 보면 오아후 섬 방문객은 4,397.935명으로 하와이 전섬 뱡문객의 48.5%를 차지하고 있습니다. 마우이 섬은 2,209,408명으로 전체 방문객의 24%를
차지합니다.
항공석이 2011년 총 좌석의 90.6%를 채웠습니다.

연도별 방문객의 수가 2008년, 2009년 최하로 떨어졌다가 다시 나날이 증가하고 있는
추세입니다.

다음의 표는 방문객들의 년도별지출액수인데, 지출 액은 2007년도의 호황때의 지출과 맞먹는 정도로 증가하고 있음을 볼 수 있습니다.

다음은 여행의 목적과 방법입니다.

하와이 방문객의 80%가 순수하게 여가를 즐기는 관광객 들입니다.

호텔 사용이 59.8%이며, 타임세어(7.3%)나, 콘도 사용(13.7%)이 눈에 띄게 많습니다.

특히 콘도 사용은 한달 이상의 장기 체류 방문객이 많으며,

자유롭게 그로서리 쇼핑을 하고 요리를 한다든가하면서  내집 같은 편안함으로 하와이에서의 여가를 즐기려는 사람들이 많습니다.

국가별로 보면, 미국 본토에서 오는 방문객이 제일 많고

그다음이 일본, 카나다 순이며, 중국의 관광객도 지금 엄청난 수로 들어오고 있습니다.

와이키키에서 많은 한국의 신혼부부들을 볼 수가 있습니다.

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FHA 융자 프로그램에 관하여

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FHA 융자 프로그램은 정부에서 처음 주택을 구입하는 홈 오너들에게 5% 미만의 다운페이로 내집을 마련할 수 있는 정부보장 보험 프로그램입니다. 집 가격의 95%이상이 융자로 나오는 만큼 위험 부담도 크기때문에 만약의 경우를 생각해 반드시 신청인이 모게지 보험을 들어야하는 조건으로 융자를 보증해 주는 플랜입니다. 매달 모게지의 원금과 이자 이외에 모게지 보험금의 부담이 있지만, 렌트로 남의 집에 살지않고, 목돈이 들지 않는 상태에서 주택을 구입할 수 있는 매력이 있습니다. 현재 FHA loan 의 평균 이자율은 3.75%입니다.

Basic FHA loan requirements. (기본적 조건)

Two Years of steady employment, preferably with same employer.
최근 2년이상 같은 직장을 다니고 있어야 함.
Last two years Income should be the same or increasing.
최근 2년 이상의 수입이 고정적이거나, 상승해야함.

Credit report should typically have less than two thirty day lates in last two years with a minimum credit score of 620 or higher or in some cases no credit score at all.
크레딧 점수가 적어도 620 이상이라야 함. 최근 2년이내에 2번 이하의 연체 기록.

Bankruptcy's must be at least two years old, with perfect credit since discharge.
파산 후 적어도 2년이 지나야 하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함

Foreclosure's must be at least three years old, with perfect credit since.
포클로우져의 경우, 3년이 지나야하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함.

Your new mortgage payment should be approximately 30% of your gross (before taxes) income.
모게지 페이먼트가 총 수입의 30%미만이 되어야함.

기타:
        5% 다운페이먼트의 현금이 있는지 증명할 수 있어야 함.
        구입 대상 주택의 상태가 양호해야함-융자 감정사의 평가가 중요.
        콘도의 경우, FHA 승인이 나는 빌딩이어야함.
FHA 융자의 경우 융자신청인이 클로징 코스트를 반드시 내도록 되어 있음.

• FHA Loan Closing Costs 내역

각 개인마다 융자는나름대로의 차이점이 있고 특색이 있습니다.
문제를 해결해 나가며, 크레딧을 좀더 좋게 수정할 수도 있고, 망가진 크레딧을 시간이 좀 걸리더라도 회복시키는 방법도 있습니다.
막연히 5%에 집을 살수 있다고 집부터 보고 다니다가는 시간만 낭비하는 결과를 초래합니다. 가장 좋은 방법은 융자 전문인과 상담을 하여, 얼마까지의 주택을 장만할 수 있는지를 체크하고, 크레딧을 수정할 수 있는지도 알아보고, 모게지가 매달 어느 정도 나오는지도 확인해 자신이 있으면, 집을 헌팅하는 일을 시작하시는 것이 바람직합니다.

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센츄리 21의 수퍼볼(Super Bowl) 2012 광고 데뷰

드디어 지구촌 최대의 스포츠 축제의 하나인 미식프로 축구 수퍼볼(Super Bowl)의 시즌입니다.

우리에게 친근한 한국계의 하인즈 워드 선수도 이 프로 미식축구가 낳은 스타입니다.

Super Bowl은 미국의 가장 큰 축구행사로서 NFC우승팀과 ATC우승팀이 NFL(national Football League)의 챔피온쉽을 다투는 경기로서 수퍼볼은 미국인으로서는 가장 큰 자부심을 느끼는 경기이며, 전 미국인을 하나로 단결시키는 경기라고 하겠습니다.

1억 1천만의 TV시청자를 자랑하는 수퍼볼의 특징 중 하나는 광고에 있습니다.

흔히들 TV광고를 보지 않고 다른 채널로 돌리는 경우가 거의 태반인데  유달리 수퍼볼 광고는 미국의 시청자들이 다 즐겨본다고 합니다. 그래서 30초당 3백만 달러(한화 36억원)의 광고료에도 불구하고 광고를 따내는 경쟁이 치열합니다. Super Bowl Kick Off Show는 2월 5일 인디애나폴리스의 스타디움에서 있을 예정이며, 마돈나가 Harf time show에 출연예정이고,이때 CENTURY 21의 광고가 처음 데뷰합니다. 물론 한국인으로서 자부심을 느끼는 현대와 기아도 수퍼볼의 광고주 중 하나입니다. 

다음은 수퍼볼 광고에 관련한 CENTURY 21의 유투브 영상입니다. 재미있으니까 감상하시기 바랍니다.

수퍼볼46(Super Bowl 46)관련 링크

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하와이 풍경

오늘은 아름다운 하와이 풍경만을 모은 슬라이드 쇼를 올려보았습니다.
이 사진들은 최근 하와이를 방문하셨던 저의 블로그 손님께서 직접 찍어 주신 사진들과 제가 찍은 좋은 사진들의 모음집입니다. 감상하시기 바랍니다

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소액투자비자(E-2 Visa)는 얼마 정도의 투자면 가능한가요?

지난번 영주권 비자(EB-5)와 소액투자비자(E-2 Visa)에 관한 블로그 게시물에 많은 분들이 궁금해 하시는 부분이 특별히 소액 투자 비자 부분이었습니다.
얼마면 소액투자로 미국에 자유롭게 체재할 수 있을까 하는 질문이 많았습니다.

The E2 Investor Visa allows an individual to enter and work inside of the United States based on an investment inside the United States. This visa must be renewed every other year, but there is no limit to how many times one can renew. An investor must contribute to the US economy.

소액투자 비자(E-2 Visa)는 , 외국인으로서 미국영토내에서 small business를 하는 분들께 영주권과는 상관없이 사업을 하는 동안 얼마든지 미국의 체재를 허락하는 비자입니다. 매년 비자를 갱신해야하는데, 회수의 제한은 없고 투자자는 반드시 미국의 경제에 도움이 되어야한다는 조건입니다. (예를 들자면 고용 능력 여부인데, 간신히 운영자 가족만의 생계를 이어가는 형태라든지, 전체적으로 마이너스 운영이라면 문제가 있겠죠.)

The dollar amount of cash investment normally should exceed $50,000 depending on the type of business (new or existing), although cases have been made for less amounts. This is an approximated amount and applicants should consult an immigration lawyer prior to making any offers for existing business. The dollar amount should only be money spent on the business. Any expenses not directly spent on the actual business itself will not count toward the required amount.
For new start ups, the investment must be large enough to start and operate the business. The amount of investment varies on the type of business.

규모는 사업체에 5만불이상의 사업체에 대해 순수투자를 하는 것으로, 신규비지네스를 창업하거나, 혹은 현존 비지네스를 인수하는 등의 방법이 있습니다.
창업의 경우, 충분한 여유자금이 있는가 하는 문제도 중요합니다.
5만불이라고 해서 정확히 5만불짜리의 비지네스를 인수한다고 되는 것이 아니라, 이민국의 심사규정은 신청인의 사업이 미국 사회내에서 어떤 공헌력이 있는가를 심사하는 것으로 직원을 두세명이라도 고용할 능력이 있는지를 보는 겁니다.

A business can be approved for as little as a $50,000 investment.
But meeting the visa requirements is not easy, and if the firm hits hard times, the owner can lose the right to stay in the country.
To be approved for the visa, it is more recommendable to buy existing business opportunity which has a good proof of income.
Also too small business is hard to be approved because they think it doesn't contribute to US economy much.

  
일반적으로 5만불 이상이라고는 하지만, 현존하는 비지네스를 인수할 경우 적어도 15~20만불 정도의 비지네스 프레미움을 주고 인수하는 사업체(하와이의 경우), 적어도 7천불에서 8천불 정도의 인컴이  증명되면(2년이상의 세금보고 실적) 확실하겠죠.
창업의 경우는 5만불이상의 순투자, 혹은 현존 비지네스에 주식을 인수할 경우 51%이상의 지분 등을 확보하셔야 한다고 합니다.

중요한 것은 마음에 드는 매물이 있다든지, 아니면 빈 가게 자리를 렌트하여 창업을 하시든가 하려면, 계약 오퍼를 넣기전 그 매물을 이민전문 변호사에게 상담하신후 계약을 시작하시면 확실하다고 하겠습니다.

저는 매물을 찾아드리는 일과, 고객님께서 변호사 상담을 거쳐 확인한 매물의 계약진행과 매매완료까지의 일을 도와드립니다.

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E-2 （投資ビザ）

E2 投資ビザプログラムは米国の企業投資をするものに対して、米国滞在および労働を許可するものである。 このビザは隔年ごとに更新が必要であるが、更新に関しては回数の制限はない。 投資家は米国経済への投資が必要である。通常、現金の投資金額としては、新しく設立する場合、およびすでにある事業に対しての投資など投資事業タイプにもよるが、少ないケースでも最低５万ドル以上となっている。　この投資金額はおおよそのものであり、また投資を希望するものは投資をする前に移民弁護士に相談する必要がある。 投資する金額は事業そのものに対しての金額であり、その他に対しての出費は投資金額としては含まれない。


投資を始めるためには、投資は事業を始めるのに十分な大きさでなければならない。 投資金額は事業の種類によって様々である。

事業を開始は５万ドルの投資と同様に短期間で承認されることが可能である。しかし、ビザを取得することは簡単ではなく、取得にあたって問題がある場合は投資家は米国に滞在する権利を失う。

ビザの取得に対しては、すでにある事業の収入実績のよい優良なものに対して投資することが望まれる。　また、あまりにも小規模な事業に投資する場合は、米国経済に対して十分な投資と考えられずビザの取得が容易ではない。

ホノルルでの事業スペースの購入および売却に関してのお手伝いは エイミーキム（Aimee Kim）までご連絡ください。

連絡番号： (808)561-3050
E-mail aimee.hawaii@gmail.com.

If you need assistance to find a business space or business for sale in Honolulu, please contact Aimee Kim at (808)561-3050.
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"Just sold"-외국인 융자

최근 매매를 끝낸 마르코폴로 1911호에 대해, 오늘 마르코 폴로 소유주 들에게 "JUST SOLD" 엽서를 발송했습니다.
와이키키 뷰가 아름다운 라나이의 유닛으로 방2/욕실2/파킹1로 $425,000에 거래완료 되었습니다.
외국인 융자를 사용한 것이 이번 매매의 주요 포인트 였습니다.
미국에 살지 않는데 융자가 가능하냐구요?
물론입니다. 여러가지 구비하여야하는 서류가 있지만, 40~50% 정도의 다운페이를 하시고 융자를 받으실 수가 있습니다.
궁금하신 점이 있으시면 문의해 주시기 바랍니다.

Post Card로 마케팅을 하는 에이전트는 하와이부동산인의 5%에 불과하다고 하네요.

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The Cove Waikiki 분양 유닛 가격표

현재 분양중인 코브 와이키키 타운하우스의 가격표입니다.
현재 전체적인 와이키키의 1 베드룸 평균 가격대가  35만불에서 45만불임을 감안한다면,
새로 짓는 코브 와이키키의 1베드룸이 35만불~1베드룸/덴이 40만불선이므로 상당히 좋은 가격인 것 같습니다. 1월 부터 분양을 시작했는데, 벌써 총 93유닛중 38개의 유닛이 에스크로 진행중입니다. 가격표에서 자주색 부분은 벌써 팔린 유닛이고, 흰색과 파란색 유닛이 남아있습니다. 와이키키의 새분양 프로젝트를 생각하시는 분은 서두르시기 바랍니다.

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에이미의 하와이 부동산/ 하와이 투자이민 비자(EB-5)와 소액투자 비자(E-2)

1. 투자이민(EB-5 Visa)비자

지금까지 흔히 EB-5와 E-2, 이 두종류의 비자를 모두 "투자이민"으로 불러 온 

관계로 많은 분들이 EB-5와 E-2가 둘 다 투자이민인 것으로 

잘못 오해하고 있습니다.

하지만, 더 정확히 말하자면 EB-5는 투자를 통하여 미국으로 이민을 하는 

(즉, 영주권을 얻는) 투자이민이나, 그와 달리 E-2는 투자를 하고 있는 동안에는 미국에 합법적으로 거주할 수 있으나 이를 통하여 영주권은 얻을 수는 없는 

비이민 투자비자입니다.

첫째로 EB-5는 통상적으로 최소한 미국내 에서 백만불 이상을 투자하고, 

10명 이상의 인력을 고용할 때 영주권을 받을 자격을 가질수 있습니다. 

단, 투자를 장려하기 위해 지정한 특정지역 (targeted employment areas) 은 50만불 이상을 투자 하여, 최소한 10명 이상의 full-time직원의 고용창출을 

해야만 합니다. 사업체 종류에 따라 고용할 직원의 수가 줄어 들 수 있습니다. 

위와 같은 일정 조건이 충족되었을 경우, 2년간의 조건부 영주권이 부여됩니다. 

조건부 영주권은 투자를 빙자하여 영주권을 받고 더 이상 투자를 유지하지 않는 

경우를 방지하기 위함이며, 2년 후 계속해서 투자가 이루어지고 있음을 

증명할 경우 더 이상 조건부가 아닌 정식영주권으로 바뀌게 됩니다.

투자가 완전히 끝나기 전에 이미 신청자와 그 가족이 영주권을 받을수 있습니다.

이렇게 EB-5는 영주권을 받고 미국시민이 될 수 있는 투자이민인 것입니다.

절차: 1. 하와이 이민 전문 변호사와 상담, 적격 여부 심사

          2. 하와이 현지 답사

          3. 사업 계획서 작성 (하와이 이민 변호사, 공인회계사 (ACPA) 공동 작성)

          4. 미국 대사관에 투자 이민 신청

          5. 미국 대사관 영사와 인터뷰

          6. 신체검사 (지정 병원)

          7. 국내 수속 (이주신고 및 여권 발급)

          8. 이민 비자 발급

          9. 출국

2. 소액투자(E-2비자)

반면, E-2는 EB-5에 비해 훨씬 낮은 투자액수로, 투자를 하고 있는 동안은 

미국에 합법적으로 머물 수는 있으나 이를 통하여 

영주권을 취득할 수는 없는 비이민비자입니다.

단, E-2로 미국에 거주하고 있는 동안에 충분한 투자액이 확보되어 

EB-5로 영주권을 취득하는 방법이 없는 것은 아니지만, 

E-2로 미국에 오랜 기간 거주하였다고 해서 

 자동으로 영주권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.

흔히 "소액투자비자"라 불리기도 하는 E-2는 

특별히 최소투자액수가 법적으로 정해져 있지 않으며, 

투자하는 업종을 고려하여 충분한 자본 (substantial investment)이 

투자 되었는지를 심사하게 됩니다. 

계속해서 비자를 갱신해야 하는 번거로움은 있으나, 

투자가 이루어지고 있는 동안은 미국에 머물 수 있고 

자녀들을 합법적으로 미국에서 교육시킬 수 있어 

EB-5의 투자액 및 고용창출이 어려운 분들이 

차선책으로 택하는 좋은 방법임은 틀림없습니다.

1. 대상

◈ 미국으로 이민 초청을 할 직계 가족이 없거나 취업 이민에 해당이 안되며 

투자 이민의 최저투자액(100만불)이 없어 이민이 현실상 불가능한 분 중 

꼭 미국 이주를 원하시는 분.

◈ 조기 유학 등의 이유로 자녀와 미국에 장기 체류를 원하나 

굳이 이민은 원하지 않는 분.

◈ 최대한 미국에 빨리 정착하기를 원하시는 분.

◈ 기타 개인적인 사정으로 이민이 불가능하거나 원하지 아니하신 분 중 

미국에 합법적으로장기체류와 수시로 출입국 하기를 원하시는 분

 

2.자격

◈ 미국과 투자협정이 체결된 우방 국가의 국민 (한국 등)

◈ 미국에 투자 혹은 설립할 사업체의 투자자, 고용 경영자, 임원, 

특별한 업무 수행자 (동업일 경우 50%이상의 권리가 있어야 함)

◈ 투자 한도는 없으며 약 $200,000 이상의 투자가 가능한 사람

3. 장점

◈ QUOTA 제한이 없으며, 대사관 접수시 수속이 빠르다 (약 2주 ~ 3개월)

◈ 가족 (만 21세 미만 자녀 포함) 이 미국에 체류가 가능하고 

비자 연장이 가능하다.

또한 출입국이 수월하고 자녀의 입학 등 대부분의 혜택을 받으며 생활할 수있다.

 
◈ 자녀의 공립 학교 입학도 가능하며 학비가 유학생보다 월등히 싸다

4. 요령

◈ 비자 기간은 사업체나 신청자 자격에 따라 5년 혹은 2년을 발급 받으며 

사업체를 운영하는 한 체류, 연장이 가능하며 사업체 정리하여도 

다음 사업을 준비할 충분한 시간적 여유를 갖음.

◈ 통상적으로 고용을 많이 창출할수록 유리하다. (보통 1-3명 정도)

◈ 비자 신청 시, 한국에서는 신청자 접수 현황에 따라 수속기간이 유동적이다.

5) 절차

◈ 방문 비자로 입국하여 매입 혹은 설립할 사업체 물색.

◈ 계약 체결 혹은 사업체 설립.

◈ 계약금 반입 (현지 변호사, Escrow Company 혹은 투자자 개인 구좌로 입금 조치).

◈ 잔액 지급 (한국에서의 송금등 자금의 출처가 분명해야함).

◈ 사업체 인수 혹은 설립.

◈ E-2 VISA 신청 및 인터뷰.

◈ 이민국과 국무성으로부터 E-2 VISA 발급.

더 자세한 사항은 이민 변호사와 상담하시기 바랍니다.

E-2소액투자 비자에 적합한 사업체를 찾는데 성심성의껏 도와드리겠습니다.

 

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하와이 주택 시장 동향 업데이트

안녕하세요?
2012년 새해가 밝았습니다.
전세계적으로 계속적인 경기 침체에도 불구하고, 하와이의 오아후 섬 주택경기는 의외로 활발합니다.  2011년 11월말 기준 주택 동향은 전체적으로 전년도에 비해 새매물의 공급이 줄어든(-6.7%) 것과 연말이 되기전 매매 진행이 증가했다는 것입니다.
전 세계의 투자자들이 선호하는 와이키키의 경우, 스튜디오나 원베드룸 등 작은 규모의 매매가 전년대비 14%증가했는데, 이는 주식 시장의 불안한 가운데, 현찰을 가지고 있는 투자자들이 부동산 쪽으로 움직이고 있음을 알 수 있습니다.

다음은 한국분들이 선호하시는 지역별 데이터입니다.

알라모아나 카카아코 지역은  콘도 밀집지역으로, 매매 중간가는 $350,000,  평균가는$635,500입니다.

와이키키 지역은 Vacation용 콘도,투자용 호텔 유닛, 주거용 아파트 등 여러 형태의 콘도가 밀집되어 있습니다. 새매물의 공급니 줄어들었고(-1.7%), 신규매매는 14%로 증가했으며, 중간가는 $285,000, 평균가는 $348,000입니다.

다음은 한인 로컬들이 많이 모여사는 Makiki-Moiliili 지역입니다.

단독주택의 경우 새매물의 공급이 줄어들었으며(-7.3%), 매매는 14.8% 증가했습니다.

주택의 중간가는 $85만불, 평균가는 $1,069, 615로 주택가격이 상당히 높습니다.

이 지역은 땅값이 워낙 높기때문에 백만불 이상의 주택이라고 하더라도 미국 본토의 저택으로 생각하시면 곤란합니다. 마키키 지역의 백만불 짜리 주택은 그냥 일반적인 중간금 하우스입니다만 마켓의 시장성은 아주 높다고 보시면 됩니다.

콘도의 경우는 중간가가 $300,000, 평균가가 $328,000으로 마카키지역의 콘도 매매는 약간 주춤한 상태입니다. (전년대비 매매 3.0% 다운)

하와이카이 지역은 와이키키에서 차로 약 10~15분 정도 소요되는 지역으로 오아후 섬 전 지역에서 가장 평균 소득이 가장 높은 지역입니다.

테이터로 볼때, 하와이 카이 지역도 전반적으로 새매물의 공급이 전년도에 비해 감소햇고(주택:-8.2% /콘도:-4.6%), 주택의 중간가는 $895,000(7.1% 상승), 매매평균가는 $1,010,485(0.5% 감소)이며, 콘도의 중간가는 $510,000(2.9% 감소), 평균가는 $528,000(2.9%감소)으로, 전체적으로 매매건수가 감소(주택:-19.2%/콘도:-13%)하였음을 알 수 있습니다.

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