타이틀(부동산 재산권)보험: Question & Answers

     

1.부동산권 보험(Title Insurance)이란 무엇인가요? 

  

부동산권 보험이란 특정한 부동산의 재산권(명의)상의 하자러 인한 손실을 보상해 주는 보험을 말한다. 보험료를 지불하면 특정 부동산에 대한 공적인 기록을 조사 검토한 후,

보험회사는 해당 부동산의 명의가 보험에 가입한 내용과 동일하다는 것에 대한 보장을

해 주는 것이다.  

 

2. 부동산권 회사(Title Company)는 어떤 일을 하나요?

부동산권 회사는 특정 부동산의 매수인, 매도인, 부동산 개발인, 건축인, 모기지 대출인 등 이와 관련이 있는 모든 사람들에게 부동산 매매에 관련된 서비스를 제공한다.

부동산권 회사는 소유권 이전이 효율적으로 이루어지고, 보험증서에 명기된 목록들에 관한 보험가입인의 권리를 보장해준다.

부동산 보험은 일반적인 다른 보험(상해보험,자동차 보험등)과는 그 성질이 다르다.

이러한 다른 보험들은 화재나 도난, 혹은 사고등 예기치 못한 미래의 사건에 대한

재산상의 손실을 보상해 주는 것이지만, 부동산 권 보험은 위험부담을 부동산의 매매가

완료되기 전에 미리 검토하여, 위험부담을 경감시키는데 그 차이가 있다고 보겠다.

3. 부동산권 보험은 무엇을 보장해 주나요?

부동산권 보험은 보험에 가입한 날로부터 특정한 부동산의 부동산 소유권 상의 하자로

인한 클레임에 대해 보상(보험증서에 명기된 한도내에서)을 해 주는 보험이다.

예를 들면 제 삼자가 특정 부동산에 대한 명의나 임대차 계약을 소유하고 있다고

주장하거나, 소유주의 부동산에 대한 지역권(남의 땅을 통과할 수 있는 권리)을 주장하는 경우가 있다.

또한 소유주의 부동산에 대한 선취 특권을 가지고 있다고 하여 다른 사람에게  받지못한 돈을 현 소유주에게 받을려고 하는 경우도 있다.

이러한 부동산에는 토지 뿐일 경우도 있으며, 50층짜리 고층 건물이 들어서 있을 경우도 있으나, 이러한 모든 부동산에 대한 서비스를 부동산권 회사가 제공한다.

4. 보험료는 얼마나 하나요?

이것은 자주 오해가 되는 부분이다.

통상 부동산권 회사나 에스크로 회사의 사무실에서 부동산 매매가 완결되지만, 부동산 매매 비용(혹 클로징 비용이라고 함)의 극히 적은 부분이 부동산권 보험료의 할당이 된다.

이 보험료는 부동산 구입액의 1% 이하 혹은 클로징 비용의 10% 이하에 불과하다.

부동산권 보험은 소유주와 소유주의 상속인이 단 한번의 보험료를 지불함으로서

해당 부동산을 소유하고 있는 한 유효하다.

5. 바이어와 셀러 중 누가 부동산권 보험을 지불하나요?

놀랍게도 누가 지불하는지는 일정하지 않다.

즉 바이어가 지불할 때도 있고 셀러가 지불할 때도 있다는 말이다.

지역에 따라서는 셀러는 소유주의 보험을 지불하고, 바이어는 대출인의 보험을 지불하는 경우도 있다. 그러나 이모든 경우에도 주가 클로징 비용을 지불하느냐하는 것은 바이어와 셀러의 합의에 따라서 이루어진다. 일반적으로 누가 지불하느냐하는 것은 지역에 따라 다르다.

6. 부동산권 보험증서를 활용할 기회가 정말 있나요?

한마디로 보험에 가입이 된다는 것은, 해당 부동산의 소유권에 관한 기록이 조사, 검토되어 하자가 없어야만 비로소 해당 부동산권을 보장해 주는 부동산 권 보험증서가 발행된다는 사실이다. 부동산권 회사는 위험부담율을 제거해 주는 기관이므로 귀하가 부동산권

보험증서를 활용할 기회는 아주 적다.

그러나 귀하의 부동산에 대해 제 삼자가 클레임을 걸어올 경우, 이러한 클레임이 다 합당힌 것이라고 할 수 없으므로 지속적으로 보험에 의한 보장이 더욱 중요하다고 하겠다. 

귀하의 법적 소송을 부동산권 회사가 받아서 할 때 이에 드는 비용만 하더라도 귀하가

지불하는 보험료를 훨씬 상회하게 된다는 것을 알아야 한다.

7. 만일 내가 잘 아는 사람으로 부터 부동산을 산다고 해도 부동산권 보험이 필요하나요?

귀하는 그사람을 귀하가 생각하는 것 처럼 잘 알지 못 할 수도 있다.

사람들이 살아가는데 여러가지 우여곡절이 있기마련이므로 이로 인해 그들이 가지고 있는 부동산의 소유권에 영향을 미칠 수 있다. 이혼을 하거나, 유언을 바꾸거나 부동산의 매매과정에서 부동산의 용도 변경을 하거나, 여러가지 사유로 인해 소유주 개인에 대한 불리한 판결을 받거나 선취 특권이 부여되는 경우도 있다.

또한 부동산의 소유권에 영향을 미치는 현재 소유주도 알지 못하는 불투명한 요소들이 있을지 모르므로, 부동산권 보험증서를 발행하기 위한 과정에서 소유권을 조사하고 검토함으로서 이러한 요소들을 미리 발최하는것이다.

전화 한통으로 투자를 결정하지 않는것처럼, 부동산을 살때도 부동산권에 대한 보장이 없이는 부동산을 사는 일은 없어야겠다.

부동산권 보험은 바로 이것을 보장해 준다.

부동산권 회사가 부동산권 보험증서를 발행하기전에 재산권에 대한 위험부담 요소들을 미리 발최하고 제거하는 과정은 부동산 매매에 관련된 모든 사람들에게 유익한 것이다.

부동산권 보험은 불리한 클레임이 발생할 기회를 최소화 함으로서 이러한 클레임을 해결해야 할 일을 줄이는 것이다 .

이 과정을 통해 부동산권 회사의 운영 비용을 줄이며 전통적으로 낮은 보험료를 유지할 수 있는 것이다.

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에이미의 하와이 부동산/하와이에서 주택구입 절차

아름다운 하와이에 막상 집을 사려고 하면,

처음 주택을 구입하는 바이어나 하와이의 시스템을 잘모르는 

외국인 바이어의 경우 정말 막막한 느낌이 들기가 쉽다.

90%정도의 바이어가 인터넷으로 하우스 서치를 시작하지만, 

결국은 에이전트를 만나 실제적인 하우스 헌팅을 하게 되고 

실질적이 계약에 들어가게 된다.



주택구입 절차를 간략해보면:

1. 주택 구입을 결정 - 융자회사 사전 승인

일단 집을 구매하기로 마음을 먹었다면

제일 먼저 해야할 일은 융자회사를 선정하여

얼마정도의 규모의 집을 살 수 있는 자격이 되는지 승인 받는 일이 우선이다.

대개의 바이어나 에이전트의 큰 실수는 융자회사와의 상담없이 바이어 스스로

가격대를 정해 놓고 집을 보러 다니는 일이다. 

경험이 없는 에이전트는 웬지 고객을 무시하는 느낌을 줄까하여

융자회사와의 상담을 소극적으로 이야기하게 되는데, 

이런식으로 일을 진행하다 보면 

결국 시간만 허비하게 되고 일을 그르치게 되곤 한다.

2. 에이전트 설정-카운셀링및 상담

바이어의 입장에선 그 지역이나 빌딩을 잘아는 에이전트를 

선정하는 일이 중요하다.

바이어와 에이전트의 관계는 일시적인 고용계약과 같다. 

에이전트는 자신의 고객의 이익을 최우선으로 하여 일을 하게되며, 

하와이의 경우 바이어 에이전트 수수료는 셀러부담이다.

바이어의 구매 능력과 꿈꾸는 드림하우스가 매치하기가 쉽지않다.

에이전트와의 상담을 통해 바이어는 현실과 이상을 조율하게 된다.

3. 주택 헌팅 시작 - 주택 선정

 오픈 하우스는 빙산의 일각에 불과하다. 

인터넷 매물서치 역시 일반인에게는 한계가 있으므로 

에이전트에게 의논하며 집을 헌팅하는 것이 시간절약을 할 수 있다.

4. 에이전트와 흥정 전략에 대한 상담

일단 마음에 드는 주택을 발견하게 되면 

에이전트와 어떻게 오퍼를 넣을 것인가에 대해 상담한다. 

에이전트는 최근 주변 지역이나 콘도의 경우 같은 빌딩 내의 비슷한 매물들이

어떻게 거래되었는가 하는 Comparative Market Analysis 내역이나, 

그 집의 Sales History, 정부고시가격, 융자잔액등 될 수 있는 한 모든 내용들을 

수집하여, 바이어와 오퍼가격및 조건들을 결정하여 오퍼를 작성한다.

5. 오퍼 제출(바이어) - 선금 (Earnest Money)

선금(Initial Deposit, Earnest Money)은 보통 Check 으로 준비하는데, 

액수의 기준은 없고, 다만 셀러에게 바이어가 신중하게 오퍼를 하고 있다는 

믿음을 주기 위한 것이다.

이 선금은 오퍼가 수락된 뒤 에스크로가 오픈되면, 

에스크로 회사에 입금하게 된다.

하와이가 아닌 다른 지역에서 바이어가 오퍼를 넣을 경우는 체크대신, 

오퍼가 수락된지 3일 이내에 이스크로 회사로 wire로 송금하면 된다.

6. 오퍼 검토(셀러)

   

7. 오퍼 흥정 - 거절, 수락 혹은 카운터함

8. 오퍼 수용 - 계약 시작

9. 에스크로 오픈 -계약 시작과 동시

10. 융자회사 - 집감정, 크레딧 리포트- 검증및 확인

11. 융자회사 자격 심사 - 거부 혹 조건부 승인

12. 인스펙션 - 집 상태 점검 - 수리요청 -수리 완료

인스펙션 조건부 조항 완료와 함께 중도금 지불

13. 타이틀 회사 - 주택 내역 조사

14. 집 문서 준비

15. 터마이트 검사

16. 융자회사 최종 융자 승인

17. 최종 서류 사인

18. 레코데이션 - 등기 후 열쇠 받음

19. 이사

타이틀 보험이란?

미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀(Title)이라는 생소한 단어를 접한다. 타이틀이란 명의 증명을 뜻하는데 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보면 된다. 부동산 매매시 양도증서(Deed)와 함께 가장 중요한 문서가 타이틀 보험(Title Insurance)이다.

타이틀 보험이란 구입하는 부동산의 담보나 명의에 관한 등기 기록을 확인한 후 타이틀과 관련한 제3자의 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견되었을 경우 방어와 피해보상을 해 주는 보험이다.

소유권 보험에는 집을 사는 주인을 위한 보험(Owner's Policy)과 모기지를 제공하는 은행을 위한 보험(Lender's Policy)이 있는데 특별히 모기지를 심사할때 은행을 위한 타이틀보험이 발부되지 않으면 융자 자체가 거부된다.

융자 신청이 어느정도 진행되어 조건부 승인이 나오면 변호사 또는 클로징 에이전트는 거래하는 타이틀 회사에 타이틀 신청 의뢰를 하는데 그 첫 단계가 타이틀 서치(Title Search)이다.

타이틀 서치란 등기 내용을 열람하여 조사하는 과정인데 셀러 서치(Seller Search) 바이어 서치(Buyer Search) 프라퍼티 서치(Property Search) 등 세 종류로 나뉜다. 이 과정에서 현 집주인의 이름 집을 파는 사람이 실질적인 주인인지 여부 해당 부동산의 소유권 변천 과정 은행 빚을 포함한 모든 채무 내역 제3자의 근저당 설정(Lien) 여부 옆집이나 타운 또는 공공 유틸리티사에 땅의 일부분의 사용권(easement)을 주었는지 여부 정확한 집의 경계(옆집의 땅을 통해 집을 드나들어야 하는지 여부) 재산세 규모와 체납 여부 셀러와 바이어의 등기 재산 내역 세금 체납 법적 소송 기록 등 세세한 과거 기록들이 다 나타난다.

타이틀 리포트는 두꺼운 책처럼 여러장으로 복잡하게 되어있고 재산권과 법적인 내용들이 들어있으므로 일반인들은 봐도 어떤 내용인지 잘 모를때가 많다. 융자 은행은 특별히 스케줄 B페이지를 주의해서 본다. 왜냐하면 스케줄 B는 타이틀 보험이 커버할 수 없는 제한 사항 또는 불법 저촉 사항들이 나열되어 있기 때문이다.

스케줄 B에 실리는 내용에는 부동산세 체납 여부와 금액 토지 사용권(Easement) 기록 셀러조차 모르는 제 삼자의 근저당 설정 기록이 발견되기도 한다. 대개 변호사 또는 타이틀 회사에서 잘못 기재된 것을 정정하지만 어떤 경우에는 심각한 문제로 발전할 수도 있다.

타이틀 서치가 끝나면 타이틀 회사는 조사 결과를 예비 타이틀 리포트(Preliminary Title Report)라는 서식으로 은행에 제출하고 은행은 이를 면밀히 검토하여 담보권 행사에 문제가 없다고 판단시 최종 클로징 승인을 한다.

클로징과 동시에 타이틀 회사는 기존 타이틀 서류의 완벽함을 보장하는 타이틀 보험 증서(Title Insurance Policy)를 융자은행에게 발급한다.

재융자를 할 경우에도 은행이 바뀌기 때문에 새 은행은 타이틀 서치와 타이틀 보험을 요구한다. 몇 년이 지난 사이 소유권에 변화가 없는지 문제가 없는지를 새 은행이 알고 싶어하기 때문이다.  기존 타이틀 보험을 갖고 있는 회사를 통해 다시 구입하면 할인이 된다.


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외국인이 주거용 부동산을 구입할 경우 합법적으로 체류할 수 있는 안건

Bill would encourage foreigners
                          to buy U.S. homes

The bipartisan Senate bill would allow foreigners who spend at least $500,000 on a residential property to obtain visas allowing them to live in the United States.

상원 법안은 주거 재산에 최소한 50 만 달러를 지출한 외국인들이 미국에서 살 수 있는 비자를 허용하는 안건을 제출했다.

Reporting from Washington and Los Angeles— American consumers and the federal government haven't been able to bail out the sinking U.S. real estate market. Now wealthy Chinese, Canadians and other foreign buyers could get their chance. Two U.S. senators have introduced a bill that would allow foreigners who spend at least $500,000 on residential property to obtain visas allowing them to live in the United States.

워싱턴과 로스 앤젤레스 - 미국 소비자와 연방 정부는 침몰하고 있는  미국 부동산 시장을 되살릴 수가 없고 오로지 지금 부자인 중국, 캐나다 및 기타 외국 바이어들에게 기회가 주어지고 있다. 두 미국 상원 의원은 외국인들이 미국에서 살 수 있도록 비자를 취득 주거 재산에 최소한 50 만 달러 지출하는 외국인을 허용하는 법안을 도입했다.
The plan could be a boon to California, which has become a popular real estate market for foreigners, particularly those from China. Nationwide, residential sales to foreigners and recent immigrants totaled $82 billion in the 12-month period ended March 31, up from $66 billion the previous year, according to the National Assn. of Realtors. California accounted for 12% of those sales, second only to Florida. "Overall, Los Angeles is the perfect place for investors," said YanYan Zhang, an agent with Rodeo Realty in Beverly Hills, who travels to China several times a year to meet potential clients.

이 안건은 특히 외국인, 중국인 들에게 인기있는 부동산 시장인 캘리포니아에 보탬이 될 수 있다. 전국적으로 미부동산협회의 보고에 의하면, 외국인과 최근의 이민자 주택구입이 전년도 6백60억달러에서 3 월 31 일까지의 12 개월 기간 동안 8백20억달러에 달하였다.  캘리포니아 플로리다에 이어 그 매출의 12 %를 차지한다. "전반적으로, 로스 앤젤레스는 투자자를위한 완벽한 장소입니다," 비버리 힐즈의 로데오 부동산YanYan 장은 잠재 고객을 만나러  일년에 여러 번 중국에 여행한다고 한다.

Sandra Miller, a broker at Engel & Volkers in Santa Monica, an international real estate firm that caters to foreign clients, said about 10% of the luxury market now is composed of foreign investors. She estimated that offering them U.S. visas would triple that figure, as well as help sales elsewhere.
"California, Florida, New York, Colorado, Hawaii and Texas — those states will see a huge increase in demand," she said. "The whole Westside would certainly benefit."

산타 모니카의 Volkers, 엥겔 &amp 브로커산드라 밀러는 외국 고객을 상대하고 국제 부동산 회사에서 고급 주택시장의 약 10 %가 지금 외국 투자자로 구성되어있다고 한다. 그녀는 그들에게 미국 비자를 제공하는 것은 주택뿐만 아니라 다른 판매를 도울 것이라고 추산했다.
 "캘리포니아, 플로리다, 뉴욕, 콜로라도, 하와이와 텍사스 - 등의 주가 수요의 큰 증가를 볼 것이다"고 말했다. "서부전체 지역은 확실히 도움이됩니다."
The bipartisan proposal, part of a package that also would make it easier for international tourists to visit the U.S., is similar to an existing program that puts foreigners on a fast track to a green card if they invest at least $500,000 in an American business that creates at least 10 jobs.
"Many people want to come and live in the United States," said Sen. Charles Schumer (D-N.Y.), who introduced the legislation Thursday along with Sen. Mike Lee (R-Utah). "They will be here spending money and paying taxes, and the most important thing is they'll sop up the extra supply of homes we have right now compared to demand, and that's what's dragging our economy down."

제안된 안건은 미국을 방문하는 해외 관광객이 쉽게 만들 수있는 패키지의 일부로 외국인이 미국 기업에 최소 $ 500,000 이상 투자하고 최소한 10개 이상의 일자리를 창출하면 영주권을 얻을 수있는  기존의 프로그램과 유사한 것이다.
목요일 법안을 도입 상원 의원 찰스 슈머 (DN.Y.)는 상원 의원 마이크 리 (R - 유타)와 함께, 많은 외국인들이  미국에 와서살고 싶어한다고 말했다 "그들은 여기에 돈을 지출하고 세금을 지불하고, 가장 중요한 것은 지금 우리의 경제를 아래로 끌어 내리고있는수요에 비한 공급부족의 침체에 대해 주택의 추가 공급까지 끌어올릴 것이다"
The legislation would create a new homeowner visa that would be renewable every three years, but the proposal would not put them on a path to citizenship. To be eligible, a person would have to buy a primary residence of at least $250,000 and spend a total of $500,000 on residential real estate. The other properties could be rented. The program would come with several restrictions.
The purchase would have to be in cash, with no mortgage or home equity loan allowed. And the property would have to be bought for more than its most recent appraised value, Schumer said.

법안은 3 년마다 갱신해야하는 새로운 주택 소유자 비자를 만드는 것이지만, 시민권에 대한 안건은 아니다. 자격은 최소 $ 250,000 이상의주 거주지를 구입하거나 주거 부동산에 50만달러의 총 지출해야한다. 주거주지 이외의 부동산은 렌트도 가능하다. 이 프로그램은 몇 가지 제한이 있는데, 반드시 현금결제에 의한 구매라야하며 최근의 감정가격이상으로해야 한다.

The buyer would have to live in the home for at least 180 days each year, which would require paying U.S. income taxes on any foreign earnings. Buyers would no longer be eligible for the temporary visa if the property were sold. The buyer would be able to bring a spouse and minor children to live in the U.S. but would need to apply for a work visa to hold a job. Neither the buyer nor dependents would be eligible to receive Medicaid, Medicare or Social Security benefits.
"The bill does not limit people from being productive," Schumer said. "It simply prevents them from coming here and taking jobs that otherwise would go to Americans."
Billionaire investor Warren Buffett and others have advocated boosting the U.S. economy by attracting foreign investment. The Visa Improvements to Stimulate International Tourism to the United States of America Act, or VISIT-USA Act, aims to do that by also making several other changes to visa policies.

구매자는 해외 수입에 대한 미국의 소득세를 납부하도록 적어도 180일 매년에 미국에 거주해야 한다.주택이 판매된 경우 구매자는 더 이상 임시 비자를받을 수없다. 구매자가 미국에서 살고 배우자 및 미성년 자녀를 데리고 올 수있지만, 직업을 가질 워킹 비자를 신청해야한다. 구매자이나 부양 가족 은 다 메디케이드, 메디케어 또는 사회 보장 혜택을받을 수 없다.
"이 법안은 생산되는 사람을 제한하지 않는다,​​"고슈머는 말했다. "그것은 단순히 미국에 와서  일자리를 구하는 일을 방지한다."
억만 장자 투자자 워렌 버펫과 다른 외국인 투자를 유치하여 미국 경제를 증폭 시킬 것을 주창했다.
Among them are allowing Chinese tourists to receive a five-year visa that permits multiple visits. They now must apply for a new visa every year. Canadians would be allowed to stay in the U.S. for more than 180 days without having to obtain a visa.
Schumer and Lee have lined up support from the U.S. Chamber of Commerce, the U.S. Travel Assn. and the American Hotel & Lodging Assn. Schumer said he was working to get the backing of the Obama administration, which received the bill's details Thursday.
"For too long, we have created barriers, and too many hoops and hurdles, which act to deter visitors from other countries coming to the United States to spend their money and create jobs," said Chamber of Commerce President Thomas Donohue. "This is a loss we can ill afford in today's economy."

그중 중국 관광객에게 5 년간의 복수비자를 허용하는 안건이다. 그들은 현재 매년새로운 비자를 신청해야한다. 캐나다는 비자를 취득하지 않고도 이상의 180 일 동안 미국에 체류할 수있다.
슈머와 리는 상공 회의소, 미국정부, 미국 여행 협회,미국 호텔 & 숙박 협회에서 지원을 받고 있으며 . 목요일 법안의 세부 정보를 받은 슈머는  오바마 행정부의 지원을받을하기 위해 노력했다. 너무 오래 동안, 우리는 장애물과 장벽을 만들어, 돈을 지출하고 일자리 창출 위해 다른 나라에서 미국에 오는 온 방문객을 억제하는 역할을  해왔다고, 상공 회장 토마스 Donohue는 말했다. 그로 인해오늘날의 경제가 심각하게 손실을 감당하고 있다고 한다.

Robert Toll, executive chairman of Toll Brothers Inc., a Pennsylvania builder of luxury homes, joined Schumer on a conference call with reporters to back the foreign home-buyer proposal. He said it was no different from tax breaks designed to attract businesses.
Lee described it as a free-market way to boost demand in the real estate market after "big-government programs have failed to work."

로버트 톨, 톨부라더스 주식 회사, 고급 주택의 펜실베니아 빌더의 집행 위원장은 외국인 주택 구매자 제안을 지지하는 기자 들과의 전화 회의에서 슈머에 합류했다. 그는 기업을 유치하기위한 세금 환불제도나 다름없다고 말했다.
리 는큰 정부 프로그램이 작동하는 데 실패하고, 부동산 시장의 수요를 높일 수있는 자유 시장 의 방법이라고 말했다.

By Jim Puzzanghera and Lauren Beale, Los Angeles Times
October 20, 2011, 7:00 p.m.

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오바마 대통령의 주택시장 활성화 대책

버락 오바마 미국 대통령이 일자리 창출을 통한 경기 부양을 제안한데 이어 주택 시장 활성화를 위한 대책을 제시했다.

종전과 달리 주택 가격과 상관없이 누구나 모기지 리파이낸싱(재융자)을 받을 수 있도록 규제를 완화한 게 특징이다.

미국 경제의 빠른 회복을 위해 무엇보다 주택 시장을 회생시켜야 한다는 오바마 대통령의 강한 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

24일(현지시간) 블룸버그 통신에 따르면 백악관이 연방주택금융지원국(FHFA)과 공동으로 마련한 이번 대책은 주택소유자들의 리파이낸싱 규제를 완화하는 것을 골자로 하고 있다.
최근 부동산가격 급락으로 인해 집값이 담보대출액보다 낮은 이른바 `깡통주택`(언더워터)을 소유한 가구라도 재융자를 받을 수 있게끔 대출 가능 조건을 완화했다.

수수료도 면제해 대출 비용 부담을 없애자는 내용도 포함돼 있다.

이는 주택담보대출 구제 프로그램인 이른바 `하프(HARP. Home Affordable Refinance Program)` 제도를 확대한 것으로, 기존에는 모기지 대출규모가 주택가치의 125%를 넘지 않은 경우에만 리파이낸싱이 가능했다.
적용 대상은 정부 출연 모기지 업체인 페니매와 프레디맥이 보증한 대출을 제때 납입하고 있는 대출자들을 대상으로 할 것으로 알려졌다.

오바마 대통령은 이날 네바다주 라스베이거스를 방문한 자리에서 "최근 금융위기와 경기후퇴의 가장 큰 요인은 주택경기의 거품 붕괴"라면서 "이 문제가 계속되는 한 빠른 회복은 어렵다"고 지적했다.

특히 오바마 대통령은 의회의 반발로 일자리법안 등 경기 부양책을 시행하지 못하고 있는 상황을 의식, 주택 경기 활성화 대책만은 의회 처리를 마냥 기다리지 않고 행정명령 등 대통령 직권으로 시행하겠다는 뜻도 밝혔다.
월스트리트저널(WSJ)은 이번 대책이 시행될 경우 네바다와 애리조나, 플로리다, 캘리포니아 등 주택가격이 폭락한 지역의 대출자들이 고금리를 물지 않고도 대출을 다시 받을 수 있게 될 것으로 보인다고 분석했다.

아울러 주택담보대출 상환 부담이 줄면 주택을 압류당하거나 할 수 없이 집을 매물로 내놓는 경우가 줄어 주택가격 하락 악순환의 고리도 끊을 수 있게 된다고 전망했다.

백악관은 이날 인터넷 홈페이지에 올린 글에서 "지난 2006년 주택의 중간값은 22만7100달러였으나 올해 15만8700달러로 추락했다"면서 "최소 500만명이 주택을 압류당했다"고 설명했다.
그러면서 110만 가구가 주택가격 보다 더 많은 빚을 지고 있다"며 더 이상 모게지 리파이낸싱을 늦출 수 없다고 밝히고 있다.

(매일 경제 10월 24일자에서 발췌)


The Obama administration on Monday announced that the federal government will make it easier for "underwater" homeowners to refinance their mortgages.

The new regulations expand a 2009 program that was intended to help some 5 million borrowers, BusinessWeek reports. Because of strict eligibility requirements, it has helped less than 1 million so far.

"We believe these changes will make it easier for more people to refinance their mortgage," said Edward J. DeMarco, acting director of the Federal Housing Finance Agency, according to BusinessWeek. "This is not a mass-refinance program." The FHFA is the agency that was put in charge of Fannie Mae and Freddie Mac when the federal government took them over in 2008.

The refinancing is part of the administration’s plan to find ways to boost the economy without legislative action, since Congress has balked at Obama’s broader jobs plan, the New York Times explains. The move is expected to extend refinancing to about 1 million homeowners.

Obama is expected to tout the plan on a visit to Las Vegas on Monday, the Wall Street Journal notes. That’s appropriate, since Nevada is one of several states hardest-hit by the housing bubble, along with Arizona, California and Florida.

Reuters has a helpful factbox that explains just how the new refinancing plan will work.

The Christian Science Monitor, meanwhile, has already weighed in against it.

오아후 섬 주택 매매에 관한 문의는:
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요트하버타워 3609 클로우징을 앞두고

아름다운 항구와 바다 전망이 뛰어난 요트하버 타워는 1973년도에 지어진 콘도입니다.
에바타워와 다이몬드헤드 타워 2동으로 이루어진 이 콘도는 건물의 낙후를 막기위해 최근 천칠백만불이라는 어마어마한 예산을 들여, 건물의 외벽의 콘크리트 보수, 페인트, 파킹장의 바닥, 풀장, 로비, 유리창및 창문틀의 현대화, 엔트리 시설의 컴퓨터와, 보안시설 완비 등 엄청난 수리를 감행하고 있습니다. 벌써 많은 부분들이 보수되고 있고 이 수리는 내후년 까지 계속될 것으로 예상됩니다. 이 예산에 관한 자금은 아파트 자치회에서 은행융자를 받아 시행하고 있고, 각 유닛 소유주에게 특별평가기금(Special Assessment)을  부과하여 융자를 갚아가고 있습니다.
에이전트의 입장에서는 Assessment가 진행되고 있는 아파트는 피해가고 싶은 매물 중의 하나입니다. 왜냐하면, 바이어의경우, 일반 관리비를 제외한 추가적 재정부담이 크기 때문에 에스크로 진행과정 중에 취소 하는 경우가 많기 때문입니다

3609호의 경우도 예외없이, 2011년 4월 $23,000, 2012년 4월에 $23,000, 합계 $46,000의 Assessment의 부담을 갖고 있었습니다.  이번 요트하버 타워의 리스팅의 경우, 저는 Assessment에 관한 편견을 버리게 되었습니다. 이 빌딩을 선호하는 고객이 많고, 건물의 보수 공사가 끝나면, 바이어가 그 이점을 누리게 되는 것이라는 사실입니다.
Assessment 비용을 누가 내느냐는 오퍼가 들어왔을 때 어떻게 네고하는가에 따라 다릅니다만, 이번 3609호의 경우는 바이어와 셀러가 절반씩 부담하는 걸로 계약이 성립되었고, 모든 절차가 순조롭게 진행되어 다음 주면 클로우징이 됩니다.

제가 부동산 에이전트로서 늘 즐기는 일은 항상 어떠한 매매과정에서도 새로운 것을 배우게 된다는 것입니다.
Assessment로 인해 매매하기가 좀 어려울 것같다는 예상을 깨고 매매가 순조롭게 진행되고 있으며, 이 리스팅을 통해 또 다른 유닛인 1111호를 에스크로 진행 중입니다.
오히려 최근에 지어진 새 아파트 보다 건물이 더 견고하고, 넓은 실내, 아름다운 바다와항구전망, 특히 매주 금요일 발코니에서 바라보면, 바로 눈앞에서 벌어지는 황홀한 불꽃놀이 등... 요트하버타워의 인기는 당분간 계속될 것 같습니다.

요트하버타워 매물 문의:

에이미 김: (808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산 구입 절차

투자 가치로 볼 때 달러의 안정성이 높은 미국의 부동산을 구입하는 것은 아주 가치가 높다고 할 수있습니다. 하와이 주는 특히 쾌적한 기후와 아름다운 생활 환경, 동서양을 이어주는 지역적 특성 등으로 인해 전 세계인이 살고파 꿈꾸는 지역이기도 합니다. 하지만 토지의 89%가 공유지로서, 토지 사용과 개발이 제한적이기 때문에 토지에 관한 투자 상승 요인이 작용하는 곳이기도 합니다. 그래서인지 최근 전 미국을 강타한 부동산 시장의 시세 추락이 하와이에서는 그리 타격이 크지 않았음을 볼 수 있습니다.

미국은 주마다 부동산 법이 약간씩 다르고 매매 관행이 다른데,  일반적인 하와이주의 부동산 매매 절차를 소개합니다.

1. 바이어가 부동산 에이전트와 함께 House Hunting을 통해 구입 희망 주택 선정.

 

2. 바이어가 부동산 에이전트를 통해 구입가격을 써 넣은 Offer (구매희망서)를 1차 계약금 (deposit 또는 earnest money)과 함께 셀러 측에 전달.

3-1.셀러가 이 오퍼를 받아들이는 경우.

3-2.셀러가 이 오퍼를 받아들이지 않는 경우.

바이어 측에 원하는 조건(가격)으로 카운터오퍼 전달:셀러가 받아들이면 계약 진행

4. 셀러 측 부동산 에이전트가 거래 가격과 제반 조건에 대한 계약서와 계약금을 에스크로 사무실에 제출.

5. 에스크로 회사에서는 이를 바탕으로 전체 거래를 마감하는 과정을 담은 Escrow Instruction(에스크로 지시서) 작성하여 셀러와 바이어에게 전달.

6. 셀러와 바이어는 Escrow Instruction을 확인하고 서명하여 에스크로 회사에 제출.

7. 에스크로 회사는 등기(Title)에 문제(담보 설정, 소유주 확인)가 없는지 확인하기 위한 등기부 사전 열람 실시.

8. 에스크로 회사의 바이어의 융자 절차 확인.

9. 셀러의 현재 융자 내역서와 상환해야하는 융자금 확인 및 상환.

10. 단독주택의 경우 홈오너스 인슈런스(보험) 구입.

11. 등기보험(Title Insurance) 구입.

(집 문서에 이상이 없음을 증명하여 융자기관을 보호하기 위한 보험,

에스크로(Escrow)를 개설하여 계약 진행.

주로 셀러가 60%, 바이어가 40%의 비용을 각각 부담)

12. 단독주택의 경우 측량(Survey), 주택 점검 (Inspection) 및 해충(Termite) 검사 실시.

13. 주택 점검 및 터마이트해충 결과에 따라 필요한 건물 수리 및 해충 제거 조치.

(주로 셀러가 부담) ; 에스크로 회사에서 처리 확인.

14. 아파크의 경우 측량(Survey) 대신 Condominium Document를 셀러 측으로 부터 받아 일정기간 하우스룰이나 전체 빌디에 대한 내역및 재정상태를 점검하게 됨.

15. 셀러는 매매하는 주택에 관한 모든 정보를 바이어에게 공개할 의무가 있음.

16. 에스크로에서 재산세, 이자, 집 렌트, 집 중개료, 에스크로 비용, 융자비용 등의 분할을 등기일 기준으로 계산하고 각각에 지급함.

부동산 에이전트의 수수료는 셀러 측에서 부담하는 것이 관례로 되어 있음.

   

17. 집 등기 (County Recording)에 하며 에스크로 회사에서 대행함). 하와이에서는 등기일 오전 8:00(HST)에 등기하고, 8:01(HST)부터 소유권이 바뀐다.

18. Escrow 회사에서 바이어와 셀러에게 계산내역서(Closing Statement) 및 제반비용과 융자금 상환한 후 남은 돈을 우송.

19. 바이어 에이전트는 셀러 측으로 부터 집열쇠를 받아 바이어에게 전달함.

하와이에서 주택이나 콘도를 구입하는데, 걱정이 되신다구요?
궁금하신 점에 대해 답변해 드립니다.

에이미 김:(808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com