2016년 6월 24일 금요일

에이미의 하와이 부동산/카피올라니 레지던스 분양시작




























오래동안 기다리던 삼구개발사의 카피올라니 레지던스 콘도 분양이 
드디어 시작되었습니다.

45층의 높이에 총485세대가 들어서는 카피올라니 레지던스는 
한국의 삼구개발이 하와이에서1차로 진행하는 콘도 분양프로젝트로 
292세대가 어포다블 하우징(정부보조프로그램)이고, 
192세대가 일반 마켓용입니다.

아래의 플로어 플랜을 보시면 한층에 11세대가 레이아웃 되어있고 
5대의 엘리베이터로 작동됩니다.

알라모아나 샤핑몰에 인접해 있어서 상당히 교통적으로 요지이고, 
1층은 상가 유닛, 9층은 레크레이션 데크로 
실내 파티룸, 바베큐, 카바나 등의 시설이 있습니다. 
한가지 아쉬운 점은 수영장이 없다는 것인데, 
수영장의 유무에 따라 월관리비가 많이 차이나기 때문에 
어포다블 하우징에 맞추어 수영장이 포함되지 않았습니다. 
대신 알라모아나 비치공원이 도보로 5분 정도 안의 거리이기 때문에 
별 문제는 되지 않을 듯합니다.

가격대는 어포다블 하우징이 일반 마켓 프라이스 보다 10만불 정도 저렴합니다.

대상자는 반드시 하와이 주민이어야 하고, 
최근 3년 이내에 주택을 소유한 적이 없는 첫주택 구매자여야 합니다. 
또한 호놀룰루 시규정의 가구당 소득 기준의 120%를 넘지 않아야 합니다.

예를 들어 , 부부의 경우는 $96,480 을 넘으면 안되고, 
4인 가족일 경우, 연 12만 6천불이 한도 입니다.


무주택자에게 시에서 보조하는 프로그램이기 때문에 
반드시 10년간은 주인이 직접 살아야 하고, 
만약 팔게될 경우는 정부혜택을 본 만큼의 액수인 $100,000을 
정부에게 돌려주는 조건입니다.

만약 살다가 세를 줄수도 있냐고 물으시는 분들이 많은데, 
10년간은 불가능합니다.

관심있는 바이어께서는 반드시 바이어 세미나에 참석하셔서 내용을 들어셔야하고,
신청서는 8월 31일 까지 접수해야합니다.

접수된 서류는 
HHFDC (Hawaii Housing Finance & Development, Corporation)의 심사를 거쳐,
자체 추첨 형식으로 선출됩니다.

당첨된 바이어들은 유닛을 결정할수 있게 됩니다.

크레딧이 좋지 않은 분들은 가족의 코 싸인이 가능합니다.

또한 가족이 다운페이를 증여형식으로 해줄 수도 있다고 합니다.

HHFDC의 어포다블 하우징을 융자로 사실 경우, 
최소한의 다운페이는 5%이면 됩니다.

어포다블 하우징의 융자와 자격이 되는지 궁금하신분은 
에이미 김에게 문의 하시면,
자세한 방법을 안내해 드리겠습니다.

전화번호는 (808)561-3050, aimee.808@gmail.com






































한편,정부 프로그램이 아닌  192세대의 일반 마켓유닛은 
이러한 제약없이 매매가 가능합니다.

일반 마켓 유닛은 현재 분양하는 어포다블 유닛들 보다 10만불 이상의 가격대로 
마켓에 출시될 것인데, 2016년 9월 부터 출시 예정입니다.

9월 한달은 Owner Occupant, 소유자가 직접사는 유닛으로 30일 간 판매할 것이고,
그 이후로는 일반 투자자들에게 오픈 될 것입니다.

상당히 경쟁이 치열할 것으로 보이는데, 추첨 방법은 아직 발표되지 않았습니다.



































펫 프렌드리 빌딩으로 강아지를 키울수 있다고 합니다.

가전제품은 모두 삼성제품이라고 합니다.

정부지원 프로그램의 어포다블 유닛 가격표





























What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050








2016년 6월 15일 수요일

에이미의 하와이 부동산/카이무키 주택지역 리커스토어 매물

비지네스 매물: Number One Store 
1638 10th Ave. Honolulu HI 96816
희망매매가격
   $218,880














































가게사이즈: 2,000 SF
단독 2층빌딩

이층은 4BD/4BA 렌탈아파트로
$2,300에 렌트 가능

가게전용 파킹 4대 주차
별도 화장실 겸비
키친 주방시설
델리 가능Grease Trap없음

리커라이센스 

현재오너가 10년간 사업을 운영해 왔고, 은퇴를 준비하고 있음

주인부부와 파트타임 한명

가족단위의 비지네스로
E-2 비자로는 부적합함.

2015년 세금보고 총매상
$735,000

영업시간
M-Sat: 7:00am-10:30pm
Sun: 10:00am-10:00pm

인벤토리 별도
약 $60,000 예상



  




















관심있는 분은 
에이미 김에게 문의 바랍니다.
(808)561-3050









What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2016년 6월 6일 월요일

에이미의 하와이 부동산/오아후 부동산 현황 2016년 5월말 집계




































What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
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808-561-3050



















2016년 6월 1일 수요일

에이미의 하와이 부동산/한인타운의 작은 커피숍





















희망 매매가격  $165,000





오늘은 한인타운의 귀여운 커피숍 매물을 소개합니다.

한국수퍼 마켓의 코너매장으로580 SF의 실내에 8개의 테이블로 구성된 이 가게는 
별도 입구도 있습니다.

2015년에 새로 꾸민 가게라서 아직 새 가게의 산뜻함을 가지고 있답니다.

커피, 빙수, 아이스크림 기계가 모두 새것이고, 특히 빙수는 한국의
빙수처럼 눈같이 섬세하게 갈아냅니다.

델리 주방이 있어 샌드위치나 간단한 아침식사 메뉴를 추가할 수도 있습니다.

가게의 리스는 2018년 까지이고, 갱신이 가능합니다.

가게세는 월 $4,000로 관리비, 물세, 전기세, 부동산세 모두 포함입니다.

적은 인원으로 오퍼레이션이 가능하고 주인이 노하우를 전수할 예정이므로 
처음 사업을 하는 분들도 두려움없이 시작할 수 있습니다.

다만, 리스를 양도받아야 하므로 건물주의 양도 승인을 받기 위해서는 
반드시 재정증명과 크레딧 조사는 필수이겠지요.

관심 있는 분은 에이미 김에게 문의 바랍니다.
전화 : (808)561-3050
이메일: aimee.hawaii@gmail.com





























What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
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에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050



2016년 5월 7일 토요일

에이미의 하와이 부동산/호놀룰루 경전철(HART) 첫 차 베일을 벗다























호놀룰루 경전철(HART) 공사의 꽃이라고 할 수 있는 경전철 4대가 
지난달 오아후 섬에 도착해서 드디어 리워드 칼리지 인근의 HART 작업장소에서 
베일을 벗고 그 첫차가 일반에게 공개되었습니다.

사진에서 보이는 이 전차는 한번도 운행을 해 본적이 없는 차로 
호놀룰루에 도착한 후 계속적으로 내장과 외장의 손길을 거친 후 
신부 화장을 마친 신부 처럼 수줍게 베일을 벗었습니다.

























말도 많고 탈도 많았던 경전철 공사는 현재 오아후 섬 서쪽 부분 상당히 진행되고 있습니다.


그 시작점인 카폴레이에서 알로하 스타디움 구간 운행은 2018년 시작될 것이며, 

카폴레이에서 종착점인 알라모아나 샤핑센터 구간은 2021년 완공될 예정입니다.

현재 오아후 섬 서쪽 구간의 공사지역의 주민이나 사업장을 가진 분들은 
교통및, 생업 에 상당히 불편을 겪고 있지만, 
일단 전철이 완공 되면 섬 전체의 삶의 질이 향상되는 것은 당연한 일이겠지요.

호놀룰루 경전철은  총 1550억불의 예산을 들인 공사로 총 17대의 전차를 운행할 예정입니다.

















                                                        경전철 공사 진행 현장 비디오



경전철 진행 구간과 기차역









































에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
https://www.youtube/@aimee.hawaii


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050
이메일:aimee.hawaii@gmail.com
카톡 아이디: aimee808

2016년 5월 6일 금요일

에이미의 하와이 부동산/오하후 주택 매매 동향 (2016년 4월말 집계)




































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2016년 4월 26일 화요일

에이미의 하와이 부동산/호놀룰루 오피스 렌트 시장 안정적

최근 상업용 부동산 전문회사인 CBRE에 의하면, 
호놀룰루의 오피스 부동산 마켓의 점유가 늘어나, 
금년도 초반에 전년도 같은 기간 대비 공실율이 
15.1 %에서 14.2%로 줄어들었다고 보고되었습니다.

전년도 스퀘어피트당 평균 오피스 렌트비가 $3.02이던 것이 
금년초반에는 $2.99로 떨어졌습니다.


오피스렌트비는 어떻게 계산하는 걸까요?

스퀘어피트당 $2.99란 가격은 기본렌트(Base Rent)로서 빌딩에 따라 다르겠지만,
부동산세, 공공시설비, 공공관리비등은 별도로 계산합니다.

이것은 CAM(Common Area Maintenance)라고 하고,
부동산세는 RPT(Real Property Tax)로 기본 렌트와 별도로 
스퀘어피트당으로 계산합니다.

예를 들어 1,000 스퀘어피트의 오피스를 렌트할 경우,

기본렌트가 $2.99/SF, CAM 이 $1.00/SF, 월 부동산세가 $800이면,
($2.99/SF x 1,000 SF) + ($1.00/SF x 1,000 SF) + $800 = $2,990 + $100 + $800 = $3,890

즉 월 총 오피스 렌트비는 $3,890이 된다는 이야기입니다.

그러면 투자자에게 렌트비용은 어떻게 적용될까요?

일반적으로 투자자들에게 하와이 부동산은 
연 3-4%의 CAP을 순수익이라고 보시면 될 것 같습니다.

예를 들어 연 $100,000의 순수익을 가져오는 오피스 빌딩이라면,
이 빌딩의 마켓 가격은 $100,000 나누기 3% 혹은 4% 로 계산해보면 
약 250만불에서 333만불 정도가 나오게 됩니다.

하와이의 오피스, 상가 렌트 시장은 세입자들이 리스 만기가 되면, 
다른 곳으로 옮기기 보다는 재계약을 선호하는 경향이 높은 것으로 알려져 있습니다.

재계약시에는 물론 건물주와 내부시설의 수리나 업데이트등의 네고를 거쳐

새롭게 계약을 하는 것이 기존의 모든 시설 설비를 새로운 장소에서 
새롭게 시작하는 것 보다는 비용이 적게들기 때문입니다.

리스 갱신이 옵션으로 리스에 포함되어 있는 것은 상당히 중요합니다.

일반적으로 건물주들이 선호하는 리스계약 기간은 3년에서 5년 정도이지만,
옵션이 딸려 있으면 그만큼의 시간을 벌게 되는 것이라고 할 수 있습니다.

오피스나 상가를 렌트하실 경우는 리스계약서를 전문가를 통해 
꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.

부동산 에이전트에게만 의존하지 말고, 
변호사에게 리뷰를 요청하는 것을 권유드립니다.

한편, 쇼핑센터의 리테일 숍의 경우는 별도의 옵션 없이 
해마다 갱신하는 케이스도 많이 있습니다.


에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
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